나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54563 [1] 전라남도 진도군 군내면 녹진리 1-34 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54563 [1] 전라남도 진도군 군내면 녹진리 1-34 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경54563
• 주소: 전라남도 진도군 군내면 녹진리 1-34
• 감정가: 1,999,843,200원
• 최저가: 1,119,912,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

해남지원 경매3계 2024타경54563 | 소재지: 전라남도 진도군 군내면 녹진리 1-34 | 감정가: 1,999,843,200원 | 최저가: 1,119,912,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 평가 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

해남지원 2024타경54563 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 진도군 군내면 녹진리 1-34 외 다수 필지이며, 용도는 근린생활시설입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각 건이며, 소유자 및 채무자는 주식회사 OOOOOOOOO, 채권자는 목OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

본건의 감정가는 1,999,843,200원으로 책정되었습니다.

총 토지 면적은 4,663.90제곱미터(약 1,410.87평)이며, 총 건물 면적은 544.80제곱미터(약 164.79평)입니다.

건물 제시외 면적 40.00제곱미터(약 12.10평)가 매각에 포함됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 지리적 위치 및 상권 환경

본건은 전라남도 진도군 군내면 녹진리 소재 "진도휴게소" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 음식점, 숙박업소, 휴게소 등 상업용 부동산이 혼재하는 상권으로, 진도대교와 인접한 관문으로서의 입지를 가집니다.

2.2. 접근성 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

기호 1, 5, 6, 8은 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고, 기호 2는 북서측 왕복 2차선 도로와 접하여 전반적인 도로 접근성은 양호합니다.

다만, 기호 3, 7 토지는 맹지(도로에 접하지 않은 땅) 상태로 이용에 제약이 있습니다.

2.3. 토지이용계획

대부분의 토지가 도시지역 내 **일반상업지역**에 속하여 토지 이용 효율 및 잠재 가치가 높습니다.

다만, 일부 필지(기호 1, 2, 5, 8)는 소로 또는 중로에 저촉되며, 모든 필지가 가축사육제한구역(모든 가축)에 해당합니다.

기호 1, 6 지목은 '전'이나 현황은 '상업나지'로, 기호 8은 '묵전' 상태로 이용 중이며, 기호 2, 3, 7은 '상업나지' 또는 '전 및 주차장'으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 법적 권리 분석 주요 사항

본 물건은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각 조건입니다.

특이사항으로 **농지취득자격증명** 제출이 필수이며, **법정지상권** 성립 여부에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

3.2. 매수인이 인수할 주요 위험 요소 (잠재적 리스크)

첫째, 농지취득자격증명(농취증): 목록 1, 6, 8 토지(지목 '전', '묵전')에 대해 매각결정기일 전까지 농취증을 제출하지 못할 경우 보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 있습니다.

둘째, 법정지상권 및 타인 소유 물건: **법정지상권 성립 가능성이 존재**하므로 이에 대한 명확한 권리 분석이 필요합니다. 또한 목록 5 지상의 컨테이너 2동 및 수목 다수, 목록 8 지상의 수목, 목록 2, 3, 7 지상의 수목, 컨테이너조 관리사, 숙박시설은 **타인 소유로 매각에서 제외**되므로 향후 명도 및 처리에 있어 분쟁의 소지가 있습니다.

셋째, 경계 및 침범 문제: 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 **경계 측량**이 요구됩니다. 특히 목록 7 서측 일부 지상에는 인접지 건물의 일부가 소재하는 것으로 조사되어 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

넷째, 맹지: 목록 3, 7은 맹지 상태로 토지 이용에 제약이 있어 개발 시 주변 토지와의 협의가 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 이용 현황

본건 건물(목록 4)은 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용되었으나, **현재 공실 상태**입니다.

주변은 휴게소 및 관광객을 대상으로 하는 숙박 및 음식점 시설이 밀집한 상업 지역입니다. 건물의 지1층 일부 증축 및 제시외 건물(총 40제곱미터)이 매각에 포함되는 점은 이용에 있어 긍정적입니다.

4.2. 생활 정보 및 기타

주변에 주요 혐오시설은 확인되지 않았으며, 진도휴게소 인근의 상업지역이라는 특성상 관광객 유입에 기반한 상권 활성화를 기대할 수 있습니다.

건물은 통나무조 및 철근콘크리트조 혼합 구조이며, 위생 및 급배수, 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 진도군의 주요 길목인 진도휴게소 인근의 **일반상업지역**에 위치한 대규모 토지 및 건물 일괄매각 건이라는 점에서 높은 잠재 가치를 가집니다. 토지의 대부분이 상업나지 상태로 개발 여지가 높습니다.

다만, 농취증 제출 의무, 복잡한 필지 현황(맹지 포함), 타인 소유 물건의 처리 문제, 그리고 법정지상권 검토 등 **다수의 권리 및 물리적 리스크를 안고 있어** 입찰 전 정밀한 분석과 명도/측량 등에 대한 충분한 준비가 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, **최고의 입지:** 진도대교와 인접한 진도군의 관문 입지이며, 주위 환경은 상업용 부동산이 혼재하는 상권입니다.

둘째, **일반상업지역 토지:** 대규모 면적(약 1,410평)이 일반상업지역에 속하여 용적률 및 개발 가능성이 높아 향후 상업 시설 또는 숙박 시설 등으로의 개발 및 운용 가치가 높습니다.

셋째, **가격 조정 가능성:** 복잡한 권리 관계와 리스크로 인해 유찰 가능성이 있어, 충분한 분석을 통한 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

넷째, **제시외 건물 포함:** 매각에 포함되는 제시외 건물 및 증축 부분이 있어 기존 상업 시설 재개장 시 활용 가능합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계