나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51173 [2] 전라남도 여수시 광무동 961 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 ""여수 브리온 오션프랑테라스 아파트"" 서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지로서, 주거나지임,
기호(2) : 부정형 완경사지로서, 전 및 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남서측으로 소폭의 현황 비포장도로가 소재함,
기호(2) : 본건 남동측으로 소폭의 현황 비포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 자연녹지지역, 제1종전용주거지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06) 임.

제시목록 외의 물건

- 토지 기호(2) 일부 지상에 별첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물이 소재하여 현황에 의거 개략적인 실측 면적으로 사정하여 평가하였으니, 경매진행시 소유권리관계 및 일괄 경매 여부 등을 재확인하시기 바람.

- 토지 기호(1) 지상에 수목(감나무, 동백나무 등) 등이 소재하는 바, 현황에 의거 수종, 관리상태 등을 고려하여 토지가액에 포함하여 평가하되, 비고란에 수목 및 화단 가액을 별도로 기재 하였으니 경매진행시 소유권리관계 및 일괄 경매 여부 등을 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2)는 공부상 전이나, 현황 전 및 일부 주택 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수). 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 순천지원 2025타경51173 (2)

* 소재지: 전라남도 여수시 광무동 961

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 114,367,000원

* 토지면적: 1088.00㎡ (약 329.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 59.50㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정OO

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2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 "여수 브리온 오션프랑테라스 아파트" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1) 토지는 남서측으로 소폭의 현황 비포장도로가 소재합니다. 기호(2) 토지는 남동측으로 소폭의 현황 비포장도로가 소재합니다.

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3. 권리분석

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* 등기부상 권리관계:

* 최초 소유권 이전: 1965년 1월 19일 (김수연)

* 근저당권 (여수축산업협동조합): 2020년 2월 28일, 36,000,000원 (말소기준권리)

* 지상권설정 (여수축산업협동조합): 2020년 2월 28일 (말소)

* 근저당권 (정병호): 2022년 2월 21일, 52,000,000원 (말소)

* 임의경매 (정병호): 2025년 3월 7일 (말소)

* 등기부채권 총액: 88,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있습니다. 그러나 등기부 요약상 을10 지상권설정 건은 말소되는 것으로 명시되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

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4. 상권분석

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본 물건은 주위가 농경지와 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지역의 상권 형성은 어려운 것으로 판단됩니다. 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

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5. 생활정보

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* 주변 환경: 농경지 및 주택이 혼재된 지역으로, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 농지 취득 관련 형질 변경 가능성: 농지취득자격증명 발급 대상 농지가 불법으로 형질 변경된 경우, 원상 복구가 필요할 수 있습니다. 매수희망자는 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인할 필요가 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함: 건물 면적은 0이지만, 59.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 평가되었습니다. 또한, 토지 상의 수목(감나무, 동백나무 등)도 토지가액에 포함되었습니다. 이와 관련된 소유권리관계 및 일괄 경매 여부 등을 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 공부상 '전'으로 되어 있으나, 현황은 '전 및 일부 주택 건부지'로 이용 중입니다.

* 혐오시설 존재 여부: 외부 지도서비스나 검색사이트를 통한 주변 시설 검색을 수행하지 못하여, 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없었습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 농경지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 현황 공부와의 차이 및 제시외 건물, 수목 포함 등으로 인해 취득 및 활용에 있어 추가적인 확인 및 비용이 발생할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 농지 관련 규제와 현황과의 차이를 면밀히 검토해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 농지취득자격 확인 후, 지역의 농업 정책이나 개발 계획 등을 고려한 농지로서의 가치 평가.

* 제시외 건물 및 수목의 가치와 활용 가능성 검토.

* 향후 해당 지역의 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

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9. 예상 입찰가

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예상 입찰가는 제공된 감정가 114,367,000원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 잠재적 리스크, 농지 취득 가능성, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 임차 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다. 본 보고서에서는 시장 조사 및 상세 분석이 제한적이므로 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.