나이스옥션 법원경매 목포 2024타경55789 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 4층403호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경55789 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 4층403호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매5계 2024타경55789 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로 80, 4층403호 (제일프라자) | 감정가: 310,000,000원 | 최저가: 173,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 목포지원 2024타경55789 (1)입니다.

용도는 근린생활시설이며, 감정가는 3억 1천만 원입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOO이며 유동화 물건으로 진행 중입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 4층403호

토지면적: 23.84제곱미터 (약 7.21평)

건물면적: 122.12제곱미터 (약 36.94평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 근린생활시설 중 403호

이용상태: 조사시점 현재 공실 상태입니다. (공부상 용도는 의원임)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악우체국" 남동측 인근에 위치한 제일프라자 내 4층 상가입니다.

주위는 상업용건물, 오피스텔 등이 주를 이루는 중심 상업지대입니다.

교통 상황은 가로망이 정비된 남악신도시 지구로서 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 접근성이 양호합니다.

본 건물은 서측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 왕복 4차로, 동측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 뛰어난 세장형 평지의 상업용 건부지입니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역(남악지구)에 위치하여 상업 시설로서의 잠재력이 높습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석

본건이 위치한 남악신도시 상권은 전남도청 이전으로 활기를 띠었으나, 현재는 상가 공급 과잉과 도청 공무원의 광주 출퇴근 등의 구조적 문제로 인해 상권 침체가 장기화되고 있습니다.

최근 보도에 따르면 남악신도시 중심 상가는 공실률이 높으며, 체감 공실률은 40%에 달한다는 의견이 제시될 정도로 상권이 붕괴 상태라는 지적이 있습니다.

상가 매매가격 또한 분양가 대비 절반 이하로 하락한 사례도 확인됩니다.

따라서 현재 본 건의 이용 상태가 공실이라는 점은 해당 상권의 전반적인 침체와 무관하지 않으며, 신규 임차인 유치를 위한 적극적인 노력이 필요할 것으로 보입니다.

혐오시설 및 생활정보

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않습니다.

인근에 남악우체국 등 주요 행정시설과 상업용 건물이 밀집해 있으며, 남악신도시의 생활 인프라를 공유할 수 있는 위치입니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매로 진행되는 유동화 물건입니다.

등기부상 소유자 및 채무 관계를 확인해야 하나, 사건번호 및 채권자 정보로 미루어 볼 때 채권 회수를 위한 경매로 추정됩니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지와 건물의 소유권을 동시에 확보할 수 있습니다.

소유자 김OO이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. (권리관계는 등기부등본 확인 필수)

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '위반건축물' 등재입니다.

집합건축물대장 표제부에 "위반건축물(무단용도변경, 복도설치기준 위반)"으로 등재되어 있습니다.

이로 인해 향후 행정처분(원상복구 명령 등)의 대상이 될 수 있습니다.

다만, 2025.8.1. 기준 전유부분에 이행강제금 부과내역은 없다고 명시되어 있으나, 낙찰 후 언제든 부과될 가능성이 있으므로 유의해야 합니다.

공부상 용도는 '의원'이나 조사 당시 '공실' 상태였으므로, 새로운 용도로 임차를 놓기 위해서는 적법한 용도변경 절차 및 위반 건축물 해소 절차가 수반될 수 있으며 이에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 남악신도시 중심 상업지역 내에 위치하여 우수한 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

넓은 면적(122.12제곱미터, 약 36.94평)으로 병의원, 학원 등 전문적인 용도로 사용하기 적합합니다.

다만, 현 남악 상권의 전반적인 침체와 높은 공실률 그리고 위반 건축물이라는 명확한 법적 리스크가 존재하여, 감정가 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받아 리스크를 상쇄해야 할 필요성이 높습니다.

투자 시, 위반 사항 해소 비용과 기간, 그리고 장기적인 임차인 유치 전략이 필수적으로 검토되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 남악신도시 중심 상업지역, 사거리 코너 인접한 대형 프라자 4층으로 가시성이 매우 양호합니다.

대형 면적 확보: 약 37평의 전용 면적으로 전문직종(병원, 학원, 사무실 등) 수요를 충족시킬 수 있습니다.

투자 기회: 상권 침체로 인한 낮은 유찰 가능성이 높아, 성공적인 낙찰 시 시세 대비 현저히 낮은 금액으로 취득 가능합니다. (단, 현 시세는 급격히 하락하여 분양가 대비 절반 이하로 거래되는 사례가 있음)

유동화 물건: 일반적인 경매보다 권리 관계가 비교적 단순하게 정리된 상태로 진행될 가능성이 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매5계