나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2326 [1] 전라남도 해남군 화산면 송산리 322 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2326 [1] 전라남도 해남군 화산면 송산리 322 답 경매

• 사건번호: 2024타경2326
• 주소: 전라남도 해남군 화산면 송산리 322
• 감정가: 19,800,000원
• 최저가: 11,088,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

해남지원 경매3계 2024타경2326 | 소재지: 전라남도 해남군 화산면 송산리 322 | 감정가: 19,800,000원 | 최저가: 11,088,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 해남지원 2024타경2326 (1)

1.1. 기본 정보 및 매각 현황

사건번호: 해남지원 2024타경2326 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화산면 송산리 322

용도: 답 (논)

감정가: 19,800,000원

토지 총면적: 2,475.00㎡ (약 750평)

매각 대상 지분 (추정): 약 1,237.50㎡ (약 375평)

(주: 토지 지분율 123750으로 명시되어 있으며, 전체 면적 대비 약 1/2 지분 매각으로 추정됨)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 윤OO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본건은 전라남도 해남군 화산면 송산리 "송산마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위환경은 축사, 농경지, 자연림 등이 소재하는 순수 농경지대입니다.

본 토지는 부정형의 형태이며 답(논)으로 이용 중입니다. 북측으로 콘크리트포장된 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)과 소하천구역 및 소하천예정지에도 일부 저촉되는 것으로 확인됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 해남군 화산면에 위치한 농경지대의 답(논)입니다. 마을과 어느 정도 거리를 둔 순수 농지로서, 농업용 토지로서의 가치를 기준으로 평가해야 합니다. 도로 접근성은 콘크리트 포장도로에 접해 있어 영농 활동에 지장은 없을 것으로 보이나, 비도시 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설과의 거리는 상당할 것으로 예상됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 축사, 농경지, 자연림이 주를 이루는 순수 농경지대에 해당하여, 일반적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설, 학교, 병원 등은 인근 면소재지나 해남읍내로 이동해야 이용할 수 있습니다.

주변에 축사가 소재하고 있다는 감정평가서상의 언급과, 해당 지역 일대에서 대규모 축사가 운영되고 있는 정황을 볼 때, 악취 등의 환경적 요인은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 권리 관계

본건은 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 채권자 강OOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 강제경매 물건입니다.

가장 중요한 권리 분석 요소는 본건이 "토지 일부 지분 매각"이라는 점과, 경매 절차상 필요한 특별매각조건입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명원(농취증) 필수

매수인은 매각결정기일 전까지 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으므로, 낙찰 전 농취증 발급 가능 여부를 미리 확인해야 합니다.

지분 매각 및 공유자 우선매수

지분 매각이므로 토지 전체가 아닌 공유 지분만을 취득하게 됩니다. 또한, 기존 공유자는 1회에 한하여 우선매수신고를 할 수 있으며, 이 경우 낙찰자는 지분을 취득할 수 없게 됩니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 지분 매각 리스크

지분 취득 후 해당 토지의 사용, 수익, 처분을 위해서는 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 협의가 원활하지 않을 경우, 지료 청구 소송 또는 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 문제를 해결해야 하는 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 토지 경계 및 이용 제한

감정평가서에 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 측량 비용은 매수인이 부담해야 합니다.

토지 일부가 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉되나, 해당 면적 및 비율은 미미하다고 명시되어 있습니다. 다만, 향후 개발 행위 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 환경적 리스크

주변 환경에 축사가 포함되어 있어, 악취나 환경 문제로 인한 토지 이용의 불편함 또는 향후 지가 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 순수 농경지대의 보전관리지역 내 농지(답) 지분 매각 물건입니다. 감정가가 1,980만원으로 비교적 소액이어서 접근성이 높으나, 농취증 필수, 지분 매각, 공유자 우선매수 제한(1회) 등의 특별 조건과 리스크가 다수 존재합니다. 지분 투자에 대한 이해와 명확한 출구 전략 없이는 위험 부담이 클 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

소액 투자 기회

전체 토지 면적(약 750평) 대비 지분 매각이라 소액으로 대형 농지 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

공유물 분할 또는 매도 전략

지분을 취득한 후 기존 공유자를 상대로 공유물 분할 소송을 진행하거나, 기존 공유자에게 적정 가격으로 매도하는 전략을 구사할 수 있습니다.

장기적 보유 및 영농 목적

보전관리지역 내 농지이므로 단기적인 개발보다는 영농을 목적으로 하거나, 장기적인 시각에서 농지 연금 또는 다른 공유자의 지분을 추가로 매입하여 전체 토지를 확보하는 전략을 고려할 수 있습니다. 단, 실제 영농 목적이라면 농취증 발급이 가장 중요합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계