나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54723 [1] 전라남도 해남군 송지면 가차리 309 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54723 [1] 전라남도 해남군 송지면 가차리 309 전 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경54723 | 소재지: 전라남도 해남군 송지면 가차리 309 | 감정가: 22,806,000원 | 최저가: 12,771,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 해남지원 2024타경54723 (1)

1.1. 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경54723 (1)이며, 물건의 소재지는 전라남도 해남군 송지면 가차리 309 일원입니다.

토지 면적은 총 1,693.00㎡ (약 512.16평)이며, 용도는 전(밭)으로 이용 중입니다. 감정가는 22,806,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 경매 정보

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 매각(일괄 매각 조건 포함)입니다.

소유자는 김OO, 채권자는 이OO로 확인되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 송지면 가차리 소재 "가차리 마을회관" 북측 인근에 위치하며, 마을과 전답 등이 혼재된 농경지대입니다.

본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어, 향후 개발 및 활용 가능성이 상대적으로 높은 지역입니다.

다만, 개별 필지별 도로 접근성이 상이하여 유의해야 합니다. 기호 1, 3은 폭 약 1-2m의 비포장도로에 접하며, 기호 2는 지적도상 맹지입니다. 기호 4(주택 부지)는 폭 3-4m의 콘크리트 포장도로에 접하여 접근성이 가장 양호합니다.

2.2. 상권 분석

본 물건이 위치한 송지면 가차리 일대는 주거 및 농업을 주로 하는 전형적인 농촌 마을입니다.

주변에 상업 시설은 미약하나, 해남군청 자료에 따르면 인근에 땅끝오토캠핑장, 땅끝모노레일, 땅끝황토나라테마촌 등 유명 관광지가 위치하여 잠재적으로 관광 연계 활용 가능성이 있습니다.

2.3. 생활 정보

가차리 마을회관 북측 인근에 위치하여 마을 생활권에 속합니다.

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 기름보일러 난방설비가 되어있는 단독주택(기호 4 지상)이 포함되어 있어 주거 편의성은 갖추고 있습니다.

2.4. 혐오 시설

지도 서비스 및 주변 시설 검색 결과, 인근 지역에 특이한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이사항 및 주의사항

본 경매 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 일괄매각 조건입니다. 즉, 개별 필지나 건물을 분리하여 매수할 수 없습니다.

최대 주의사항은 농지취득자격증명원(농취증) 제출 의무입니다. 매각결정기일 전까지 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 반환되지 않습니다.

목록 1, 2는 현재 '묵전(묵은 밭)' 상태로, 실제 농지 이용 여부를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.

기호 4 토지 지상에는 타인 소유의 건물 일부가 점유 중인 것으로 보고되어, 매각 후 점유 주체 확인 및 명도(건물 철거 또는 지료 청구)에 대한 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

4. 물건 세부 사항 및 잠재적 리스크

4.1. 토지 이용 및 현황

전체 4개 필지로 구성되어 있으며, 기호 1, 2, 3은 부정형 또는 사다리형의 평지로 전(밭)으로 이용 중입니다. 기호 4는 단독주택 부지로 이용 중입니다.

기호 2는 지적도상 맹지로, 기호 1, 3은 협소한 비포장도로에 접해 있어 해당 토지의 단독적인 활용 및 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

토지는 모두 계획관리지역 및 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한)입니다.

4.2. 건물 현황

기호 4 지상에 소재한 제시외 건물(주택)은 목조(블록보강) 칼라강판지붕 단층 주택입니다.

이용 상태는 단독주택이며, 일반건축물대장상 목조 스레트지붕과 현황(목조(블록보강) 칼라강판지붕)이 달라 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 향후 양성화 또는 건축물대장 변경이 필요할 수 있습니다.

주택 외에도 제시외 건물(ㄱ-ㄹ) 및 폐쇄된 우물이 소재합니다.

4.3. 잠재적 리스크

농취증 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다. 농지법상 요건을 반드시 충족해야 합니다.

기호 2 맹지 및 기호 1, 3의 협소한 도로 접면으로 인해 일부 토지의 가치 하락 요인이 있습니다.

기호 4 주택 부지상 타인 소유 건물 일부 점유로 인해 매각 후 명도 소송 및 복잡한 법적 관계 해소 과정이 예상됩니다.

건축물대장과 현황의 불일치(지붕 소재)에 대한 행정적 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 총 면적 1,693.00㎡ (약 512.16평)의 비교적 넓은 토지를 포함하고 있으며, 주택이 포함된 일괄매각 물건입니다.

계획관리지역 및 자연취락지구라는 용도지역은 긍정적인 요소로, 향후 귀농·귀촌 목적의 주거 공간 마련이나 소규모 농촌 사업 부지 등으로의 활용 가치가 높습니다.

그러나 농취증, 맹지, 일부 건물 점유 등 명확한 법적, 물리적 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사와 법적 준비가 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 인근에 땅끝마을 관광지가 소재하여, 향후 농촌 민박, 체험 농장 등 관광 연계 사업으로의 확장 가능성이 있습니다.

토지 잠재력: 넓은 면적(512평)의 토지가 계획관리지역에 포함되어 있어, 규제가 까다로운 농림지역 등에 비해 건축 및 개발 행위에 유리합니다.

실수요 목적: 주택(기호 4 지상)이 포함되어 있어, 농취증 발급이 가능하다면 귀농·귀촌을 희망하는 실수요자에게 적합합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계