나이스옥션 법원경매 목포 2025타경52 [1] 전라남도 목포시 용당동 196-94 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "목포시립도서관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 서측 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 단독주택 부지임.

인접 도로상태

폭 약 2m 정도의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 방재지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "건물개황도" 및 "사진용지" 와 같이 제시외건물(ㄱ)(ㄴ)이 소재함,
별지 "사진용지" 와 같이 제시외수목(감나무),(무화과나무)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 시멘트벽돌조 및 경량철골조 슬래브지붕 및 조립식판넬지붕 2층 단독주택으로서
1층)외벽 :시멘몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지,타일 등 마감
창호 : 샤시창호임
2층)외벽 : 판넬마감
내벽 : 벽지마감
창호 : 샤시창호임.

2(나) 기멘트블록조 슬래브지붕 단층 물치로서
내외벽 : 시멘트몰탈 마감.

이용상태

2(가)1,2층 단독주택
2(나)물치(창고)임.

설비내역

2(가) 기본적인 급배수위생설비, 난방설비,도시가스설비 등이 있음.

부합물 및 종물

별지"건물개황도 및 사진용지" 와 같이 부합물성격의 제시외(ㄱ)현관,(ㄴ)가추가 소재함,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
제시 외 수목 및 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경52 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용당동 196-94

신주소: 전라남도 목포시 용당로170번길 12-10 (용당동)

용도: 단독주택

감정가: 55,328,560원

토지면적: 92.00㎡ (약 27.8평)

건물면적: 71.63㎡ (약 21.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOO

건축물 용도: 단독주택

주요 구조: 시멘트벽돌조 및 경량철골조, 슬라브지붕 및 조립식판넬지붕

사용승인일: 1981년 04월 30일

건물 층수: 2층 (주택) + 단층 (물치/창고)

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "목포시립도서관" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

본건 서측 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형 평지의 단독주택 부지이며, 폭 약 2m 정도의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획은 제1종일반주거지역, 방재지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2002년 07월 15일 접수된 목포농업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 낙찰과 함께 소멸됩니다.

낙찰 시 인수되는 권리: 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1993년 07월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로 분석됨.

종합 의견: 본건은 대항력 있는 임차인 김 이 존재하나, 인수할 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰자의 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인의 대항력은 유효하므로, 명도 과정에서의 절차 진행 및 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 1981년에 사용 승인된 단독주택입니다.

제공된 JSON 데이터에는 '연립, 다세대, 빌라' 유형의 최근 매매 사례가 포함되어 있습니다.

2025년 4월부터 6월까지 거래된 연립/다세대/빌라 매매가는 2,500만원에서 4,300만원 사이이며, 면적은 약 18~21평에 해당합니다.

이 비교 사례들은 본건 단독주택의 감정가(55,328,560원)보다 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.

일반적으로 단독주택은 토지 소유와 독립적인 거주 공간으로서 연립/다세대 주택보다 높은 가치를 가집니다.

본건의 토지 면적 92㎡ (약 27.8평) 및 건물 면적 71.63㎡ (약 21.7평)을 고려할 때, 동일 지역 내 유사 조건의 단독주택 시세는 대략 6,000만원에서 10,000만원 범위로 형성될 가능성이 있습니다.

이에 본건의 감정가 55,328,560원은 시세 대비 낮은 수준으로, 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

주변에는 목포시립도서관, 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육: 본건 인근에 목포시립도서관, 용당초등학교, 목포여자상업고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 서측 인근 버스 승강장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

편의: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등을 이용하기 편리합니다.

주거환경: 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 임차인이 대항력을 보유하고 있으므로, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 추가 확인이 필요합니다.

재매각 물건: 본 물건은 과거 경매 절차에서 낙찰자의 잔금 미납으로 인해 재매각되었습니다. 이는 물건 자체의 문제, 권리 관계의 복잡성, 또는 시장 가치와의 괴리 등 다양한 원인이 있을 수 있습니다. 입찰 전 철저한 권리 관계 및 물건 상태 재확인이 필수적입니다.

건축 노후화: 1981년 건축된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

제시 외 건물 및 수목: 현황 조사 시 제시 외 건물(ㄱ, ㄴ) 및 수목(감나무, 무화과나무)이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 철거 또는 정리를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 목포시 용당동에 위치한 단독주택으로, 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 우수하며 주거 환경이 안정적입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 재매각 이력은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 이슈와 건물의 노후화는 고려해야 할 리스크입니다.

감정가는 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되며, 재매각 이력을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 입지: 기존 주택지대 내 위치하여 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

토지 가치: 92㎡의 토지는 단독주택으로서 충분한 가치를 지닙니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 주변 단독주택 시세의 하단 또는 그 이하로 평가되어, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익 기대 가능성이 있습니다.

합리적 가격 취득 기회: 재매각 이력으로 인해 경쟁이 적거나, 가격 조정이 이루어질 경우 합리적인 가격에 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 55,328,560원

인수 보증금: 0원

분석:

본건은 단독주택으로, 감정가(약 5,530만원)는 주변 단독주택 시세(가정: 6,000만원~10,000만원) 대비 낮은 편입니다. 제공된 JSON의 연립/다세대 시세(2,500만원~4,300만원)는 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 가격 수준을 참고할 수 있습니다.

재매각 이력과 대항력 있는 임차인의 존재(인수 보증금 0원)는 가격 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

권장 입찰가:

감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

감정가 55,328,560원의 70% = 38,730,000원

감정가 55,328,560원의 90% = 49,795,704원

재매각 이력 및 임차인 관련 위험 요소를 감안하고, 시세 대비 낮을 수 있는 감정가를 고려하여, 4,000만원 ~ 5,000만원 범위 내에서 입찰하는 것을 권장합니다.

이는 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 비용, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.