나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104029 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 오피스텔 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(신림역) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 내 제8층 제801호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 대리석 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택(오피스텔 및 다세대주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 3~4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소개

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 태양오피스텔 8층 801호의 부동산 강제경매 사건입니다.

해당 물건은 다세대주택 용도로 이용 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주 이며, 감정가는 220,000,000원입니다.

주요 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104029 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 8층801호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 220,000,000원

* 토지면적: 6.01㎡ (약 1.82평)

* 건물면적: 11.94㎡ (약 3.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주

3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 지하철 2호선 \"신림역\" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 오피스텔 등이 혼재하는 주택 밀집 지역입니다.

* 주위환경: 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 신림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 3~4m의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 지정)으로 지정되어 있습니다. (토지거래허가구역은 외국인 등 특정 대상자에게 적용되며, 내국인 일반 실수요자에게는 해당되지 않을 수 있습니다.)

4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 등기부등본상 여러 권리관계가 존재하나 대부분 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 갑5 압류 (포천세무서장) 입니다.

* 권리 내역:

* 주택임차권 (을1, 박혜랑): 보증금 229,000,000원. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서 상 확약서 제출로 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.

* 압류 (갑5, 갑6): 포천세무서장, 의정부세무서장. 말소 예정입니다.

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사): 사건의 채권자이며, 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박혜랑) 임차인이 존재하나, 대항력은 없으며 보증금 229,000,000원입니다.

* 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금반환청구권 포기에 대한 확약서가 제출되어, 해당 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않으나, 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 229,000,000원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 중 매수인 인수분 없음)

5. 상권분석

본 물건은 신림역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 인근 지역의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 제일빌라(92-200)의 경우, 1991년식 건물(30.92㎡)이 185,000,000원에 직거래되었습니다. (평당 약 1,989만원)

* 2026년 7월 6일 거래된 드림하우스(561-1)의 경우, 2015년식 건물(29.56㎡)이 320,000,000원에 중개거래되었습니다. (평당 약 3,579만원)

* 2026년 7월 3일 거래된 어반팰리스(87-1)의 경우, 2018년식 건물(45.37㎡)이 390,000,000원에 중개거래되었습니다. (평당 약 2,798만원)

본 물건은 태양오피스텔로 2020-2021년에 준공된 비교적 신축 건물(8층)임에도 불구하고, 건물면적 11.94㎡에 대한 감정가는 220,000,000원입니다. 이는 제곱미터당 약 1,842만원 수준으로, 최근 거래된 인근 다세대주택의 평당가(약 2,000만원 ~ 3,600만원)와 비교 시, 해당 물건의 면적이 매우 작다는 점을 감안하면 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 최신식 건물이라는 점과 고층이라는 이점이 가격에 반영되었을 수 있습니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 신림역 상권 인근으로 다양한 편의시설(상점, 병원, 은행 등) 이용이 편리합니다.

* 교통: 신림역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 교육: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 건물 설비: 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기, 확약서 제출로 인해 임차보증금 관련 문제는 해결된 것으로 보입니다. 하지만 이 과정에서 발생한 복잡한 권리 관계는 최종적으로 말소되는지 재확인이 필요합니다.

* 작은 면적: 건물면적이 11.94㎡로 매우 작아, 실거주나 임대 시 활용도 및 수요에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등 특정 대상자에게 적용되며 내국인 일반 실수요자에게는 해당되지 않을 수 있습니다. 입찰 시점 및 본인 자격 요건 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과로는 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 낙찰 후 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신림역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020-2021년 준공) 오피스텔(또는 다세대주택)로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리관계는 대부분 말소될 예정이며, 특히 임차인 관련 보증금 인수 문제는 확약서 제출로 해결되어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 11.94㎡라는 매우 작은 면적 대비 높은 감정가(220,000,000원)는 면밀한 시세 조사를 통한 접근이 필요함을 시사합니다. 최근 인근의 더 넓은 면적의 다세대주택 거래가와 비교 시, 단위 면적당 가격이 높게 책정되어 있습니다.

9. 투자 포인트

* 신림역 역세권 입지: 젊은층과 직장인의 수요가 높은 지역으로 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 신축급 건물: 2020-2021년 준공 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 보증금 및 복잡한 권리관계 인수 부담이 없어 명도 및 권리 관련 리스크가 적습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 투자 수요에 적합할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원이며, HUG 보증금액도 229,000,000원으로 책정되었던 점을 고려할 때, 시장에서는 이 금액대를 기준으로 가치를 평가할 가능성이 있습니다.

하지만, 최근 거래된 유사 지역의 다세대주택 시세 분석 시, 본 건의 면적(11.94㎡) 대비 감정가는 제곱미터당 약 1,842만원으로, 비교 대상(최신 건물 기준 약 860만원~1,080만원/㎡)보다 높은 수준입니다.

이는 본 건의 고층, 신축 연식 등의 프리미엄이 반영된 것으로 보이나, 면적 대비 과대평가되었을 가능성도 있습니다.

인수되는 임차보증금이 없어 입찰가가 상승하더라도 추가 부담은 없습니다.

감정가와 시세 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근한다면 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 최신 시세 변동을 면밀히 파악하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.