나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54563 [1] 전라남도 진도군 군내면 녹진리 1-34 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2024.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 군내면 녹진리 소재 "진도휴게소" 북측 인근에 위치하며,
주위는 음식점, 숙박업소, 휴게소 등 상업용 부동산이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2,3,6,7,8 : 대체로 사다리 및 부정형 평지로 상업나지임.
기호 5 : 부정형 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,6,8 : 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함.
기호 2 : 북서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함.
기호 3,7 : 맹지임.
기호 5 : 남서측 및 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,8 : 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉). 가축사
육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호 2 : 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉). 가축사
육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준
보전산지<산지관리법>임.
기호 3,7 : 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가
축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호 5 : 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉). 중로2류
(폭 15m-20m)(중로2류)(저촉), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.
기호 6 : 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축
))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 및 <기타 참고사항> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 통나무조 및 철근콘크리트조 목조 및 함석 및 슬래브지붕
지하 1층 지상 2층 건물로서
외벽 : 목재 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : -
창호 : 새시창호임.

이용상태

재2종근린생활시설(일반음식점)임.(현황 "공실")

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

공부상 "녹진리 1-6, 1-15, 1-49" 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나,
"녹진리 1-15, 1-49"는 2014년 9월 "녹진리 1-6"에 합병 후 말소되어 현황
"녹진리 1-6" 단일 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록4. 지상 제시외 건물 매각 포함
2. 목록4.는 건축물대장상 일반음식점으로 이용중이었으나 현재 공실상태, 지1층 일부 증축, 목록5. 토지 일부에 옹벽시설 소재
3. 목록4.에 소재하는 제시외건물 ㉠(약18㎡), ㉡(약10㎡, 2층소재), ㉢(약12㎡, 지1층 소재) - 매각포함
4. 목록4. 건물은 공부상 3개 번지 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 2014년 9월 합병 후 말소되어 현재 '녹진리 1-6' 단일지상에 소재
5. 목록5. 지상에 컨테이너 2동 및 수목 다수소재하나 타인소유로 매각에서 제외
6. 목록1,6.지목은 '전'이나 현황은 '상업나지', 목록6.은 '도로', 목록8.은 '묵전'상태
7. 특별매각조건(목록1,6,8) : 매수인 농지취득자격증명원 필요(매각결정기일전까지 미제출시 보증금 반환하지 않음)(첨부된 사실조회회신서 참조)
8. 목록8. 지상에 타인소유의 수목 소재 - 매각에서 제외
9. 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함
10. 목록2,3,7.은 상업나지로 이용중, 목록3,7.은 맹지, 목록2.는 현황은 '전'으로, 목록7.은 '전 및 주차장'으로 이용중
11. 목록2,3,7. 토지 지상에 소재하는 수목, 컨테이너조 관리사, 숙박시설은 타인소유로 매각에서 제외
12. 목록7. 서측 일부 지상에 인접지(녹진리 1-52 및 1-90)소재 건물의 일부가 소재하는 것으로 조사된 바, 필요히 측량 등을 통해 경계확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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사건번호: 해남지원 2024타경54563 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목OOOOOOO (목포농업협동조합)

1.2. 부동산 현황

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소재지: 전라남도 진도군 군내면 녹진리 1-34

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

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감정가: 1,999,843,200원

토지면적: 4663.90㎡ (약 1410.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 544.80㎡ (약 164.8평)

건물 제시외면적: 40.00㎡

1.4. 건물 정보

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건축물대장상 주요용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

건물명: 장원각 횟집 (건축물대장 기준)

구조: 통나무조, 철근콘크리트조, 목조 및 함석 및 슬래브지붕

준공일자: 2000-03-10

현재 이용상태: 공실

2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주변 환경

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본 건은 전라남도 진도군 군내면 녹진리 소재 "진도휴게소" 북측 인근에 위치하며, 주위는 음식점, 숙박업소, 휴게소 등 상업용 부동산이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

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차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 북서측, 남서측 및 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지 이용 현황 상, 일부 필지(목록3,7)는 맹지 상태입니다.

2.3. 토지이용계획

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본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역 내에 속합니다.

일부 필지는 소로, 중로 등에 저촉되며, 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 규제가 적용됩니다.

일부 필지는 도로구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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등기부상 주요 권리로는 소유권이전, 근저당권, 지상권설정, 임의경매 개시결정 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리: 2022-07-18 접수된 목포농업협동조합의 근저당권 (을13)입니다.

이하 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채권 총액

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등기부상 채권 총액은 토지 기준 2,220,000,000원, 건물 기준 1,620,000,000원으로 총 3,840,000,000원입니다.

이는 감정가(1,999,843,200원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 유찰 가능성이 높습니다.

3.3. 임차인 현황

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임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

특이사항: 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (또는 성립 여지)

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물건명세서상, 매각에서 제외되는 목록2,7. 지상의 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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본건이 위치한 진도군 군내면 녹진리는 진도휴게소 인근에 자리잡고 있으며, 주변에는 음식점, 숙박업소 등 상업용 부동산이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 현 임대 현황 (공실)

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건물(목록4)은 건축물대장상 일반음식점으로 이용 중이었으나, 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

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5.1. 인근 편의 시설

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"진도휴게소"가 인근에 위치하고 있어 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 제한 사항

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* 농지취득자격증명 필요: 특별매각조건으로, 매수인은 매각결정기일 전까지 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금을 반환받지 못합니다.

* 법정지상권 성립 여지 불분명: 목록2,7. 지상의 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있으나 확정되지 않았습니다.

* 토지이용계획상 제한: 일부 필지는 가축사육제한구역, 준보전산지, 도로구역 등으로 지정되어 있습니다.

6.2. 현황상의 문제점

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* 건물 현황: 지1층 일부 증축, 현재 공실 상태.

* 토지 현황: 일부 필지는 지목(전)과 현황(상업나지)이 다르며, 일부는 맹지 상태입니다.

* 제시외 건물 및 시설: 목록4.에 제시외 건물 3동(총 약 40㎡)이 매각에 포함됩니다. 목록5. 및 8. 지상에 타인 소유의 컨테이너, 수목 등이 소재하나 매각에서 제외됩니다.

* 경계 불명확: 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도 확인이 필요합니다.

* 인접지 건물 일부 소재: 목록7. 서측 일부 지상에 인접지 건물의 일부가 소재하는 것으로 조사되었습니다.

6.3. 기타 유의 사항

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* 합병된 토지: 건물은 과거 3개 번지 지상에 소재했으나, 합병 후 단일 지번(녹진리 1-6)에 소재합니다.

* 타인 소유 물건 제외: 목록5. 및 2,3,7. 토지 지상의 컨테이너, 수목, 관리사, 숙박시설 등은 타인 소유로 매각에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 진도군 군내면 녹진리, 진도휴게소 인근 상업지역에 위치한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

감정가 대비 등기부상 채권 총액이 월등히 높아 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

건물은 현재 공실 상태이며, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 여지 불분명, 경계 불명확 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

또한, 타인 소유의 제시외 물건 제외, 인접지 건물 일부 소재 등 현장 확인이 필수적인 사항들이 다수 존재합니다.

투자를 위해서는 현장 답사를 통한 철저한 권리 분석 및 현황 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 진도휴게소 인근 상업지역 내 위치하여 향후 지역 발전 시 수혜 기대 가능.

* 일괄 매각 대상 물건으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 현재 공실 상태이나, 향후 임대 또는 자체 활용을 통해 수익 창출 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

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감정가: 1,999,843,200원

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 등기부상 채권 총액이 감정가를 현저히 초과하므로, 본 건의 실질적인 경매 진행 가능성 및 입찰가 산출은 매우 어려운 상황입니다.

현재 상태로는 다수의 유찰이 예상되며, 향후 입찰 시에는 권리관계, 현장 조사 결과, 제시된 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인 및 추가적인 법률/세무 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.