나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104043 [1] 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 4층405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울지하철 2호선 "신대방역" 남동측 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 공동주택 중 4층 405호 로서 외벽 : 돌붙임 등으로 마감 내벽 : 벽지로 마감 창호 : 샤시창임

이용상태

다가구주택으로 이용됨 (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 주차장, 엘리베이터 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지로서 등고평탄하며 다세대주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

북측으로 중로에 접하는 각지임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26-2026.8.25)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104043 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 469-4, 바벨 4층405호

건물명: 바벨

용도: 다세대주택

감정가: 354,000,000원

토지면적: 14.85㎡ (약 4.49평)

건물면적: 21.37㎡ (약 6.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 지하철 2호선 신대방역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호합니다. 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 10월 20일자 구로세무서장의 압류입니다.

등기부상 을구 3번의 주택임차권(이소영, 보증금 365,000,000원)은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 요청에 따라 대항력을 포기하고, 매수인에게 인수되지 않으며 말소될 예정입니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

소유권 보존 등기 이후 공유자 이전, 압류, 강제경매, 추가 압류 등이 순차적으로 등기되었으며, 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정으로 본 경매 절차가 진행 중입니다. 등기부상 을구 3번 주택임차권은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 신림동 지역 내 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 최근 주변 연립/다세대/빌라 매매 사례를 분석한 결과, 신축 건물일수록 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

2026년 7월 6일에 거래된 신림동 92-200번지 제일빌라(1991년식, 30.92㎡)는 185,000,000원에, 같은 날 거래된 신림동 561-1번지 드림하우스(2015년식, 29.56㎡)는 320,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 7월 3일에 거래된 신림동 87-1번지 어반팰리스(2018년식, 45.37㎡)는 390,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 2022년 사용 승인된 신축 건물(바벨)로, 전용면적 21.37㎡(약 6.46평)의 소형 주택입니다. 비교적 신축이라는 점과 권리상 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 최근 거래된 유사 건물들의 평당 가격대를 고려할 때 신축이라는 이점을 감안한 가격 책정이 필요해 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 서울지하철 2호선 신대방역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 건물 내 위생 및 급배수 시설, 주차장, 엘리베이터 등의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건이 소재한 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재 시점(2026년 7월 31일)으로는 해당 허가구역 지정이 유효한 상태로, 외국인 등 특정 대상자나 용도로의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 이 제한 사항은 2026년 8월 25일 이후 해소될 예정입니다.

* 건축물 용도 제한: 제2종일반주거지역으로서 7층 이하 건축만 가능합니다.

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 다세대주택으로, 권리상 인수해야 할 임차보증금이 없고(0원), 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 신대방역을 이용할 수 있는 입지적 장점이 있습니다. 다만, 현재 시점에서는 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되지 않아 거래 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 해당 허가 기간 만료(2026년 8월 25일) 이후에는 이러한 제한이 해소될 것으로 보입니다. 소형 면적이라는 점은 투자금 부담을 줄여줄 수 있으나, 1인 가구 또는 소형 가구 수요층을 대상으로 하는 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용 승인)이라는 높은 상품성.

* 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리 관계가 명확함.

* 지하철 2호선 신대방역 역세권 입지로 인한 교통 편리성.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 354,000,000원입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 채권액이 365,000,000원임을 감안할 때, 낙찰가 하한선이 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 현재 토지거래허가구역 지정(2026년 8월 25일 만료 예정)이라는 일시적인 제한 사항과 소형 면적인 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중한 접근이 필요합니다.

최근 거래 사례와 신축 건물이라는 이점을 감안하여, 95% 수준의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 340,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.