나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103963 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 395-68 보라매나산스위트 지하1층047호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 신림선 지하철 "보라매병원역" 남측 인근에 위치며 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 주.상복합빌딩, 업무용빌딩, 금융기관, 병원, 각 종 소매 점포, 음식점 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철골 철근 콘크리트조 스라브지붕 37층 건내 지하1층 047호로서, 외벽 : 석재등 마감, 내벽 : 판넬 및 샷시 강화 페어그라스 마감.

이용상태

무속인 영업점(용암사)으로 운영하였으나, 현재 영업 중단한 상태임.

설비내역

공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 업무시설, 운동시설, 아파트) 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 소로와 접하고, 남측으로 광대로와 근접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)). *기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축용도지역기타(2015-08-27)(가로구역별 건축물 최고높이 지정지역)<건축법>, 대공방어 협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

본건 공부상 용도는 휴게음식점이나, 현황 용도는 무속인 영업 점포(영업 중단한 상태)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103963 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사아스타아이비에스 (등기부상 기준 권리자)

1.2. 물건 상세내역

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 395-68 보라매나산스위트 지하1층047호

용도: 근린상가 (공부상 용도: 휴게음식점, 현황 용도: 무속인 영업점)

감정가: 74,000,000원

토지면적: 2.95㎡ (약 0.89평)

토지지분: 2.948㎡ (약 0.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.86㎡ (약 7.52평)

건물지분: 24.86㎡ (약 7.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물명: 보라매나산스위트

신주소: 서울특별시 동작구 보라매로5가길 24 (신대방동)

건축구조: 철골철근콘크리트구조

총 층수: 37층

지하 층수: 9개 층 (본건은 지하 1층 047호)

사용승인일: 1996년 4월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동에 소재하며, 신림선 지하철 "보라매병원역" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 주.상복합 빌딩, 업무용 빌딩, 금융기관, 병원, 각종 소매 점포, 음식점 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역(보라매병원역)이 소재하여 대중교통 이용의 편의도가 양호합니다. 본건은 동측으로 소로와 접하고, 남측으로 광대로와 근접한 도로 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 주요 권리 내역이 확인됩니다.

* 1996-08-08: 소유권이전 (이정용)

* 2000-10-10: 소유권이전 (이명옥, 매매)

* 2025-09-25: 강제경매 개시 결정 (주식회사아스타아이비에스, 권리금액 13,872,629원)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 9월 25일 접수된 주식회사아스타아이비에스의 강제경매 개시 결정 등기(갑7)입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 지상권)는 본건 매각으로 소멸되지 않으나, 현재 등기부상으로 이러한 권리는 확인되지 않습니다. 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 분석

본건에 대한 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대차 관계가 불분명하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 발달된 상권입니다. 특히 보라매병원역 인근으로 병원, 금융기관, 다양한 근린생활시설 및 소매점 등이 밀집해 있어 유동인구와 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 현황 및 공부상 용도

본건의 공부상 용도는 휴게음식점으로 되어 있으나, 현재는 무속인 영업점(용암사)으로 사용되었던 것으로 파악됩니다. 다만, 현재 영업은 중단된 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

반경 내에 대형 병원(보라매병원)을 포함한 다수의 의료시설, 은행 등 금융기관, 다양한 업종의 소매점 및 음식점들이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 보라매공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 주변 지역을 검색한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 및 이용 상태

공부상 용도(휴게음식점)와 실제 이용(무속인 영업점) 간의 차이가 존재합니다. 또한, 현재 영업이 중단된 상태이므로, 낙찰 후 신규 임차인 확보 또는 직접 운영 시 영업 재개 및 용도 변경에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 권리 관계

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 법규 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 보라매병원역 인근의 역세권에 위치한 근린상가 물건으로, 주변 상업 및 주거 시설과의 연계성이 좋습니다. 하지만 현재 영업 중단 상태이며 공부상 용도와 현황 용도가 상이한 점, 임대차 관계 미상 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 향후 용도 변경, 리모델링 등을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력 또한 보유하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 보라매병원역 역세권 입지: 신림선 지하철역 접근성이 양호하여 잠재적 고객 유입 용이

* 복합 상권: 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로 다양한 수요층 확보 가능

* 일반상업지역: 향후 개발 및 용도 변경에 따른 가치 상승 기대

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능성

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 74,000,000원으로 평가되었으며, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 현재 영업 중단 및 용도 불일치, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 투자 목적(직접 운영, 임대 등)과 향후 리모델링 및 업종 변경 가능성, 그리고 본인의 투자 성향에 따라 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 사례에 대한 추가적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.