나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54723 [2] 전라남도 해남군 송지면 가차리 324 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54723 [2] 전라남도 해남군 송지면 가차리 324 전 경매

• 사건번호: 2024타경54723
• 주소: 전라남도 해남군 송지면 가차리 324
• 감정가: 26,758,000원
• 최저가: 14,985,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

해남지원 경매3계 2024타경54723 | 소재지: 전라남도 해남군 송지면 가차리 324 | 감정가: 26,758,000원 | 최저가: 14,985,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경54723 (2)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채권자: 이OO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 해남군 송지면 가차리 324

용도: 전 (농지)

감정가: 26,758,000원

토지면적: 1574.00㎡ (약 476.12평)

매각대상: 토지매각

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 송지면 가차리 소재 "가차리 마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을과 전, 답 등이 혼재된 전형적인 농경지대입니다.

본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스 승강장이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

토지 이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태는 기호 4)가 폭 3-4m의 콘크리트 포장도로에 접하는 것을 제외하고는 비포장도로(폭 1-2m)에 접하거나 지적도상 맹지(기호 2)) 상태입니다.

2.2. 권리분석

본건은 토지만을 매각하는 임의경매 사건입니다.

**농지취득자격증명원(농취증) 제출 필수**: 특별매각조건으로 매수인은 매각결정기일 전까지 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

**지상물 매각 제외**: 본건 지상에 소재하는 철파이프 하우스 및 내부 가축사, 그리고 기호 4) 지상의 제시외 건물(ㄱ-ㄹ) 및 우물(폐쇄) 등은 모두 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 별도로 철거 또는 법적 해결을 해야 함을 의미합니다.

**타인 점유 확인**: 기호 4) 지상에 타인 소유의 건물 일부가 점유 중인 것으로 확인됩니다. 이에 대한 법정지상권 성립 여부 및 소송을 통한 권리 해소가 필요할 수 있습니다.

**용도 현황**: 현재 '전'으로 이용 중이나, 주의사항에 '묵전'으로 표시되어 농지 관리 의무에 유의해야 합니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 해남군 송지면 가차리 마을회관 북측 인근에 위치한 농경지대입니다. 주위 환경은 전형적인 농촌 마을이며, 광역적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주민들의 생활 편의시설은 인근 마을 단위 또는 면소재지로 이동하여 이용해야 하는 환경입니다. (제공된 정보 기준)

2.4. 생활정보

주위 환경은 마을과 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 전원적인 생활이 가능합니다.

교통은 차량 접근 및 버스 이용이 보통 수준이지만, 도시형 생활 편의시설(대형 병원, 마트, 교육 시설) 접근성은 낮습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산 관련 사업은 불가합니다. (제공된 정보 기준)

3. 주요 리스크 및 투자 의견

3.1. 잠재적 리스크

1. **농취증 미제출 리스크**: 특별매각조건으로 인해 기한 내 농지취득자격증명원 제출 의무가 있으며, 미제출 시 보증금을 몰수당하게 됩니다.

2. **법정지상권 및 철거 리스크**: 매각에서 제외되는 지상물(하우스, 가축사, 제시외 건물 등)에 대한 철거 또는 지료 청구 소송 등의 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

3. **타인 점유 리스크**: 기호 4) 지상에 타인 소유 건물의 일부가 점유 중이며, 이에 대한 명도 및 소송 절차 진행 시 시간적, 비용적 리스크가 수반될 수 있습니다.

4. **맹지 및 도로 접근성**: 일부 필지(기호 2)는 맹지이며, 기호 1), 3)은 비포장도로에 접하고 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

5. **묵전 상태**: '전'으로 이용 중이나 '묵전'으로 표시되어 있어, 농지법에 따른 관리 의무(경작 등)를 이행해야 합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 및 자연취락지구 내에 위치한 1574.00㎡ (약 476.12평)의 넓은 농지입니다. 토지 면적이 크고 계획관리지역으로 활용도가 높다는 장점이 있습니다.

그러나 농지취득자격증명원 제출, 매각 제외되는 지상물 처리, 타인 점유로 인한 권리 관계 해소 등 명확한 법률적 절차와 리스크 관리가 반드시 필요한 물건입니다.

개발이 아닌 농업 목적으로 접근하는 것이 용이하며, 복잡한 권리 관계를 해결할 능력이 있는 실수요자 또는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

3.3. 투자 포인트

1. **계획관리지역의 넓은 농지**: 활용도가 높은 계획관리지역 및 자연취락지구 내 대형 필지(약 476평)를 감정가 기준으로 확보할 기회입니다.

2. **귀농/귀촌 및 전원주택 부지 가능성**: 주변 환경이 전원적이며, 계획관리지역이므로 향후 개발행위 허가를 통한 전원주택 부지로의 활용 가능성도 잠재적으로 존재합니다.

3. **저렴한 투자 비용**: 농지라는 특성상 초기 감정가 자체가 낮아 소액으로 투자 접근이 가능합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계