나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62370 [1] 전라남도 구례군 토지면 오미리 1-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62370 [1] 전라남도 구례군 토지면 오미리 1-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경62370
• 주소: 전라남도 구례군 토지면 대내안길 48-4
• 감정가: 129,875,480원
• 최저가: 72,730,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

순천지원 경매9계 2024타경62370 | 소재지: 전라남도 구례군 토지면 대내안길 48-4 | 감정가: 129,875,480원 | 최저가: 72,730,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

본 물건은 순천지원 2024타경62370 (1) 부동산강제경매 사건이며, 소재지는 전라남도 구례군 토지면 오미리 1-1입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소 재 지: 전라남도 구례군 토지면 오미리 1-1

용 도: 단독주택

감 정 가: 129,875,480 원

토지 면적: 439.00$\text{m}^2$ (약 132.81평)

건물 면적: 63.18$\text{m}^2$ (약 19.11평)

제시외 면적: 182.98$\text{m}^2$ (약 55.35평, 부합물 및 종물)

총 건물 면적: 246.16$\text{m}^2$ (약 74.43평)

특 이 사 항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목 포함 (감나무 등)

소유자/채무자: 정OO (동일인)

2. 물건 분석

2.1. 물건 내역 및 특징

본 물건은 목조 함석기와지붕 단층 건물이며, 외벽은 벽돌치장, 회벽 등, 창호는 목재 및 새시창호 마감입니다. 현재 단독주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

가장 큰 특징은 제시외 건물(총 182.98$\text{m}^2$)이 주 건물(63.18$\text{m}^2$)보다 면적이 상당히 크게 평가되었다는 점입니다. 이는 창고, 부속 시설 등 주거용 외 용도로 사용되는 부합물 및 종물이 다수 포함되었음을 의미하며, 현장 확인이 필수입니다.

또한, 공부상 지목은 임야이나 현황은 주택부지로 이용 중인 점도 중요 확인 사항입니다.

2.2. 입지조건

본건은 구례군 토지면 오미리 소재 내죽마을 내에 위치합니다. 주변은 전형적인 농촌마을 및 농경지, 임야 등으로 형성된 한적한 환경입니다.

오미리 마을은 지리산 둘레길 코스에 포함되며, 조선시대 고택인 운조루(雲鳥樓) 등이 위치한 역사적으로도 유명한 배산임수의 명당으로 알려져 있습니다.

차량 접근은 근접하게 가능하며, 폭 약 2-3미터의 포장도로에 접하고 있어 기본적인 교통 상황은 보통입니다. 대중교통 이용은 마을에 오미리 버스 정류장이 있어 가능합니다.

2.3. 권리분석

본 경매는 채무자 정OO의 부동산에 대한 채권자 서OOOOOOOOOO의 부동산강제경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 정OO으로 동일하여 권리관계가 단순한 편입니다.

제출된 정보만으로는 임대차 관계가 미상인 바, 현장조사를 통해 실제 점유자(소유자 또는 임차인) 및 그 보증금 유무 등을 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 여부가 명도 난이도를 결정합니다.

매각은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식이므로, 법정지상권이나 기타 권리 문제 발생 가능성은 낮습니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 오미리는 구례에서도 지리산 자락 아래 섬진강을 끼고 있는 전통적인 농촌마을입니다.

생활 편의시설은 일반적인 도심 지역과는 거리가 있으며, 주로 마을 단위의 상권이 형성되어 있습니다. 검색 결과, 마을 인근에 운조루 앞에 특산물을 판매하는 구판장이 마련되어 있는 등 최소한의 편의시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

오미마을 일대는 운조루, 곡전재 등 고택과 지리산 둘레길 등으로 인해 관광 및 한옥 민박촌이 형성되어 있어, 시골집 매입 후 민박 또는 체험시설 등으로 용도 변경을 고려할 경우 잠재적인 관광 수요를 기대할 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있어 건축 행위에 비교적 자유로우나, 준보전산지 및 가축사육제한구역(전축종)에 해당되므로 개발 및 축산 관련 행위 시 제한이 따릅니다.

공부(임야)와 현황(주택부지)의 지목 불일치는 향후 매매나 대출 시 지목 변경을 위한 별도의 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물이 주 건물보다 훨씬 크고 그 용도가 명확히 파악되지 않은 상태이므로, 철거 또는 보존 여부에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

혐오시설 검색 결과, 해당 지역은 금환락지의 명당이자 지리산 둘레길 등 관광 자원이 풍부한 지역으로 파악되며, 명확한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 남한 3대 명당 중 한 곳으로 불리는 구례 오미리의 전통적인 농촌마을 내에 위치한 주택 물건입니다. 주변의 빼어난 자연경관과 역사적인 고택들이 밀집한 지역적 특성을 고려할 때, 귀농/귀촌 또는 세컨드 하우스, 혹은 지리산 둘레길과 연계한 민박/스테이 시설로 활용 가치가 높습니다.

감정가 대비 토지 면적(약 132평) 및 상당한 제시외 건물 면적을 포함하고 있어, 토지의 가치와 확장성을 고려한 접근이 필요합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 풍수지리상 길지이며, 지리산과 섬진강을 끼고 있는 전형적인 배산임수의 입지입니다. 지리산 둘레길(오미-방광 코스)의 시작점으로 관광 수요가 높습니다.

활용성: 계획관리지역 및 자연취락지구로 건축 용이성이 있으며, 기존의 넓은 제시외 건물을 활용해 주거와 더불어 창고, 작업실, 또는 민박 공간 등으로 재구성하기에 유리합니다.

가격 매력: 제시외 건물 및 수목까지 일괄 포함된 감정가이므로, 토지(임야)의 현황 주택부지 이용 가치와 개발 잠재력을 고려할 때 투자 매력이 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계