나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104039 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동동 소재 "동묘앞역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철1,6호선 "동묘앞역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층 건물내 제6층 제602호로서 (사용승인일자: 2021. 5. 28.) 외벽: 석재붙임 및 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 주차설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사디리형 토지로서, 건부지(오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하며, 북측 및 남측으로 노폭 약 3m의 막다른 도로와 각각 접함. 본건 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로가 소재하나, 단차로 인해 직접 진출입은 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 토지 2: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

본건은 서울특별시 종로구 창신동 255-1 6층602호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경104039 (1)이며, 감정가는 252,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 정보

건물 용도는 오피스텔이며, 전용면적은 17.80㎡ (약 5.39평)입니다.

건축물은 2021년 5월 28일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층/지상 11층 건물 내 제6층 제602호입니다.

건물 외벽은 석재붙임 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시창입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 소화 설비, 주차 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 총 토지 면적은 5.71㎡ (약 1.73평)입니다.

토지의 형상은 대체로 사각형으로, 오피스텔 건축 용지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 "동묘앞역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.

지하철 1호선 및 6호선 "동묘앞역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 동측으로 노폭 약 4m, 북측 및 남측으로 노폭 약 3m의 막다른 도로와 접하고 있으며, 서측으로는 노폭 약 12m의 포장도로가 있으나 단차로 인해 직접적인 진출입은 어렵습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 부동산강제경매 신청으로 진행됩니다.

등기부상 총 채권액은 1,718,272,781원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 238,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-12-21

* 배당신고일자: 2023-12-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (등기구분: 갑6)입니다.

본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

채무자의 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사의 매수신고인에 대한 대항력 포기 조건에 따라 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등기 등이 존재합니다.

권리관계로는 주택임차권(을1), 가압류(갑6, 갑7, 갑9), 강제경매(갑8) 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동묘앞역 인근은 지하철역을 중심으로 상업 및 주거 복합 지역으로 형성되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 유동인구가 있는 지역으로 오피스텔 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역(창신초등학교, 병설유치원) 내에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 보증금 인수 금액이 0원으로 정리됩니다.

다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항은 매각 진행 과정이나 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

토지 면적이 5.71㎡로 매우 협소한 편입니다.

건축물 면적이 17.80㎡로 소형 오피스텔에 해당합니다.

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26.~2026.8.25.), 외국인 등 특정 대상자가 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등의 용도로 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 합니다. 이는 매수인의 자격 및 이용 목적에 따라 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 동묘앞역 역세권에 위치한 비교적 신축인 오피스텔입니다.

권리 관계가 명확히 정리되고 인수되는 임차보증금이 없어 투자 리스크가 낮다고 판단됩니다.

소형 면적의 오피스텔로서 1인 가구 임대 수익 또는 투자용으로 고려해볼 만합니다.

다만, 토지 면적의 협소함과 토지거래허가구역 지정 여부는 매수 전에 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 동묘앞역 역세권 신축 오피스텔입니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 보증금이 없습니다.

* 임대 수익 창출이 가능한 소형 오피스텔입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2024년 4월에 27,000만원에서 27,500만원 사이에 거래되었습니다.

감정가는 252,000,000원이며, 권리 인수분이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 감정가 대비 소폭 상승한 금액을 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 소형 면적인 점과 토지거래허가구역 등의 조건을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 260,000,000원에서 280,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.