나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50125 [1] 전라남도 목포시 용해동 713 용해2단지아파트 205동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50125 [1] 전라남도 목포시 용해동 713 용해2단지아파트 205동 1층104호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경50125
• 주소: 전라남도 목포시 양을로 267, 205동 1층104호 (용해동,용해2단지아파트)
• 감정가: 105,000,000원
• 최저가: 58,800,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

목포지원 경매5계 2025타경50125 | 소재지: 전라남도 목포시 양을로 267, 205동 1층104호 (용해동,용해2단지아파트) | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 58,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (목포지원 2025타경50125 (1))

1.1. 물건 개요

사건번호는 목포지원 2025타경50125 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

물건의 소재지는 전라남도 목포시 용해동 713 용해2단지아파트 205동 1층104호입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다.

감정가는 105,000,000원으로 평가되었습니다.

건물 면적은 전용 $46.03\text{m}^2$ (약 13.92평)이며, 이는 일반적으로 소형 평형대에 속합니다.

추정 분양면적은 약 $57.54\text{m}^2$ (약 17.41평) 내외로 예상됩니다.

토지 면적 (대지권)은 $68.07\text{m}^2$ (약 20.59평)으로 건물 전용 면적 대비 대지권 비율이 높은 편입니다.

본 건의 소유자 및 채무자는 주OOOOOO이며, 채권자는 김OO입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 지역 및 교통 상황

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 "용해주공2단지" 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 이용 상황은 양호한 편입니다.

단지 남측으로는 왕복 5차선 아스팔트 포장도로에 진출입로가 개설되어 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.2. 건물의 특징 및 현황

건물은 1983년에 준공된 철근콩크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 1층에 해당하며, 노후도가 있는 아파트입니다.

외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었고, 창호는 알루미늄 새시창호입니다.

설비 내역으로는 일반적인 전기, 난방, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있으며, 현재 아파트로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 채권 채무

본 건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

현재까지 제시된 특이사항이나 주의사항은 없으며, 매각은 토지 및 건물 일괄매각 방식으로 진행됩니다.

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 현황 조사상 임대관계는 미상인 상태이므로, 임차인 존재 여부 및 보증금 유무에 대한 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다. (명도 난이도 보통 예상)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설

본건 주변에는 아파트단지와 함께 용해동 주민센터, 신나는 어린이집 등이 소재하여 기본적인 공공 및 교육 시설 접근이 용이합니다.

용해라이프 1차아파트, 초원청아 아파트 등 주변 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 밀집도가 높습니다.

농협 주유소 등 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 노후도 및 1층의 단점

1983년에 준공된 5층짜리 노후 아파트로, 향후 수리 비용 및 유지 보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

본건은 1층에 위치하여 일조권, 사생활 보호, 습기 문제, 방범 등에서 상대적으로 층간 소음 문제는 덜하지만, 그 외의 주거 쾌적성에서는 고층보다 불리할 수 있습니다.

5.2. 혐오 시설 인접

단지 주변 시설을 검토한 결과, 인근에 **금호장례식장**이 위치하고 있어 주거 쾌적성 측면에서 잠재적인 감가 요인 또는 매매 시 비선호 요소로 작용할 수 있습니다. 해당 시설과의 실제 거리 및 동선을 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 재건축 사업 기대감 (최대 호재)

가장 큰 투자 포인트는 **용해2단지 재건축정비사업**의 본격화입니다.

2025년 5월 재건축정비사업이 재심의를 통해 사업계획을 조정하는 등 주거 환경 개선이 가시화되고 있습니다.

현재 5층의 노후 아파트이지만, 향후 최고 27층, 총 939세대 규모의 새 아파트로 탈바꿈할 계획이 있어 재건축 조합원 지위 확보를 통한 투자 가치가 매우 높습니다.

특히 토지 면적 (대지권)이 전용 면적 대비 넓은 편에 속하여 향후 재건축 시 대지지분 가치에 따른 추가 분담금 최소화 등 유리한 위치를 점할 가능성이 있습니다.

6.2. 투자 전략

단기 시세 차익보다는 장기적인 재건축 사업 진행 상황에 따른 가치 상승을 목표로 하는 투자에 적합합니다.

감정가 105,000,000원은 현재 노후된 아파트의 가치 외에 재건축 사업성을 상당 부분 반영했을 가능성이 높으므로, 입찰 시에는 주변 소액 평형대의 재건축 투자 매물 시세 및 진행 상황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

6.3. 결론

본건은 주택 실사용 가치보다는 **재건축 조합원 지위 확보**를 통한 **미래 가치 투자** 관점에서 접근해야 하는 물건입니다.

인근 혐오시설과 1층이라는 단점이 있으나, 목포시의 주거 환경 개선 의지와 맞물려 재건축이 본 궤도에 오를 경우 현재 감정가를 상회하는 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 장기적인 투자 관점과 명도 리스크 대응 능력을 갖춘 투자자에게 적극적으로 추천합니다.

법원 정보

목포지원 경매5계