나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50206 [5] 전라남도 여수시 화양면 화동리 산56 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 안포리 안정저수지 북서측 인근(기호 1), 화동리 화양초
등학교 서측 근거리(기호 2-4, 6), 화동리 소장저수지 동측 인근(기호 5)에 각각 위치하며
주위환경은
기호 1,3-6)은 자연림으로 이루어진 자연림지대이고
기호 2)는 단독주택, 농경지 등으로 이루어진 농촌지대임.

교통상황

기호 2,4)는 인근까지 자동차 접근이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하여
지역내 교통상황은 보통이고, 기호 1, 3, 5, 6)은 맹지이고 차량이나
도보 접근이 용이하지 않아 교통상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1)은 사다리형 급경사로 자연림 부지,
기호 2)는 사다리형 평지로 주거나지
기호 3,5,6)은 부정형 완경사로 자연림부지
기호 4)는 부정형 완경사로 전(휴경지)으로 각각 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3) 임야도상, 기호 2,4,5,6) 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>,
기호 2,4,6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
기호 5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건상세정보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 화동리 산56에 소재하며, 기호 2-4, 6번 필지는 화양초등학교 서측 근거리에 위치한 농촌지대입니다.

기호 1번 필지는 안포리 안정저수지 북서측 인근에, 기호 5번 필지는 화동리 소장저수지 동측 인근에 각각 위치하며, 대부분의 필지가 자연림으로 이루어진 자연림지대입니다.

3.2. 교통상황

기호 2번과 4번 필지는 인근까지 자동차 접근이 가능하며 간선도로가 소재하여 지역 내 교통 상황은 보통입니다.

반면, 기호 1번, 3번, 5번, 6번 필지는 맹지이며 차량이나 도보 접근이 용이하지 않아 교통 상황이 다소 불편합니다.

3.3. 접근성 및 도로 상태

기호 1번과 3번 필지는 임야도상 맹지이며, 기호 2번, 4번, 5번, 6번 필지는 지적도상 맹지입니다.

이는 토지 이용 및 활용에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다.

3.4. 주변 시설 및 혐오시설 정보

본건은 자연림과 농경지 등으로 이루어진 임야로, 주변 지역은 대규모 관광단지 개발이 진행 중인 곳입니다.

화양복합관광단지 조성 사업이 진행되고 있으며, 골프장, 호텔, 콘도, 레저 및 문화시설 등이 들어설 예정입니다.

이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

본건은 순천지원 2025타경50206(5) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소유권은 이형춘에게 있으며, 2009년 1월 30일 증여로 이전되었습니다.

등기부상 다수의 근저당, 가압류, 강제경매 개시 결정이 존재하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 9월 13일 접수된 김세환의 근저당(채권액 30,000,000원)입니다.

4.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 198,423,416원입니다.

5. 상권분석

본 물건은 주로 자연림으로 이루어진 임야로, 직접적인 상업 활동이나 상권 형성과는 거리가 있습니다.

다만, 인근 지역에 대규모 관광단지 개발이 예정되어 있어 향후 관련 상권의 성장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

주변에 화양초등학교가 소재하여 교육 시설과의 근접성은 있습니다.

6. 생활정보

본 물건 자체는 자연환경에 해당하여 통상적인 생활 편의시설과의 직접적인 연관성은 적습니다.

주변 지역은 관광 개발이 활발히 진행 중이며, 여수 경도·화양지구 글로벌 K-관광지 개발 사업 등을 통해 호텔, 콘도, 레저 시설 등이 들어설 예정으로, 지역 전반의 생활 환경 및 관광 인프라 개선이 기대됩니다.

안정저수지, 소장저수지 등 자연 경관이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법률적 리스크

토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등으로 지정되어 있으며, 산지관리법, 가축분뇨법 등에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

기호 3번 필지는 영농여건불리농지로 분류되어 있습니다.

7.2. 물리적 리스크

대부분의 필지가 지적도상 맹지이며 차량 접근이 어려워 토지 이용 및 활용에 큰 제약이 따릅니다.

급경사지(기호 1번) 및 완경사지(기호 3,5,6번)가 포함되어 있어 개발 시 공사 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

자연림 지역이 많아 토지 형질 변경 시 산림 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7.3. 기타 리스크

중복사건으로 분류되어 있어 경매 절차 진행 및 낙찰 후 처리에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 화양면에 위치한 임야로, 대부분의 필지가 맹지이며 차량 접근이 어려운 자연림 지역입니다.

현재 소유권은 이형춘에게 있으며, 다수의 채권이 설정되어 있으나 모두 말소될 예정입니다.

임차인은 없으며 인수할 보증금도 없습니다.

토지이용계획상 개발 제한 사항이 존재하며, 급경사 및 맹지라는 물리적 제약이 있습니다.

인근 지역에서 대규모 관광단지 개발이 진행 중이라는 점은 향후 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

단, 맹지, 경사, 산림법규 적용 가능성 등을 고려할 때, 개발 목적보다는 장기적인 가치 상승을 염두에 둔 투자가 적합할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 인근 지역의 대규모 관광단지 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에 투자가 가능.

* 장기적인 관점에서 접근 시, 여수 지역의 관광 개발 수혜 가능성.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 130,911,000원입니다.

토지의 맹지, 경사, 제한 지역 등의 물리적, 법률적 제약 사항과 더불어 주변의 개발 호재를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

대규모 관광 개발이 진행 중이나, 본건 자체의 접근성 및 이용 편의성이 낮다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 이하에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 비교, 향후 개발 계획의 구체화 정도 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

*참고: 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 실질적인 매수 가격에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.