나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51438 [2] 전라남도 여수시 화양면 이목리 산651-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 이목리소재'벌가리사무소'북동측 근거리에 위치하며, 주위환경은 임야 및 전 답 마을 등이 혼재한 해안가 농어촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 콘크리트 포장도로 등이 소재하여 지역내 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,2) 부정형의 완경사로 전으로 이용중임.
기호 3) 부정형 완경사로 전 및 일부 자연림임.
기호 4) : 부정형의 급경사로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호 1,3) : 지적도상 맹지임,
기호 2) : 지적도상 맹지이나 북측으로 도로로 사용중인 폭 약 3m의 비포장도로에 접함.
기호 4) 임야도상 맹지이나 본건 토지 일부를 임도로 사용중이며, 이 임도가 북측으로 도로로 사용중인 폭 약 3m의 비포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) : 생산관리지역 , 자연환경보전지역 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(2) : 생산관리지역 , 자연환경보전지역 , 자연취락지구 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(4) : 농림지역 , 생산관리지역 , 자연환경보전지역 , 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상이며, 기호 1,2)토지와 인접토지의 경계부분에 분묘 2기가 소재하나, 경계가 불분명하니 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

연고 미상의 분묘 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51438 (2)

소재지: 전라남도 여수시 화양면 이목리 산651-1

용도: 임야

감정가: 319,825,000원

토지면적: 12,793.00㎡ (약 3,871.07평) (총 토지 면적)

매각 대상: 해당 토지의 일부 지분

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순천광양축산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 화양면 이목리 소재 '벌가리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위 환경은 임야, 전답, 마을 등이 혼재한 해안가 농어촌 지대입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 콘크리트 포장도로 등이 소재하여 지역 내 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 기호 1, 3번 토지는 지적도상 맹지이며, 기호 2번 토지는 지적도상 맹지이나 북측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접해 있습니다. 기호 4번 토지는 임야도상 맹지이나 본건 토지 일부를 임도로 사용 중이며, 이 임도가 북측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1, 3: 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역.

* 일련번호 2: 생산관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (일부제한, 전부제한).

* 일련번호 4: 농림지역, 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지(보전산지), 임업용산지(보전산지), 준보전산지.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 토지 상에 분묘기지권 성립 여지가 있으며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 수 있는 권리입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 채무자/소유자 변동: 여러 차례의 소유권 이전이 있었으며, 최근 2023년 8월 30일 최은진, 최용환에게 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2023년 8월 30일 접수된 순천광양축산업협동조합의 근저당권(을7)이며, 이에 따라 본건에 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권 금액: 등기부상 채권 총액은 501,290,541원입니다.

* 임차인 현황: 현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 임대차 관계 등은 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 확인 시 특이사항 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 해안가 농어촌 지역에 위치한 임야로, 일반적인 상업 지역의 상권 분석과는 성격이 다릅니다. 주변은 임야, 농경지, 소규모 마을이 혼재되어 있어 자연 환경이 비교적 양호한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건 소재지는 농어촌 지역으로, 인근 마을 또는 근거리에 위치한 읍/면 소재지의 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 생활 기반 시설 접근성은 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘 소재: 연고 미상의 분묘가 소재하고 있으며, 이로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 물건의 활용 및 처분에 있어 중요한 고려사항입니다.

* 토지 지분 매각: 본건은 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자들과의 관계 설정 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접근성: 일부 토지(기호 1, 3)는 지적도상 맹지이며, 나머지 토지들도 비포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 형태 및 경사: 부정형의 완경사 또는 급경사 지형으로, 토지의 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았으나, 농어촌 지역의 특성상 인근 개발 계획 등에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 전라남도 여수시 화양면의 해안가 농어촌 지역에 위치한 임야로, 감정가는 3억 1천만 원대입니다. 아름다운 자연 환경을 가지고 있으나, 연고 미상의 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 토지 일부 지분 매각, 맹지 및 도로 접근성 문제, 다양한 토지 이용 제한, 경사 지형 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이에 대한 해결 방안을 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 여수시 화양면 지역의 자연 친화적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 분묘 문제 해결 및 지분 정리 후 개발 가능성 모색 시 투자 가치를 찾을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가(319,825,000원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크(분묘, 지분, 맹지, 개발 제한 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 현재 시세 및 경매 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율 등을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 권리관계 및 현장 답사를 통한 추가적인 분석 후에 결정하는 것을 추천하며, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 지켜보는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.