나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50206 [5] 전라남도 여수시 화양면 화동리 산56 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50206 [5] 전라남도 여수시 화양면 화동리 산56 임야 경매

• 사건번호: 2025타경50206
• 주소: 전라남도 여수시 화양면 화동리 산56
• 감정가: 130,911,000원
• 최저가: 73,310,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

순천지원 경매9계 2025타경50206 | 소재지: 전라남도 여수시 화양면 화동리 산56 | 감정가: 130,911,000원 | 최저가: 73,310,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경50206 (5)

소재지 전라남도 여수시 화양면 화동리 산56

용도 임야

토지면적 11,901.00㎡ (약 3,599.93평)

감정가 130,911,000원

경매구분 부동산강제경매

매각대상 토지매각

1.2. 물건 상세 및 특징

본건(기호 5)은 여수시 화양면 화동리 소장저수지 동측 인근에 위치한 임야 물건입니다. 주위환경은 자연림으로 이루어진 자연림지대입니다. 토지의 형태 및 이용상태는 부정형의 완경사 토지이며 현재 자연림 부지로 이용 중입니다. 면적이 1만 제곱미터가 넘는 대형 임야이나, 지적도상 맹지이며 차량이나 도보 접근이 용이하지 않아 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다. 토지이용계획상 '보전관리지역' 및 '준보전산지'에 해당하여 개발 행위에 상당한 제한이 따를 수 있는 물건입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 여수시 화양면 화동리 자연림 지대에 위치하며, 주변에 소장저수지가 인접해 있어 자연 경관은 양호한 편입니다. 다만, 농촌지역의 자연림 지대에 속하며, 주요 간선도로에서 이격되어 있어 접근성이 현저히 떨어집니다. 감정평가서상 맹지이고 차량 접근이 어려워 즉각적인 건축 또는 개발 목적의 활용은 어렵습니다. 주변에 대규모 상권이나 생활 편의시설은 미약하며, 전형적인 농촌 외곽의 임야 물건으로 판단됩니다.

2.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 매각대상은 토지(임야) 전부입니다. 건물은 없는 상태(건물면적 0.00㎡)이며, 토지 지분율은 1190100 (전체 지분)으로 단독 소유 형태의 물건입니다. 제시된 정보만으로는 상세한 권리분석이 제한되나, 강제경매의 특성상 등기부상 채무 관계를 확인하여 낙찰 후 인수되는 권리(주로 선순위 임차권, 선순위 근저당권 등)가 있는지 반드시 면밀하게 검토해야 합니다. 매각대상이 토지매각이고 건물 및 제시외 건물이 없으므로, 토지만의 매각에 따른 법정지상권 성립 여부 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야이며 자연림 지대에 위치하여 상권 분석의 의미는 거의 없습니다. 생활정보 측면에서도 인근에 주거 단지나 편의시설이 전무하여 일상적인 생활 편의성은 기대하기 어렵습니다. 해당 지역의 장기적인 개발 호재나 관광 인프라 확충 계획을 확인하는 것이 투자 판단에 더 중요합니다. 현재는 순수한 장기 투자 및 산림자원 활용 목적에 국한될 것으로 예상됩니다.

2.4. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 '개발 제한'과 '접근성' 문제입니다.

1. 개발 제한: 토지이용계획상 '보전관리지역' 및 '준보전산지'로 지정되어 있어, 개발행위허가 및 산지전용허가 시 규제가 강하며, 허용되는 개발 범위가 매우 제한적입니다. 특히, 가축사육제한구역 중 '전부제한구역'이 포함되어 있어 축사 등 관련 시설의 설치는 불가능합니다.

2. 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이며, 차량이나 도보 접근이 용이하지 않아 사실상 즉각적인 이용 및 활용이 불가능합니다. 추후 개발을 위해서는 인근 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보(도로개설)가 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 발생합니다.

3. 혐오시설: 인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 보고서 작성 시점까지 해당 물건 주변에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 개별적으로 소규모 시설물이 존재할 수 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건 임야는 11,901.00㎡ (약 3,599.93평)의 대규모 토지이며, 감정가 대비 면적당 가격은 낮을 수 있으나, '보전관리지역' 및 '준보전산지', '맹지'라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다. 단기적인 시세차익이나 즉각적인 개발 목적의 투자는 권장하기 어려우며, 인근 지역의 장기 개발 계획에 따른 수혜를 기대하는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 임야 매매 경험이 적은 초보 투자자에게는 진입로 확보 및 개발 행위 절차상 어려움이 클 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

1. 대면적 임야: 3,500평이 넘는 대면적 임야를 비교적 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

2. 보전가치: 보전관리지역 및 준보전산지 특성상 난개발의 위험이 적고, 순수한 임야로서의 가치를 장기적으로 보존할 수 있습니다.

3. 장기적인 관점: 여수시 화양면 일대의 장기적인 관광 개발 또는 지역 발전 계획과 연계하여, 시간이 흐른 뒤 토지 이용 계획 변경이나 진입로 확보 시점의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 산림 경영 활용: 맹지인 점을 감안하여, 단기적으로는 산림 경영 및 임업용 목적으로 활용하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계