나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50392 [2] 전라남도 함평군 대동면 운교리 974-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50392 [2] 전라남도 함평군 대동면 운교리 974-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경50392
• 주소: 전라남도 함평군 대동면 운교리 974-1
• 감정가: 4,633,480원
• 최저가: 2,594,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

목포지원 경매5계 2025타경50392 | 소재지: 전라남도 함평군 대동면 운교리 974-1 | 감정가: 4,633,480원 | 최저가: 2,594,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 및 매각 구분

사건번호: 목포지원 2025타경50392 (2)

소재지: 전라남도 함평군 대동면 운교리 974-1 외 (대동저수지 주변 다수 필지 일괄 매각)

용도: 임야 외 (답, 묘지 등 혼재)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자/소유자: 이OO / 김OO

매각대상: 기타 (토지)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 827.00㎡ (약 250.18 평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 없음)

감정가: 4,633,480원

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 토지는 전라남도 함평군 대동면 용성리 운림마을 및 운교리 판교마을, 서호리 소재 대동저수지 주변에 위치함. 주위는 전형적인 농촌 마을 주변의 농경지대 및 야산지대로 형성되어 있어 보전 목적의 임야 및 농지로 판단됨.

2.2. 교통 상황 및 접근성

전반적인 교통상황은 보통시되나, 개별 필지별로 큰 차이가 있음.

대부분의 필지(일련번호 1, 2, 3, 4, 6)는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일부(3, 4)는 노폭 약 3m의 포장 농로에 접해 있음.

다만, 일련번호 7은 차량 접근이 불가능하여 제반 교통상황이 불편시되며, 목록 7은 맹지임.

3. 권리분석 및 경매 정보

3.1. 경매 개요 및 특징

본 경매는 공유자 간의 재산권 정리를 위한 공유물분할을위한경매 사건임. 소유자 외 공유자의 지분 매각일 가능성이 높으므로, 정확한 지분율 확인이 필요하나, 토지 지분율 82700로 기재되어 있어 지분 매각이 아닌 전체 필지에 대한 공유물분할 목적의 매각으로 추정됨.

특이사항: 공유물분할경매 (단독 입찰 시 추후 다른 공유자와의 관계 정리 필요 없음)

3.2. 토지 이용 제한 및 공법상 제한

필지별로 복잡하고 강력한 공법상 제한이 혼재되어 있어, 개발 행위에 상당한 제약이 따름.

주요 제한 사항:

농림지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 또는 일부 가축), 임업용산지, 준보전산지, 공익용산지, 상수원보호기타(수도법), 생태경관보전지역(일련번호 7), 농업진흥구역(일련번호 3, 4), 소하천예정지(일련번호 4) 등이 복합적으로 적용되어 토지 이용 목적에 제한이 많음.

4. 물건 현황 및 이용 상태

4.1. 형태 및 이용 상태

다양한 형태와 이용 상태를 보임.

- 완경사지대 내 부정형 토지: 묘지 이용 중 (일련번호 1), 토지임야(휴경 전) (일련번호 2)

- 세장형 평지: 답 (일련번호 3, 4)

- 부정형 완경사지: 임야(자연림 및 묘지) (일련번호 6)

- 사다리형 급경사지: 임야 (일련번호 7)

4.2. 인접 도로 및 맹지 여부

일련번호 1과 7은 맹지이며, 특히 목록 7은 맹지임을 주의사항으로 명시하고 있음.

일련번호 2, 3, 4, 6은 소폭 농로 또는 노폭 약 3m의 포장 농로에 접해 있음.

4.3. 공부와의 차이 및 제시외 물건

공부와의 차이: 일련번호 1은 묘지로 이용 중이며, 2는 휴경 상태의 전(밭)인 토지임야임. 일련번호 5는 등록사항정정대상 토지로 위치불확정 토지임.

제시외 물건: 없음.

기타참고사항: 일련번호 1 지상에 분묘가 소재하며, 일련번호 6 지상에 분묘가 다수(육안확인 10기 이상) 소재함.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 생활정보

대상 물건이 농경지대 및 야산지대에 위치하고 대동저수지 주변에 있어, 상권은 형성되어 있지 않음. 주로 농업 활동이나 임야 관리를 위한 지역임. 운림마을 및 판교마을 등 농촌 마을에 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 면 소재지 등을 이용해야 함.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 대형 계곡형 저수지인 대동저수지가 위치하며, 인근에 함평 자연 생태 공원 및 관련 시설이 소재함.

대동저수지는 상수원 저수지(함평 상수원) 역할을 하며 상수원 보호 구역으로 지정되어 있음.

혐오시설 정보: 검색 결과, 대상 물건 인근에 특정한 광역적 혐오시설 정보는 확인되지 않으나, 대동저수지 하류권에 수상 태양광 시설이 설치된 것으로 확인됨. (해당 태양광 시설이 물건 목록에 직접적인 영향을 미치는지는 확인 필요)

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 리스크 요인

맹지 위험: 일련번호 1, 7은 맹지로, 출입을 위한 별도 토지 사용권 확보가 필수적임.

분묘 기지권 리스크: 일련번호 1과 6에 다수의 분묘가 소재하며, 이 분묘들에 대해 법정지상권 또는 분묘기지권 성립 여부를 반드시 확인해야 함. 매수인이 토지를 사용할 계획이 있다면 분묘 이장 관련 비용 및 시간이 발생할 수 있음.

공법상 제한 과다: 농림지역, 공익용산지, 생태경관보전지역, 가축사육제한 등 강력한 보전 규제가 복합적으로 적용되어 있어 개발 행위가 거의 불가능하며, 투자 목적에 심각한 제약이 될 수 있음.

위치불확정 토지: 일련번호 5는 등록사항정정대상 토지로 위치 불확정 상태임.

6.2. 핵심 주의사항

목록 7 맹지 (주의사항으로 명기됨).

다수 분묘 존재 (10기 이상).

공유물분할경매의 특성상 공유자와의 관계 및 공유물 현황에 대한 심층 분석이 선행되어야 함.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 전남 함평의 대동저수지 주변에 위치한 다수 필지(임야, 답, 묘지)를 일괄 매각하는 공유물분할경매 물건임. 4백만원대의 낮은 감정가로 형성되어 있으나, 맹지 다수, 분묘 다수, 강력하고 복잡한 공법상 제한(농림지역, 상수원보호기타, 생태경관보전지역 등)으로 인해 개발 목적의 투자는 현실적으로 매우 어려움. 위치불확정 토지(일련번호 5) 또한 리스크 요인임.

7.2. 투자 포인트

보전 가치: 생태경관보전지역, 공익용산지 등 토지 이용의 제한이 곧 보전의 가치로 작용할 수 있으며, 장기적인 환경 보전 목적이나 보상(소하천예정지) 등을 기대하는 초저가 투자자에게 적합할 수 있음.

저가 매수 기회: 4백만원대 감정가로 소액 투자가 가능하며, 지분 물건이 아니므로 단독 소유권 확보는 용이함.

농업 또는 산림 용도: 농업진흥구역 내 답이 포함되어 있어, 규제 내에서 순수 농업 또는 산림 관리 목적의 실수요자에게는 접근 기회가 될 수 있음. 다만, 맹지와 분묘 문제는 해결해야 할 선결 과제임.

법원 정보

목포지원 경매5계