나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104008 [1] 서울특별시 동작구 상도동 279-29 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "서울상도초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로서 노변에 일부 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위환경은 대체로 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2003.01.06) 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

급경사 지역의 자체 평탄화한 세장형 토지로서 공동주택(다세대) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 집합건축물대장(전유부, 갑)상 위반건축물[2013.05.03 주택과-13646호에 의거 위반건축물 표기(2011항측, 다용도, 4.5㎡, 판넬/샤시, 유리)]로 등재되어 있는바, 경매 진행시 참고 바랍니다. 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동 279-29, 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경104008 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 419,000,000원입니다.

토지 면적은 31.30㎡ (약 9.47평)이며, 건물 면적은 63.28㎡ (약 19.14평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 신OO입니다.

본 건물은 2003년 1월 6일에 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브 지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "서울상도초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대이며, 노변에 일부 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위환경은 대체로 보통입니다.

1.1. 2.교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.1. 3.건물의 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로, 사용승인일은 2003년 1월 6일입니다.

외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시창호 등으로 이루어져 있습니다.

1.1. 4.토지 이용 및 도로 상태

토지는 급경사 지역의 자체 평탄화한 세장형 토지로서 공동주택(다세대) 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.1. 5.토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)이며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)이며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리 및 인수되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 15일 접수된 정진천의 근저당권(을10)입니다.

이하 모든 권리(압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 신경현 (신 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-27

* 확정일자: 2022-10-27

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 있음

비고: 임차인 신경현은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다.

단, 본 물건명세서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 명확한 권리 분석 및 낙찰 시 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 절차에서 최우선 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울상도초등학교 인근의 주거지역에 위치하고 있으며, 아파트, 단독주택, 다세대주택이 밀집해 있습니다.

대로변에는 일부 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 주거 환경에 초점이 맞춰진 지역으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

단지 인근에 서울상도초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

대중교통 이용 여건 또한 버스정류장이 소재하여 보통 수준입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 2.건물 연혁

건물 사용승인일은 2003년 1월 6일로, 약 20년이 경과한 건물입니다.

위생, 급배수, 개별난방(도시가스) 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 건축물대장상 2013년 5월 3일 주택과-13646호에 의거, 위반건축물(2011항측, 다용도, 4.5㎡, 판넬/샤시, 유리)로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축물 관련 민원 발생, 재건축·리모델링 시 제약, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 신경현은 대항력을 보유하고 있어, 경매 결과에 따라 보증금 변제 과정에서 문제가 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 명시되어 있으나, 법적 절차상 면밀한 검토 필요)

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에게는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 대상에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동의 주택가에 위치하며, 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

단, 건축물대장 상 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인 존재는 본 건의 중요한 리스크 요인으로 작용합니다.

이러한 위험 요인에도 불구하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 서울 시내에서 비교적 합리적인 가격으로 주택을 마련할 기회입니다.

* 지역 개발 가능성: 상도동 279번지 일대가 모아타운 대상지로 선정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (관련 정보에 따르면 해당 일대는 '2024년 제2차 모아타운 대상지'로 선정되어 개발 추진 중)

1.8. 예상 입찰가

감정가는 419,000,000원이며, 건물 면적은 63.28㎡입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 실거래가에서 ㎡당 약 1151만원에서 1800만원 수준으로 형성되어 있으나, 본 물건은 건축물대장상 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

감정평가액은 이러한 제반 사항을 반영하여 산정된 것으로 보입니다.

리스크 요인(위반건축물, 대항력 있는 임차인)을 감안하여, 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 낙찰 예상가 범위를 감정가 대비 100% ~ 110% 수준으로 예상합니다.

종합적인 판단 하에, 약 430,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 감정가(419,000,000원)를 소폭 상회하는 수준으로, 물건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.