나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54327 [1] 전라남도 해남군 화원면 영호리 127 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54327 [1] 전라남도 해남군 화원면 영호리 127 답 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경54327 | 소재지: 전라남도 해남군 화원면 영호리 127 | 감정가: 13,401,300원 | 최저가: 7,505,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경54327 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 영호리 127

용도: 답 (현황: 묵전/자연림 상태)

감정가: 13,401,300원

토지면적: 2882.00㎡ (약 871.8평)

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율: 43229.99999999999)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

1.2. 물건 특징 요약

본건은 전라남도 해남군 화원면 영호리에 위치한 농지(답)의 일부 지분 매각 건입니다.

토지는 총 면적 2882.00㎡ (약 871.8평)이며, 지분 매각으로 진행됩니다.

가장 큰 특징은 맹지(도로에 접하지 않은 토지), 농지취득자격증명원 필수 제출, 현황이 '자연림 상태'인 휴경 중인 전(밭)이라는 점입니다.

공유자 우선매수신고가 1회에 한하여 허용되는 특별 매각 조건을 가지고 있어, 일반 매수자에게는 난이도가 높은 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 전라남도 해남군 화원면 영호리 소재 "영호제" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

감정평가서상 인근까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통상황은 불편한 것으로 판단됩니다. 본건 토지 자체는 맹지(도로 없음)이므로, 차량 진출입은 어려울 수 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 공부와의 차이

본건의 지목은 '답'(논)이나, 현황은 장기간 휴경으로 '묵전(자연림 상태)'으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 큽니다. 사실상 임야에 가까운 상태로 보아야 합니다.

토지이용계획상 보전관리지역 및 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)에 해당합니다.

맹지이며, 인접 필지와 경계 구분이 없이 이용 중이므로 향후 경계 측량 등 별도의 확인이 필수입니다. 수목이 포함되어 일괄 매각됩니다.

2.3. 혐오시설 및 환경 정보

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건이 위치한 지역은 전형적인 농촌 산림 지대로, 별도의 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

주변에는 영호제 저수지 등이 인접해 있으며, 농경지와 자연림이 주를 이루는 조용한 환경입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

본건은 '토지일부지분매각'이며, 경매 구분은 '부동산강제경매'입니다.

소유자와 채무자가 박OO으로 동일하여 권리 관계가 복잡하지 않은 강제경매 물건입니다.

지분 매각이므로 매각 후에도 다른 공유자와의 협의 또는 지분 정리 문제가 발생할 수 있습니다.

3.2. 특별 매각 조건 및 주의 사항

농지취득자격증명원(농취증) 필수: 매수인은 매각결정기일 전까지 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금(입찰 보증금)은 반환되지 않습니다.

공유자우선매수신고: 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이는 입찰자가 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 1회에 한하여 최고가로 매수할 수 있음을 의미합니다. 전략적인 입찰이 요구됩니다.

현황 차이: 지목은 '답'이나 현황은 '묵전(자연림 상태)'입니다. 농취증 발급 시 현황을 기준으로 발급이 가능할지 여부를 사전에 해남군청에 문의해야 합니다.

경계 불명확: 인접 필지와 경계 구분 없이 이용 중이므로, 향후 분할 및 이용을 위해서는 반드시 측량이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건 토지는 맹지이며, 농지 또는 자연림 상태의 토지이므로 상업적 이용 가치가 현저히 낮습니다. 따라서 상권 분석은 무의미합니다.

생활 정보 측면에서도 도시 기반 시설이나 편의 시설 접근성은 매우 낮아 전원생활용으로도 높은 점수를 주기는 어렵습니다.

주변에 주택이나 편의 시설보다는 농경지와 산림이 주를 이루고 있어, 현지 거주자 또는 장기적인 토지 투자자에게 적합한 물건입니다.

5. 잠재적 리스크

맹지 리스크: 도로에 접하지 않은 맹지이므로 건축 행위 등 개발 행위가 사실상 불가능하며, 이는 매매 및 이용에 큰 제약 사항이 됩니다.

지분 매각 리스크: 낙찰 후 다른 공유자와의 협의나 지분 매수 등을 통해 전체 토지를 확보해야 하는 과제가 남아있습니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송 등 법적 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

농취증 리스크: 현황이 자연림 상태의 '전'이므로, 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 만약 농취증 발급이 불가하다면 보증금을 잃을 수 있습니다.

토지 현황 리스크: 지목과 현황의 차이(답 -> 묵전/자연림) 및 경계 불분명으로 인해 매수 후 추가적인 비용(측량, 개간 등)이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 맹지, 지분 매각, 농취증 필수, 현황과 공부의 차이 등 여러 난이도 요소를 동시에 가지고 있는 고위험 물건입니다.

토지의 용도 자체가 농지 또는 장기적인 임야 형태의 토지이므로 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

특히 맹지와 지분 매각의 리스크를 감당하고 해결할 수 있는 법적 지식이나 경험이 있는 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

경쟁률 감소 요인: 맹지, 지분 매각, 농취증 조건은 일반 입찰자들의 참여를 저해하여 낮은 경쟁률을 기대할 수 있습니다.

장기 가치 투자: 감정가 자체가 낮은 편이며, 넓은 면적(약 871.8평)을 비교적 저렴하게 확보할 수 있는 기회입니다. 장기적으로 보전관리지역 토지의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

공유자 우선매수 전략: 1회에 한하여 공유자 우선매수권이 행사되므로, 입찰 시 공유자의 매수 의지를 고려하여 전략적인 입찰가를 산정해야 합니다. 공유자가 포기하거나 권리를 행사하지 않을 경우 상당한 수익을 기대할 수 있습니다.

자연림 활용: 현황이 자연림 상태이므로, 임야 관리 측면에서 장기적인 투자를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계