나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54723 [3] 전라남도 해남군 송지면 가차리 313-2 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54723 [3] 전라남도 해남군 송지면 가차리 313-2 단독주택 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경54723 | 소재지: 전라남도 해남군 송지면 가차리 313-2 | 감정가: 46,782,000원 | 최저가: 26,198,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

사건번호는 해남지원 2024타경54723 (3)이며, 소재지는 전라남도 해남군 송지면 가차리 313-2 일대입니다.

본 물건은 단독주택 용도이며, 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산임의경매입니다.

감정가는 46,782,000원으로 산정되었으며, 소유자는 김OO, 채권자는 이OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

토지면적은 711.00㎡ (약 215.08평)이며, 건물면적은 106.12㎡ (약 32.10평)입니다.

제시외 건물 면적은 95.40㎡ (약 28.86평)로, 이 중 일부(4.3㎡, 11.2㎡, 79.9㎡)는 매각에 포함되지만, 블록조 창고(㉢, 27.5㎡)와 소유자 불명의 주택(㉣, 55.8㎡)은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 해남군 송지면 가차리 소재 "가차리 마을회관" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경은 마을 주택과 전답 등이 혼재된 전형적인 농경지대 및 마을 지대를 형성하고 있습니다.

청정 자연환경을 자랑하는 땅끝마을 관광지 및 송호해수욕장이 인근 해안가에 위치하고 있어 지역적인 관광 인프라와 접근성이 우수한 편입니다.

2.2. 접근성 및 도로 상황

본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로와 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

주택 부지인 기호 4 토지는 서측과 남측으로 폭 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

다만, 부속 토지인 기호 1, 3은 폭 1~2m의 비포장도로에 접하며, 기호 2는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 토지 활용에 제한이 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 용도

토지 1~4 모두 계획관리지역 및 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

계획관리지역은 주택, 근린생활시설 등의 건축이 비교적 자유로운 지역으로 토지 활용도가 높은 편입니다.

2.4. 생활정보 및 혐오시설

생활 편의시설은 기본적인 수준으로 갖추어져 있는 것으로 보이며, 인근 해안가에 땅끝오토캠핑장, 송호해수욕장, 황토나라테마촌, 땅끝전망대 등 관광시설이 가까이 있어 관광 여건은 우수합니다.

주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 대규모 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 처리장)에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 소규모 축사 등의 존재 여부는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본건은 토지와 건물 일괄매각 건이며, 채권자 이OO의 신청에 의한 부동산임의경매입니다.

3.2. 핵심 권리 관계 (법정지상권)

특이사항으로 법정지상권이 기재되어 있으며, 이는 매각의 핵심 리스크입니다.

특히, 매각 제외 물건 중 하나인 제시외 건물 ㉣(목조 칼라강판지붕 주택, 55.8㎡)이 *소유자 불명*으로 기재되어 있고, 해당 주택이 토지 위에 존재합니다.

이 소유자 불명의 주택이 법정지상권을 주장하거나, 향후 토지 이용을 방해할 경우, 낙찰자가 별도의 명도 소송이나 법적 대응을 통해 해결해야 하는 큰 부담이 발생합니다.

*소유자 불명 주택*의 존재와 *법정지상권 성립 여부*가 투자 결정의 가장 중요한 변수입니다.

3.3. 매각 제외 물건 및 경계 문제

매각에서 제외되는 물건은 비닐하우스, 블록조 창고(㉢, 27.5㎡), 그리고 소유자 불명의 주택(㉣, 55.8㎡)입니다.

낙찰자가 토지 전체를 이용하기 위해서는 매각 제외된 물건(특히 주택 ㉣)에 대한 철거 및 명도 절차가 반드시 필요하며, 이에 대한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 목록 4 토지(주택 부지)에 인접 토지 건물의 일부가 소재하는 것으로 추정되어 경계가 불명확하므로, 향후 토지 경계 분쟁을 피하기 위해 반드시 경계 측량이 필요합니다.

3.4. 기타 주의사항

일반건축물대장상 '목조 스레트지붕'이나 현황은 '목조(블록보강) 칼라강판지붕'으로 공부와의 차이가 있습니다. 이는 현황 이용 상태에 맞게 건축물대장 정리(변경)가 필요할 수 있습니다.

기호 4 토지 지상에 타인 소유의 건물 일부가 점유 중이며, 폐쇄된 우물이 소재합니다.

4. 잠재적 리스크 및 해결 방안

4.1. 법정지상권 및 소유자 불명 주택 처리 리스크

잠재적 리스크: 법정지상권 성립 가능성이 있는 소유자 불명 주택(㉣)이 존재하며, 이는 토지 사용 수익을 심각하게 제한하고 명도에 난항을 겪게 할 수 있습니다.

해결 방안: 경험 있는 전문가와 상의하여 낙찰 후 해당 건물에 대한 점유이전금지가처분 및 건물 철거 소송, 또는 부당이득 반환 청구 등의 법적 조치를 신속하게 진행해야 합니다. 협상을 통한 매입이나 명도가 가장 이상적이나, 난이도가 매우 높습니다.

4.2. 토지 경계 확정 및 맹지 활용 리스크

잠재적 리스크: 인접 토지 건물 일부 침범 및 불명확한 경계로 인한 향후 이웃과의 분쟁 가능성. 부속 토지(기호 2)는 맹지입니다.

해결 방안: 잔금 납부 후 즉시 지적 측량을 실시하여 경계를 확정하고, 인접 토지 건물 침범 부분에 대해 협의 또는 소송을 진행해야 합니다. 맹지(기호 2)의 가치를 높이기 위해 인근 토지 소유자와 통행로 개설(통행권) 협의를 시도해야 합니다.

4.3. 비용 증가 리스크

법적 분쟁, 명도 비용, 측량 비용, 그리고 제시외 주택 철거 비용 등이 추가로 발생할 수 있어, 실투자금이 감정가를 크게 상회할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 넓은 토지 면적(총 215평)과 계획관리지역에 위치한 장점이 있으나, 법정지상권의 문제와 소유자 불명 주택(매각 제외)의 존재로 인해 권리 분석 난이도가 '최상'인 물건입니다.

일반 투자자에게는 매우 위험하며, 명도 및 소송 경험이 풍부하고 장기적인 관점에서 접근 가능한 전문 투자자에게 적합한 고위험-고수익(High Risk-High Return) 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 인근에 해남 땅끝 관광 명소가 인접하여 향후 숙박 또는 근린생활시설로의 용도 변경(법적 검토 필요) 가능성이 잠재합니다.

토지 활용도: 주택 부지 외에 맹지 및 비포장도로 접한 전(田)이 포함되어 있어, 토지 합산 면적(215평)을 통한 농가 주택이나 귀농/귀촌 부지로 활용 가능성이 있습니다.

저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계로 인해 유찰(가격 하락) 가능성이 높아, 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 매수할 수 있는 기회가 열릴 수 있습니다. 이 경우, 권리 리스크를 상회하는 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계