나이스옥션 법원경매 목포 2024타경55789 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 4층404호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경55789 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 4층404호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경55789
• 주소: 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로 80, 4층404호 (제일프라자)
• 감정가: 391,000,000원
• 최저가: 218,960,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

목포지원 경매5계 2024타경55789 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로 80, 4층404호 (제일프라자) | 감정가: 391,000,000원 | 최저가: 218,960,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 목포지원 2024타경55789 (2)이며, 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 4층404호 소재의 근린생활시설을 대상으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 391,000,000원으로 평가되었습니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 본 건은 유동화 물건으로 진행되고 있습니다.

토지면적은 30.04㎡ (약 9.08평), 건물면적은 153.87㎡ (약 46.55평)입니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

본 건은 남악신도시지구 내 중심상업지역에 위치하며, 전라남도청 및 전라남도 교육청 등 행정기관이 밀집된 행정 중심지의 상업 지구에 자리하고 있습니다.

최고의 입지:

남악우체국 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재된 주거 및 상업 중심지입니다. 감정평가서상 주위 환경은 매우 양호한 상업지대로 평가됩니다.

교통 환경:

가로망이 잘 정비된 남악신도시 내에 있어 교통 접근성이 우수합니다. 서측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 왕복 4차선 도로 등 주요 도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 좋습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다.

혐오 시설:

본 건이 위치한 중심상업지역은 개발이 완료된 신도시 중심부이므로 대형 환경 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 신도시 내 일부 지역에서는 반려동물 놀이터 조성 등과 관련하여 주민 간 갈등이 표출된 사례가 있으므로, 해당 물건의 용도 및 이용 상태 변경 시 주변 민원 발생 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

1.3. 상권 분석 및 이용 상태

상권 형태:

본 건이 속한 지역은 전남도청 등 주요 행정기관 배후 상권이자 신도시 중심 상업지역으로, 유동 인구와 배후 수요가 풍부한 안정적인 상권입니다. 토지이용계획상 중심상업지역으로 분류되어 높은 용적률을 활용할 수 있습니다.

건물의 구조 및 이용 상태:

철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 10층 근린생활시설 중 404호입니다.

건물의 구조는 양호하며, 급배수, 위생, 소화, 승강기 설비 등을 완비하고 있습니다.

공부상(집합건축물대장상) 용도는 '학원'이나, 조사 시점 현재 '마음공간예술심리상담센터'로 이용되고 있습니다. 이는 무단 용도변경에 해당합니다.

1.4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

권리 분석 (임차인 제외):

본 건은 부동산 임의경매로, 소유자(김OO)가 채무를 이행하지 못하여 채권자(더OOOOOOOOOOOOOOOOO)의 요청으로 진행되는 물건입니다. 등기부상의 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 매각 물건 명세서 등을 통해 정확한 권리 관계를 확인해야 합니다. 본 보고서는 제시된 정보 내에서의 권리 분석을 다룹니다.

최대 리스크 (위반 건축물):

집합건축물대장 표제부에 '위반 건축물(무단 용도변경, 복도 설치 기준 위반)'로 등재되어 있다는 점이 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

용도변경 위반: 학원에서 상담센터로 무단 용도변경됨.

복도 설치 기준 위반: 복도 관련 건축법 기준을 위반함.

이행강제금: 2025.8.1. 기준으로 부과 내역은 없으나, 향후 관할 관청의 단속에 따라 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 부과될 경우, 낙찰자가 위반 사항을 해소할 때까지 매년 이행강제금을 납부해야 합니다.

용도 변경 및 복구: 상담센터 용도로 계속 사용하거나 적법한 용도로 변경하려면 건축법상 요구되는 조건을 충족시키거나 원상복구(학원 용도)를 해야 하는 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보 및 기타 참고 사항

생활 정보:

남악신도시의 중심지에 위치하여 전라남도청, 교육청 등 주요 관공서 이용이 편리합니다. 인근에 롯데마트, 롯데아울렛, 남악시장 등 다양한 상업시설과 김대중 광장, 남악 중앙공원 등 녹지 공간이 풍부하여 생활 편의성은 매우 높습니다.

기타:

제시외 면적은 없으며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각이므로 건물과 토지 모두 안정적으로 취득 가능합니다.

본 건의 임대 관계는 미상입니다. 현장 조사를 통해 실질적인 임차 관계 및 임대 시세를 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건은 전라남도 행정 중심지인 남악신도시 중심상업지역이라는 최상급의 입지 조건을 갖추고 있어 미래 가치와 환금성이 우수합니다. 반면, '위반 건축물'이라는 명확한 법적 리스크를 안고 있습니다.

투자자는 이행강제금 부과 가능성, 용도변경을 위한 복구 또는 합법화 비용, 그리고 복도 설치 기준 위반 사항 해소 비용 등을 사전에 철저히 검토하고 입찰가를 결정해야 합니다. 현 감정가(391,000,000원)는 위반 건축물 리스크를 반영하지 않은 정상가일 가능성이 높으므로, 충분한 가격 조정(할인)이 필요합니다.

투자 포인트:

1. 최상급 입지: 전남도청 등 주요 기관 인근 중심상업지역 4층으로, 상업시설로서의 입지 조건은 매우 우수합니다.

2. 안정적인 배후 수요: 신도시의 행정 중심이자 주거 배후 상권으로 공실 위험이 낮습니다.

3. 면적 대비 가격: 153.87㎡ (약 46.55평)의 넓은 면적을 보유하고 있어, 리스크를 반영하여 저렴하게 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

4. 유동화 물건: 일반 경매 물건 대비 채권 관계가 비교적 단순할 수 있으나, 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

법원 정보

목포지원 경매5계