나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2395 [1] 전라남도 해남군 송지면 가차리 962-1 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2395 [1] 전라남도 해남군 송지면 가차리 962-1 전 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경2395 | 소재지: 전라남도 해남군 송지면 가차리 962-1 | 감정가: 108,031,000원 | 최저가: 60,498,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경2395 (1)이며, 전라남도 해남군 송지면 가차리 962-1 외 1필지 토지(일괄매각)입니다.

용도는 전(밭)이며, 감정가는 108,031,000원입니다.

토지 면적은 총 10,239.00㎡ (약 3,097.35평)으로 대규모 농지 매각 건입니다.

경매구분은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지 전부 매각입니다.

1.2. 핵심 정보 요약

본 물건은 토지 면적이 1만㎡를 초과하는 대형 농지입니다.

**가장 중요한 특이사항**은 매수인이 농지취득자격증명원(농취증)을 매각결정기일 전까지 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점입니다.

또한, 지적도상 **맹지**이며, 목록 1. 지상에 **소유자 미상의 분묘 1기**가 소재하는 등 권리 및 이용상의 리스크가 매우 높은 물건으로 철저한 분석이 필요합니다.

채권자가 유동화 회사인 점을 볼 때 유동화 물건(NPL)으로 분류됩니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 전라남도 해남군 송지면 가차리 소재 "가차마을" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 마을 주변의 산간 농경지대로 형성되어 있습니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가되나, 지적도상 **맹지**라는 근본적인 한계를 가지고 있습니다.

2.2. 형태 및 이용 상태

기호 1, 2 모두 부정형의 완경사지로, 현재는 대체로 "전"으로 이용 중입니다.

기호 1 토지에는 분묘 1기가 소재하고 있습니다.

토지이용계획상 생산관리지역 및 가축사육제한구역(일부 제한)에 해당합니다.

이는 향후 개발 행위 및 용도 변경에 있어 생산관리지역의 제한을 받음을 의미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 이해관계인

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하여 깔끔한 기본 권리 관계를 보입니다.

채권자는 유동화 회사이며, 이는 채권 회수를 목적으로 하는 경매임을 시사합니다.

3.2. 특수 권리 및 제한 사항

**농지취득자격증명 (농취증):** 매수인은 농지법에 따라 농취증을 발급받아 매각결정기일 전까지 제출해야 합니다. 농업 경영 계획서 제출이 필요할 수 있으며, 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

**분묘기지권:** 기호 1 지상에 소유자 미상의 분묘 1기가 소재합니다. 이는 매각 후 매수인이 분묘기지권의 부담을 안고 인수해야 할 가능성이 높습니다. 향후 분묘 이장을 위한 협상이나 법적 절차가 필요하며, 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 큰 리스크입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 경제성 분석

본 물건의 용도는 순수한 농지이며, 입지상 상업적 가치는 전무합니다.

투자의 목적은 대규모 농지 확보, 혹은 장기적인 지가 상승을 기대하는 **토지 가치 투자**에 국한되어야 합니다.

현재 이용 상태가 "전"이므로, 낙찰 후에도 농지로서의 이용 및 관리가 주를 이룰 것입니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주변 환경은 마을 주변의 산간 농경지대로, 일반적인 도시 생활 편의 시설은 부족하며 접근성이 낮습니다.

인근 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 보고서 작성 시점 기준 해당 소재지에 근접한 대규모의 산업 시설이나 혐오 시설(쓰레기 매립장, 화장장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다.

다만, 농촌 지역이므로 일반적인 소규모 축사나 농업 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 법적 리스크 (농취증 및 분묘기지권)

**농취증 미제출 위험:** 매각결정기일 전까지 농취증을 제출하지 못할 경우, 보증금은 전액 몰수됩니다. 이는 단순한 행정 절차가 아닌 투자금 회수와 직결되는 치명적인 리스크입니다.

**분묘 이장 비용 및 절차:** 분묘기지권은 사법상 권리로서, 매수인이 분묘 소유자와 직접 협의하여 이장해야 하며, 협의가 불발될 경우 소송을 통해야 합니다. 소송에서 승소하더라도 이장 비용은 매수인이 부담해야 합니다.

5.2. 이용상 리스크 (맹지 및 경계)

**맹지:** 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 건축 행위 등 개발 행위에 극히 제한적입니다. 개발을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙(토지 사용료 및 매매)을 받거나, 인접 토지를 매입해야 하는 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

**경계 불확실성:** 인접 토지와의 경계가 불명확하다는 주의사항이 있습니다. 향후 토지 이용 및 분쟁 예방을 위해 필요시 별도의 경계 측량이 반드시 선행되어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 면적이 약 3천 평에 달하는 대규모 농지라는 장점이 있으나, **맹지, 농취증 필수, 분묘기지권**이라는 세 가지 핵심 리스크를 안고 있습니다.

따라서 일반적인 투자자에게는 접근성이 낮은 물건이며, 리스크를 감수할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

**대규모 농지 확보:** 1만㎡(약 3천 평)의 면적을 생산관리지역에서 확보할 수 있는 기회입니다.

**저가 매수 가능성:** 맹지, 분묘 등의 중대한 리스크로 인해 유찰이 거듭되어 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

**장기적 가치:** 맹지 해소 및 분묘 문제 해결이 가능하다는 전제 하에, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

6.3. 추천 전략

본 물건은 **농지취득자격증명원 제출 및 분묘기지권 처리, 맹지 해소 방안**에 대한 명확한 전략과 예산이 확보된 **특수 물건 전문가**나 **해당 지역 농업인**에게만 투자를 추천합니다.

특히, 낙찰가 산정 시 분묘 이장 비용 및 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 비용 또는 사용료를 보수적으로 추산하여 반영해야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계