나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50064 [1] 전라남도 무안군 현경면 외반리 499-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50064 [1] 전라남도 무안군 현경면 외반리 499-2 전 경매

• 사건번호: 2025타경50064
• 주소: 전라남도 무안군 현경면 외반리 499-2
• 감정가: 96,096,000원
• 최저가: 53,814,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

목포지원 경매5계 2025타경50064 | 소재지: 전라남도 무안군 현경면 외반리 499-2 | 감정가: 96,096,000원 | 최저가: 53,814,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 목포지원 2025타경50064 (1)이며, 전라남도 무안군 현경면 외반리 499-2 소재의 토지입니다. 본 건은 농지인 '전'으로 이용 중이며, 매각 대상은 토지매각으로 진행되는 부동산임의경매 사건입니다.

소유자는 박OO, 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 요약

본 물건의 감정가는 96,096,000원입니다.

토지 면적은 1848.00㎡ (약 558.96평)이며, 건물 면적은 없는 상태로 토지만의 가치로 평가되었습니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

본 물건은 낙찰 후 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

또한, 본 건은 현황상 **맹지(盲地)**이므로, 토지의 개발 및 이용에 심각한 제한이 있음을 반드시 인지해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전라남도 무안군 현경면 외반리 소재 "현경고등학교(폐교)" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 전형적인 면소재지 주변의 농경지대로 형성되어 있으며, 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인접 도로가 없어 접근성은 낮습니다.

2.2. 교통 상황 및 이용 상태

일반적인 교통 조건은 보통이나, 본 건 토지는 사다리형의 완경사지이며 현재 '전(밭)'으로 이용 중입니다.

가장 치명적인 점은 인접 도로 상태가 **맹지**라는 사실이며, 차량이나 농기계의 직접적인 접근 및 이용에 제한이 따릅니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 해당하며, 도시계획구역입니다.

또한, 가축사육제한구역(200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) 및 공항시설법상 수평표면구역(수평표면), 장애물제한표면구역(장애물제한표면구역)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 공항의 고도 제한 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 채권자가 근저당권 등의 권리에 기하여 경매를 신청한 사건입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황은 파악할 수 없으나, 경매 물건으로 나온 토지 매각 사건이므로 기본적인 권리 분석은 매각물건명세서 등을 통해 최종적으로 명확히 확인해야 합니다.

3.2. 특별 유의 사항

본 건은 **농지**이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 법원이 지정한 기일 내에 관할 시·군·읍·면에서 발급받은 **농지취득자격증명**을 제출해야 합니다.

농취증 미제출은 곧 매각 불허가 사유가 되며, 이 경우 납부한 입찰보증금은 반환되지 않습니다. 따라서 입찰 전 농업경영계획서 제출 및 발급 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 편의시설

본 물건이 면소재지 주변의 농경지대임을 감안할 때, 대형 상권이나 광범위한 생활 편의시설의 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

주요 생활 편의시설은 현경면 소재지 중심으로 분포하고 있으며, 차량으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 분석

주변이 농경지대이므로 일반적인 도시형 혐오시설(대규모 산업시설 등)의 위험은 낮을 것으로 보입니다.

다만, 가축사육제한구역 지정 사실을 볼 때, 주변에 소, 말 등의 축사가 위치할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 냄새, 소음 등의 혐오시설 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 투자 의견

5.1. 핵심 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 **맹지(盲地)**라는 점입니다.

맹지는 건축법상 도로에 접하지 않아 건축허가가 불가능하며, 이는 토지의 이용 가치와 개발 잠재력을 심각하게 제한하는 요소입니다. 향후 건축을 통한 지가 상승을 기대하기는 어렵습니다.

또한, 자연녹지지역 및 공항 관련 제한 구역(수평표면, 장애물제한표면)에 속해 있어, 향후 용도 변경이나 개발을 시도할 경우 복합적인 법적 제약이 따릅니다.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 감정가가 비교적 낮고 면적이 넓어 (약 559평) 저렴한 농지를 찾는 투자자에게 적합해 보일 수 있습니다.

하지만, **맹지**라는 치명적인 단점으로 인해 일반적인 실수요자나 개발 투자자에게는 적합하지 않습니다.

**투자 포인트:**

1. 인근 토지를 소유하고 있어 본 건을 자신의 토지에 **합병**하여 도로 문제를 해결할 수 있는 **인근 토지 소유자**에게 가장 유리한 투자처가 될 수 있습니다.

2. 장기적으로 보존/농사 목적으로 맹지의 단점을 감수하고 **시세 대비 낮은 가격**을 기대하는 순수 농지 투자자에게 적합합니다. (단, 농취증 발급은 필수 전제 조건입니다.)

3. 개발 목적이 아닌 단순한 토지 보존 및 절세용 자산 확보를 목표로 하는 투자자는 고려해 볼 수 있습니다.

결론적으로, 맹지 리스크를 감안하여 감정가 대비 상당한 수준의 가격 하락이 있어야만 투자 매력이 발생할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

목포지원 경매5계