나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55849 [1] 전라남도 완도군 완도읍 군내리 451-3 바다가보이는풍경 1동 1층 101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55849 [1] 전라남도 완도군 완도읍 군내리 451-3 바다가보이는풍경 1동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경55849 | 소재지: 전라남도 완도군 완도읍 청해진남로39번길 94-1, 1동 1층 101호 (바다가보이는풍경) | 감정가: 28,000,000원 | 최저가: 15,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서: 완도군 다세대주택 투자 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경55849 (1)이며, 매각구분은 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자가 오OO으로 동일하며, 채권자는 김OO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각 건으로, 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 전라남도 완도군 완도읍 군내리 451-3 바다가보이는풍경 1동 1층 101호입니다.

용도는 다세대주택(빌라)이며, 감정가는 28,000,000원입니다.

토지 면적은 $47.00 \mathrm{~m}^2$ (약 14.22평)이며, 건물 전용 면적은 $29.25 \mathrm{~m}^2$ (약 8.85평)입니다.

본 물건은 4층 건물 중 1층에 해당하며, 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 군내리 소재 "완도해양경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 관공서, 농경지, 자연림 등이 혼재된 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

물건명에서 알 수 있듯이 바다와 가까운 입지이며, 주택이 1996년 9월에 입주한 29년차 건물로 확인됩니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

북동측으로 아스콘포장 세로(좁은 도로)에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

토지는 부정형이나 다세대주택 건부지로 현재 이용 중입니다.

도시지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 주변 환경이 쾌적하게 유지될 가능성이 높으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 완도읍의 주요 경관 보전 지역임을 알 수 있습니다.

자연녹지지역은 건폐율 및 용적률 제한이 있어 향후 개발에 대한 제한이 따를 수 있으나, 현재 다세대주택이 현황대로 이용 중이므로 사용에는 문제가 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 권리 관계

본건은 채무자 소유의 부동산에 대해 채권자가 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

소유자(오OO)와 채무자(오OO)가 동일하므로, 소유권 이전 시 명도 대상이 명확하여 권리관계가 비교적 단순하다고 판단됩니다.

토지/건물 일괄매각이므로 법정지상권 성립 여지 없이 온전한 소유권 이전이 가능합니다.

3.2. 잠재적 권리 리스크 (주의 사항)

본 보고서 상 특이사항은 없으나, 감정평가서에 임대관계가 미상(미확인)으로 기재되어 있습니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다.

따라서 매각 전에 반드시 현장조사 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인의 유무, 보증금액, 대항력 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.

임차인이 없다면 소유자(채무자) 명도만 진행하면 됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주요 생활 시설

본건 주변에는 완도해양경찰서와 같은 관공서가 인근에 있어 치안 및 행정 접근성은 양호합니다.

다세대주택 밀집 지역 내에 위치하여 편의시설 이용은 가능하지만, 대형 상권보다는 일상생활에 필요한 소규모 상권 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

주변에 완도타워, 청산도, 명사십리 해수욕장 등 완도의 주요 관광지가 위치해 있어 정주 환경이 깨끗하며, 휴양지 성격을 가미하고 있습니다.

4.2. 교육 및 의료 시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접한 것으로 확인되나, 정확한 도보 거리는 추가 확인이 필요합니다.

소재지가 완도읍 군내리 중심 생활권에 가까워 기본적인 의료 시설 및 편의점, 은행 등의 인프라 접근성은 보통 이상으로 예상됩니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

주변에 농경지, 자연림이 있어 쾌적한 주거 환경을 형성하는 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 선순위 임차인 존재 여부입니다. 만약 선순위 임차인이 있다면, 예상치 못한 보증금 인수가 발생하여 투자 수익률에 치명적일 수 있습니다. 입찰 전 명확한 확인이 필요합니다.

5.2. 환금성 리스크

본 물건은 다세대주택(빌라)의 1층 소형 평형($29.25 \mathrm{~m}^2$, 약 8.85평)으로, 완도라는 지역적 특성상 대도시 아파트에 비해 환금성(현금화 속도)이 다소 낮을 수 있습니다.

5.3. 1층의 단점

4층 건물 중 1층에 위치하여 일조량 및 조망권 확보에 불리할 수 있으며, 사생활 보호 및 방범에 취약할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2,800만원이라는 낮은 감정가로 형성된 소형 다세대주택입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 단순하며, 소유자와 채무자가 일치하여 명도 진행 시 협상 대상이 명확하다는 장점이 있습니다.

자연녹지지역 내에 위치하여 주변 환경이 쾌적하며, 완도해양경찰서 인근으로 치안 및 행정 접근성이 양호합니다.

6.2. 투자 포인트

A. 소액 투자 가능: 낮은 감정가로 소액 투자를 원하는 실수요자 또는 초보 경매 투자자에게 적합합니다.

B. 휴양 목적의 세컨드 하우스: 완도의 깨끗한 환경과 주요 관광지 접근성을 고려할 때, 주말 주택 또는 장기 체류형 세컨드 하우스로 활용 가치가 있습니다.

C. 안정적인 권리 관계 (예상): 강제경매지만 소유자=채무자이므로, 임차인 여부만 확인되면 권리 분석은 비교적 깨끗합니다.

D. 지분 면적 대비 높은 토지 면적: 건물 전용 면적 약 8.85평 대비 토지 지분 면적이 약 14.22평으로, 대지 지분율이 높아 향후 토지 가치 측면에서 유리할 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계