나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2272 [1] 전라남도 해남군 마산면 학의리 산162-7 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2272 [1] 전라남도 해남군 마산면 학의리 산162-7 임야 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경2272 | 소재지: 전라남도 해남군 마산면 학의리 산162-7 | 감정가: 58,285,100원 | 최저가: 32,640,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경2272 (1)이며, 매각 대상은 전라남도 해남군 마산면 학의리 산162-7 외 1필지(일괄매각)입니다.

용도는 임야(현황 '전' 포함)이며, 전체 토지면적은 21,069.00㎡ (약 6,373.22평)입니다.

감정가는 58,285,100원이며, 매각 대상은 토지일부지분매각입니다.

토지 지분은 1053450 지분으로, 정확한 비율 확인이 필요합니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채무자와 소유자는 이OO으로 동일합니다.

1.2. 핵심 특이사항 및 주의사항

본 건은 토지일부지분매각 물건으로, 공유자우선매수신고가 가능하며, 특별매각조건으로 '공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음'이 명시되어 있습니다.

또한, 목록1은 맹지이며, 목록2는 공부상 '임야'이나 현황은 '묵전'입니다. 현황이 농지법상 농지가 아니므로 '농지취득자격증명원'은 불필요한 것으로 감정평가서에 명시되어 있습니다.

특이사항으로 '분묘기지권'이 제시되어 있어, 낙찰자가 인수할 수 있는 분묘의 존재 여부 및 개수를 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 마산면 학의리 소재 "금자마을" 서측 근거리에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야 등으로 이루어진 순수 야산지대 및 농경지대입니다.

개발이 미미한 순수 자연환경이며, 생활 편의시설은 마산면 소재지를 이용해야 하는 지리적 특성을 가집니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하여 일반적인 교통 이용 상황은 보통입니다.

목록1(산162-7)은 '맹지'로 접근성이 매우 낮아 개발에 제약이 따릅니다.

목록2는 북측으로 폭 약 2-3m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 상대적으로 양호한 접근성을 가집니다.

2.3. 토지 현황 및 제한 상태

일련번호(1), (2) 토지는 공히 부정형의 완경사지 형태입니다.

용도지역은 목록별로 상이하며, 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 농업보호구역, 임업용산지, 준보전산지 등이 혼재되어 있어 개발 가능성이 있는 지역과 보존이 우선되는 지역이 동시에 존재합니다.

목록2는 공부상 '임야'이나 현황은 '전'입니다.

2.4. 혐오시설 분석

주위 환경이 순수 야산지대 및 농경지대로 보고된 점을 미루어 볼 때, 인근에 대규모 공장, 폐기물 처리시설 등 개발을 저해하는 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 및 소유 관계

본 건은 채권자 (주OOOOOOOO)의 강제경매 신청에 의한 물건입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 복잡한 채무 관계는 없을 것으로 보이나, 매각 대상이 '토지 일부 지분'이므로 지분권자 간의 법적 관계가 중요한 권리 분석 요소입니다.

3.2. 권리 상 특이점 및 인수 사항

분묘기지권: 분묘기지권이 성립하면 낙찰자가 이를 인수하게 되며, 분묘의 수, 위치, 성립 여부(타인의 토지에 분묘를 설치한 시점 등)를 철저히 조사해야 합니다.

지분 매각: 낙찰 후 기존 공유자들과의 협의를 통해 지분을 매수하거나, 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지를 분할하거나 현금 청산해야 하는 법적 부담이 따릅니다.

공유자 우선매수: 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자는 1회에 한하여 매수 기회를 잃게 됩니다. 이 조건이 1회로 제한되어 있어 입찰자는 변수를 인지하고 참여해야 합니다.

4. 시장 및 상권/생활 정보

본 건은 순수 야산 및 농경지대에 위치하여 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설, 교육 시설 등은 차량을 이용하여 마산면 소재지나 해남읍 방향으로 이동해야 하는 전형적인 농촌 환경입니다.

주변에 개발 호재가 없는 한, 토지 자체의 이용 가치(경작 또는 임야 관리)에 중점을 두어야 합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적 리스크

분묘기지권 인수: 분묘기지권 성립 시, 분묘 이장을 위해서는 복잡하고 긴 법적 절차와 비용이 수반될 수 있습니다.

공유물 분할 소송: 협의가 결렬되면 지분권 해소를 위해 수년이 소요될 수 있는 공유물 분할 청구 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 변호사 비용 등 추가 비용이 발생합니다.

농지 현황: 목록2의 현황이 '전'이지만 농지법상 농지가 아닌 '묵전'으로 판단되어 농취증이 불필요한 점은 유리하지만, 향후 농지 이용에 대한 규제 및 용도 변경 시 법적 해석의 여지가 있을 수 있습니다.

5.2. 물리적 리스크

목록1 맹지: 맹지는 단독적인 개발이 어렵고, 인접 토지 소유자의 동의 없이는 건축 행위가 불가능합니다.

부정형 완경사지: 토지 형태 및 경사도가 좋지 않아 토목공사 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 지분매각, 맹지, 분묘기지권 등 여러 권리 및 물리적 리스크를 내포하고 있어, 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건입니다.

다만, 전체 면적이 6천 평이 넘고, 일부가 '계획관리지역'을 포함하고 있어 장기적으로 토지 형태를 정리하고 용도지역의 이점을 활용할 전문 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

저렴한 가격으로 낙찰받아 공유자 우선매수권을 압박하거나, 지분권자와 협상하여 지분을 정리하는 전략이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

지분 정리 전문 투자자: 복잡한 지분 관계를 해결하고 수익을 창출할 수 있는 경험이 풍부한 투자자에게 적합합니다.

인근 토지 소유자: 인접 토지 소유자가 낙찰받을 경우, 맹지(목록1)의 출입로 확보가 용이해지고 전체 토지의 효용 가치를 극대화할 수 있습니다.

장기적 토지 투자: 임야 및 농지에 대한 장기적인 투자 관점과 낮은 유찰 횟수를 예상하고, 리스크를 감안한 보수적인 입찰가를 설정해야 합니다.

분묘 현장 조사 필수: 분묘기지권 성립 여부를 파악하기 위한 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계