나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104013 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1689-8 지하층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철2호선 '낙성대역' 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 지하철2호선 '낙성대역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트연와조 스라브 3층 건물 중 제지하층 제비101호로서, (사용승인일자:1991.10.09.) 외벽 : 치장 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 가로장방형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(봉천동 1689-8), 기호2(봉천동 1689-30) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 1689-8 지하층비101호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경104013 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 244,000,000원입니다.

토지 면적은 33.12㎡ (약 10.02평)이며, 건물 면적은 49.32㎡ (약 14.92평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 이OO입니다.

건축물 현황: 철근콘크리트연와조 스라브 3층 건물 중 지하층 비101호이며, 사용승인일자는 1991년 10월 9일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 지하철 2호선 '낙성대역' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 물건 기본 현황:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 지상권 개요는 비어있음)

* 임차인 현황:

임차인: 이종휘 (이 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 13일

확정일자: 2022년 5월 10일

배당신고일자: 2025년 9월 22일

대항력: 있음

* 권리분석 요약:

말소기준권리는 을9 근저당 (구리새마을금고, 2023년 8월 16일 접수)이며, 본 경매개시결정(이종휘, 2025년 9월 25일 접수)보다 선순위에 있습니다.

따라서 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이종휘가 존재하며, 보증금 250,000,000원에 대한 인수 여부가 중요합니다.

제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하는 것을 전제로 한 것으로 추정됩니다.

임차인의 배당신고일자가 이미 경과하였으므로, 실제 배당 결과 및 보증금 회수 여부에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다. 만약 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택들의 거래 가격은 전용면적 기준 평당 약 940만원에서 1,750만원 사이로 분포하고 있습니다.

본 물건의 전용면적은 49.32㎡ (약 14.92평)이며, 감정가 244,000,000원 (평당 약 1,635만원)은 인근 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

주변에 지하철역이 있고 주거 및 상업지대가 혼합되어 있어 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 낙성대역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

주변의 교육 환경, 공원, 병원 등 생활 편의시설에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 250,000,000원에 대한 인수 여부를 명확히 확인하지 않으면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 상태가 상충할 수 있으므로, 임차인의 최종 배당 결과 및 인수 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 건물 연식: 1991년에 준공된 건물로, 노후화로 인한 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역(외국인 등)에 해당하므로, 향후 재산권 행사나 매각 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 인접한 입지적 장점을 가지고 있으며, 감정평가액 또한 주변 시세와 부합하는 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실할 경우 상당한 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

이 리스크를 철저히 확인하고 관리할 수 있다면, 안정적인 투자처가 될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 낙성대역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 임대 수요가 존재합니다.

* 현실적인 감정가: 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되어 합리적인 낙찰 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 보증금 인수액은 제외하고 고려합니다.

감정가: 244,000,000원

최근 주변 실거래가 분석: 평당 약 940만원 ~ 1,750만원

본 물건 전용면적: 14.92평

추정 시세: 약 14.92평 * 1,625만원/평 = 약 242,400,000원

위와 같은 시세 및 감정가, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 임차인의 보증금이 배당으로 전액 해소된다는 전제 하에, 낙찰 가능성을 높이고자 한다면 감정가의 90%~95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 219,600,000원 ~ 231,800,000원

(※임차인 보증금 인수 여부에 따라 최종 결정이 달라질 수 있으므로, 반드시 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.