나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12325 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-41 씨티하우스 제비동 제3층 제306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택,공동주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철 2,5호선 까치산역이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제306호로 외벽 : 타일벽돌붙임마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12325 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-41 씨티하우스 제비동 제3층 제306호

용도: 도시형생활주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 13.50㎡ (약 4.08평) / 토지지분: 13.5㎡

건물면적: 23.57㎡ (약 7.13평) / 건물지분: 23.57㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됩니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철 2,5호선 까치산역이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됩니다.

1.1. 3. 건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제306호로, 외벽은 타일벽돌붙임 마감이며 창호는 샷시창호 등입니다. 건물 사용승인일은 2017년 11월 30일입니다.

1.1. 4. 이용상태 및 설비내역

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

1.1. 5. 토지 현황

토지는 가장형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12325)이며, 접수일자는 2025년 9월 25일입니다.

1.2. 2. 권리분석 요약

매각으로 인해 일반적으로 등기부상 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택임차권 박중현 (을5)은 말소 예정입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 김다은: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-08, 대항력 있음. (특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무와 관계없이 주의 깊은 확인이 필요합니다.)

* 주택도시보증공사 (박중현): 보증금 215,250,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-12, 확정일자 2022-03-10, 배당신고일자 2024-05-20, 대항력 없음.

1.2. 4. 특별 매각 조건

주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.2. 5. 인수 보증금

0원

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1. 주변 상권

주거 지역 내에 위치하며 근린생활시설이 소재하고 있어, 기본적인 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.3. 2. 생활 편의시설

까치산역을 중심으로 형성된 상업지역 및 주거 밀집 지역의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.3. 3. 교통

지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.3. 4. 주거 환경

단독주택, 공동주택 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

1.4. 잠재적 리스크

1.4. 1. 대항력있는 임차인

임차인 김다은은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 보유하고 있습니다. 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

1.4. 2. HUG 인수조건

주택도시보증공사(HUG) 관련 특별매각조건은 HUG가 매수인에게 보증금 반환 채권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 HUG의 보증금 관련 부담이 매수인에게 전가되지 않도록 하는 장치이나, 조건 이행 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 3. 기타 특수사항

공동담보로 진행되는 경매 건으로, 복잡한 채무 관계가 존재할 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역이 인접한 역세권 입지에 해당하며 비교적 최근인 2017년에 준공되어 신축급에 속합니다. 감정가는 2억 1천 6백만원이며, 최근 유사 조건의 실거래가가 감정가와 동일하게 나타나 시장 가치 또한 유사하게 형성된 것으로 보입니다.

다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력있는 임차인 김다은의 존재와, HUG 관련 복잡한 특별매각조건이 있어 권리 관계 분석에 신중을 기해야 합니다. 특히, 0원으로 표기된 임차인의 실제 권리 및 점유 상태를 반드시 확인해야 하며, HUG의 조건부 포기 및 말소 절차도 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 용이하여 교통이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 수익형 부동산: 도시형생활주택으로 실수요자 및 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합합니다.

* 시장가치 부합 감정가: 최근 실거래가와 감정가가 유사하여, 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.7. 예상 입찰가

1.7. 1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 7월 1일 서울 강서구 화곡동 366-36번지 소재 19.98㎡(약 6.04평)의 다세대주택이 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 본건(23.57㎡, 감정가 21,600만원)과 유사한 면적, 신축 연도(2019년), 감정가 수준을 보여주어 본건의 시세 가치가 감정가 수준임을 시사합니다.

다른 거래 사례인 37.44㎡(약 11.32평) 및 37.56㎡(약 11.36평) 다세대주택이 각각 15,000만원, 16,000만원에 거래된 것은 구축 건물이거나 더 넓은 면적임을 감안하면, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 2. 예상 입찰가 범위

본 건의 감정가는 216,000,000원이며, 최근 실거래가와 유사한 수준으로 분석됩니다. 잠재적 리스크 요인(대항력있는 임차인, HUG 조건 등)을 고려하되, 시장 가치를 반영하여 감정가 대비 100% ~ 105% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

예상 입찰가 범위: 216,000,000원 ~ 226,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.