나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3259 [1] 서울특별시 중구 신당동 193-2 디오트 지하1층지씨-09호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "신당역(지하철 2·6호선)" 북측 약 200미터 지점에 위치하며, 주위는 동대문디자인플라자 및 청계천을 주변으로 재래시장(평화시장 등), 대형쇼핑물(두타, 밀레오레 등) 및 도매시장(의류, 신발 등)이 혼재하는 상업지역으로서, 제반 주위환경 및 배후지 상태는 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 용이하며, 인근 및 주변에 노선버스정류장 및 전철역(동묘앞역 : 지하철 1·6호선, 신당역 : 지하철 2·6호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 제지하층 제지씨-09호로서, 외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내 벽 : 판넬마감 및 내부 인테리어 마감 등, 바 닥/복 도 : 화강석 버너구이 및 타일 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시 창호 마감.

이용상태

판매 및 영업시설 (상점 : 드벨)로 이용중임. ※자세한 사항은 "호별배치도 및 내부구조도" 참고 바랍니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 에스컬레이터, 화재자동탐지 및 경보설비, 지하주차장설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고 ·평탄한 3필 일단의 가장형의 토지로서, 건부지(판매 및 영업시설(상점- 여성의류도매상가))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 차량이 운행하는 노폭 약 30미터 내외, 북측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 ~ 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 철도(2024-12-26)(수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉) 건설사업(제1~3공구))(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안),건축선임. 토지 기호(2) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 철도(2024-12-26)(수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉) 건설사업(제1~3공구))(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임. 토지 기호(3) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합), 철도(2024-12-26)(수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉) 건설사업(제1~3공구))(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안),건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3259 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 193-2 디오트 지하1층지씨-09호 (신축주소: 서울특별시 중구 다산로 293)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 건물 구조 및 용도

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 지하 1층 지씨-09호

건축물 주요 용도: 판매시설 (상점 : 드벨)

사용승인일: 2006년 03월 06일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 346,000,000원

토지 면적: 1.91㎡ (약 0.58평)

건물 면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중구 신당동에 위치하며, 지하철 2·6호선 신당역 북측 약 200미터 지점에 있습니다. 주변으로는 동대문디자인플라자, 청계천을 중심으로 재래시장(평화시장 등), 대형 쇼핑몰(두타, 밀레오레 등), 도매시장(의류, 신발 등)이 혼재하는 상업 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1·6호선 동묘앞역과 2·6호선 신당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 총 채권액 합계는 536,635,865원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 백정희 (2006-04-04), 미국인 (2009-10-20), 김우미 (2014-10-30)

* 근저당권: 광희신용협동조합 (2014-10-30, 409,500,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-04-24, 30,000,000원), 서울보증보험주식회사 (2024-07-08, 17,693,425원)

* 임의경매: 광희신용협동조합 (2025-09-25, 277,457,501원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-11-27, 79,442,440원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2021-12-15

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 보증금을 인수할 여지가 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2014년 10월 30일 접수된 광희신용협동조합의 근저당권입니다. 등기부상 을구 4번 근저당권 이후의 권리들(가압류, 임의경매 등)은 모두 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 따라서 본 건 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 신당동 일대는 패션 및 의류 도소매 시장으로 매우 활성화된 지역입니다. 동대문디자인플라자, 밀리오레, 두타 등 대규모 상업 시설과 평화시장, 신평화시장 등 전통적인 재래시장이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 상권 특성

의류, 잡화, 신발 등 패션 관련 상품의 도매 및 소매가 집중된 상권으로, 특히 여성 의류 관련 상권이 발달해 있습니다. 24시간 운영되는 상가들도 많아 낮과 밤 모두 활기가 넘칩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

대형 쇼핑몰, 백화점, 재래시장, 각종 판매 시설이 밀집하여 쇼핑 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 동대문디자인플라자와 청계천이 인접하여 문화 및 휴식 공간으로의 접근성도 좋습니다.

5.2. 교통 정보

지하철 2, 6호선 신당역, 1, 6호선 동묘앞역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변)으로 지정되어 있습니다. 특히, 수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉) 건설사업과 관련하여 토지 이용에 일부 저촉될 수 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 철도(GTX-B노선) 건설로 인한 공사 기간 중 소음, 진동, 교통 불편 등이 발생할 수 있습니다.

* 상가 점포의 특성상 공실 위험은 상권 및 경기 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 본건은 지하 1층에 위치하며, 면적이 매우 작다는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 중심 상업 지구인 동대문 상권에 위치한 소형 판매시설입니다. 훌륭한 교통 여건과 풍부한 유동인구, 잘 형성된 상권의 이점을 가지고 있습니다. 하지만 건물 면적이 4.96㎡로 매우 작아 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다. GTX-B 노선 건설 사업으로 인한 잠재적 영향을 고려해야 하나, 장기적으로는 지역 발전에 기여할 가능성도 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 대항력은 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 대표적인 패션 및 상업 중심지인 동대문 상권 내에 위치

* 탁월한 접근성: 도보 거리 내 지하철역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 활발한 상권: 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 높은 잠재적 가치

* 소형 면적: 투자금 부담이 상대적으로 적어 소액 투자자에게 매력적일 수 있음

* 권리 관계 명확: 인수할 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 안전한 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 346,000,000원으로 책정되었습니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 면적이 매우 작은 소형 점포임을 감안하여, 실제적인 임대 수익률, 향후 GTX-B 노선 건설 영향, 그리고 동종 물건의 실거래 사례 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 상세한 시장 조사 및 수익성 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.