나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12296 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 등촌중학교 남동측에 위치하며, 주위에는 학교, 아파트, 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 9호선 등촌역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타알붙임 등. 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 목재무늬플라스틱 등 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 장방형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북,서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

등촌동 365-207 : 도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시설(사도)(접함) , 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 원추표면구역(원추표면){공항시설법}, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확 인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군 사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국 인 등, 용도: 단독 다가구 연립 다세대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 건축법 제2조제 1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함) 등촌동 529-23 : 도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시설(사도)(접함) , 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 원추표면구역(원추표면){공항시설법}, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확 인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군 사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국 인 등, 용도: 단독 다가구 연립 다세대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 등촌동 533-52 : 도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 원추표면 구역(원추표면){공항시설법}, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관 한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권 역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독 다가구 연립 다세대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12296 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 373,000,000원

토지면적: 18.52㎡ (약 5.6평)

건물면적: 28.29㎡ (약 8.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

건물명: 션밸리

1.2. 입지조건

주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 등촌중학교 남동측에 위치하고 있으며, 주변에는 학교, 아파트, 저층 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 등촌역 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(위탁고도 77~257m), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 도로(건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로)에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (없음)

말소기준권리

압류(부천시, 2024-12-24)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 358,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-09

* 확정일자: 2021-05-21

* 배당신고일자: 2023-07-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김덕관 외 1명 (2021-02-01)

* 공유자전원지분전부이전: 양종범 (2021-07-06, 매매)

* 주택임차권: 박진태 (2023-07-25, 권리금액 358,000,000원, 말소)

* 압류: 부천시 (2024-12-24, 말소기준권리)

* 압류: 서울특별시은평구 (2025-06-12, 말소)

* 압류: 부천시 (2025-09-12, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-24, 권리금액 358,000,000원, 말소)

인수되는 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 358,000,000원

1.4. 상권분석

주변 환경

본 물건이 소재한 등촌동 일대는 주거지역으로서 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 주거용 건물이 밀집해 있습니다. 또한, 등촌역을 중심으로 상업 및 업무 시설도 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 시설

지하철 9호선 등촌역이 인접해 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 교통이 편리합니다. 주변에 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리시설, 하수처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 기능이 주를 이루고 있습니다.

1.5. 생활정보

교통

지하철 9호선 등촌역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주변 편의시설

학교, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 임차인 대항력 포기

본건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 임차인의 대항력이 없으므로, 잔여 보증금 인수 부담은 0원입니다. 이는 명도 과정에서 발생할 수 있는 위험을 줄여줄 수 있으나, 관련 조건에 대한 철저한 법적 검토가 필요합니다.

공동담보 여부

본 건이 공동담보로 설정되어 있을 가능성이 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제한

공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 원추표면구역), 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등의 제한 사항이 존재합니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 9호선 등촌역과 인접하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호합니다. 건물은 2021년에 사용승인되었으며, 전용면적 28.29㎡(약 8.6평)로 소형 주택입니다.

권리분석 상 특이사항은 임차인(주택도시보증공사)이 대항력이 없으며, 매수인에게 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점입니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없으며, 명도 리스크가 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 본 건의 감정가(373,000,000원)는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 분석됩니다. 토지이용계획상 공항 관련 지역, 토지거래허가구역 등의 제한 사항도 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지

지하철 9호선 등촌역이 인접하여 출퇴근 및 시내 이동이 용이합니다.

명도 리스크 최소화

임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

소형 주택

실거주 목적 또는 소액 투자가 가능한 소형 다세대주택입니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 고센아트빌 (전용 43.14㎡): 330,000,000원 (2026.07.06)

* 라온제나 (전용 42.96㎡): 300,000,000원 (2026.07.16)

* 멤버스빌B동 (전용 29.9㎡): 210,000,000원 (2026.07.06)

이 정보를 바탕으로 평당가를 산출하면 약 700만원/㎡ ~ 760만원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적은 28.29㎡(약 8.6평)입니다.

평균 시세 적용 시 건물 가치 추정:

28. 29㎡ * 약 720만원/㎡ (평균) = 약 203,688,000원 (약 2억 369만원)

토지 지분(18.52㎡)에 대한 가치를 보수적으로 산정 시 (평당 약 1,000만원 기준, 약 5.6평):

5. 6평 * 1,000만원/평 = 약 56,000,000원 (약 5천 6백만원)

건물과 토지를 합한 총 예상 시세는 약 2억 5,969만원 (259,690,000원)으로 추정됩니다.

감정가 대비 분석

본건의 감정가(373,000,000원)는 위에서 분석한 예상 시세(약 2억 5,969만원)보다 약 1억 1,331만원 가량 높습니다. 이는 감정가가 시세 대비 높게 책정되었음을 시사합니다.

예상 입찰가 제안

감정가가 시세보다 높게 책정된 점, 명도 리스크가 적다는 점, 그리고 향후 추가적인 비용(수리비, 취득세 등) 발생 가능성을 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 1억 8,000만원 ~ 2억 2,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황, 물건의 구체적인 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 분석은 제공된 정보에 기반한 것이므로, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 더욱 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.