나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2210 [1] 전라남도 진도군 의신면 만길리 402-4 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2210 [1] 전라남도 진도군 의신면 만길리 402-4 답 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경2210 | 소재지: 전라남도 진도군 의신면 만길리 402-4 | 감정가: 12,492,000원 | 최저가: 6,995,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 물건은 해남지원 2024타경2210 (1) 사건으로 전라남도 진도군 의신면 만길리 402-4에 위치한 토지(답)입니다.

1.2. 물건 기본 정보 요약

용도: 답 (현황 전)

토지면적: 694.00㎡ (약 209.96평)

감정가: 12,492,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각 조건)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 박OO

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 환경

본 물건은 진도군 의신면 만길리 소재 '신촌마을' 남동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위는 농경지 및 자연림이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 토지의 형태는 부정형 평지이며, 현황은 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 인접 필지와 경계 구분이 명확하지 않은 상태로 이용되고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본 물건은 도시 상권과 거리가 있는 순수한 농촌 지역의 토지입니다. 주위는 주로 농업 활동에 사용되는 토지와 자연림으로 이루어져 있어 생활 편의시설 및 상업시설의 접근성은 낮습니다. '신촌마을' 등 작은 마을 인근에 위치하며, 대형마트나 병원 등 주요 생활 인프라 이용은 진도읍 등 중심지로 이동해야 합니다. 지도상 주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 물건(기호 1, 2)은 모두 보전관리지역 및 가축사육제한구역(모든 가축 제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축행위나 개발 행위에 있어서 상대적으로 엄격한 제한을 받을 수 있음을 의미합니다. 또한, 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중인 '공부와의 차이'가 존재하는 점을 인지해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 경매는 채무자가 소유자인 강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기상 권리(인수주의)는 없을 것으로 판단됩니다. 임대차 관계는 미상으로 보고되었습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

1. 농지취득자격증명원(농취증) 필수: 본 물건은 지목상 '답'이며, 현황이 '전'이라 할지라도 농지에 해당합니다. 매각결정기일 전까지 관할 기관으로부터 발급받은 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

2. 현황과 지목의 불일치: 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다. 매수 후 현황에 맞게 지목을 변경할 필요가 있을 수 있으며, 농지법 적용에 있어서 현황 '전'은 농지에 해당합니다.

3. 경계 확인 필요: 인접 필지와 경계 구분 없이 이용 중이므로, 정확한 토지 경계를 위해서는 매수인이 별도의 측량을 진행해야 합니다.

4. 일괄매각: 본 물건은 목록 1, 2가 일괄 매각으로 진행됩니다.

4. 투자 분석 및 제언

4.1. 잠재적 리스크

1. 농취증 발급 난이도: 비농업인의 경우 농지취득자격 요건(농업경영계획서 등)을 갖추어야 하므로, 자격증명 발급에 실패할 경우 보증금을 잃을 수 있습니다.

2. 개발 제한: '보전관리지역' 및 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 대규모 개발이나 축산업 관련 활용은 불가능합니다. 이는 장기적인 지가 상승을 제한할 수 있습니다.

3. 경계 분쟁 가능성: 인접 필지와 경계 구분이 없어 향후 경작 또는 활용 시 경계 측량 및 이웃과의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 낮은 환금성: 농촌 외곽의 농지는 실수요자가 한정되어 있어, 장래에 매각 시 환금성이 낮을 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 농업 실수요자 적합: 농업에 종사하려는 실수요자에게는 비교적 저렴한 가격(감정가 기준)으로 넓은 면적(약 210평)의 농지를 확보할 기회입니다.

2. 안정적인 입지: 농경지와 자연림이 혼재하는 조용한 지역으로, 귀농/귀촌을 염두에 둔 소규모 영농 부지로 적합합니다.

3. 권리관계 명료성: 복잡한 임차인 문제나 권리상 하자가 없어 보이며, 경매를 통한 소유권 취득 절차가 비교적 단순합니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 농지취득자격증명원 제출이 필수적인 물건으로, 일반 투자자보다는 실제 영농 계획을 가진 귀농인이나 농업 관련 종사자에게 적합한 투자처입니다. 경계 불명확성 및 보전관리지역의 제한은 감수해야 할 부분입니다. 농취증 발급 가능성을 면밀히 검토하고, 주변 시세 대비 입찰 가격을 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계