나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55474 [1] 전라남도 완도군 청산면 읍리 442 전 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55474 [1] 전라남도 완도군 청산면 읍리 442 전 경매
- 사건번호: 2024타경55474
- 주소: 전라남도 완도군 청산면 읍리 442
- 감정가: 4,336,000원
- 최저가: 2,428,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 전
해남지원 경매3계 2024타경55474 | 소재지: 전라남도 완도군 청산면 읍리 442 | 감정가: 4,336,000원 | 최저가: 2,428,000원 | 용도: 전
1. 물건 개요 및 특이사항
1.1. 기본 정보
사건번호: 해남지원 2024타경55474 (1)
소재지: 전라남도 완도군 청산면 읍리 442
용도: 전 (밭)
감정가: 4,336,000원
토지면적: 542.00㎡ (약 163.96평)
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지매각
1.2. 주요 특징 및 주의사항
본건은 전라남도 완도군 청산면 소재의 농경지(전)입니다. 특히 도서지역에 위치하고 있어 접근성이 낮으며, 특이사항으로 '농지취득자격증명'이 필수로 요구되는 물건입니다.
총 4필지(기호 1~4)의 감정 요항이 제시되었으며, 전체적으로 '부정형'의 '전'으로 이용 중인 상태입니다.
기호(1, 2)는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 인접필지를 통해 도보로 접근해야 하는 구조입니다.
2. 입지 조건 및 현황 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 청산면 읍리 "구장리마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 전형적인 마을 주변 농경지대입니다.
청산도는 아시아 최초의 슬로시티로 지정된 지역으로, 자연 경관이 수려한 점은 장점이나, 도시 기반 시설과는 거리가 멉니다.
2.2. 교통 상황
도서지역(청산도)에 소재하고 있어 육지와의 제반 교통상황은 불편한 편입니다.
물건지 인근까지 차량 접근은 가능하나, 주요 물건지(기호 1, 2)는 지적도상 맹지이며 인접필지를 통해 도보로 접근해야 하는 접근성 상의 약점이 있습니다.
2.3. 형태 및 이용상태
본건 토지는 인접필지와 경계 구분 없이 일괄하여 경작지로 이용 중인 것으로 파악됩니다.
기호(3) 토지 일부는 묘지로, 기호(4) 토지 일부는 현황도로로 이용되고 있는 등 지적 공부상의 이용 상태(전)와 현황이 일부 상이한 부분이 있어 현장 확인이 필수적입니다.
토지이용계획상 생산관리지역 및 가축사육제한구역(축종별 제한 상이)에 해당합니다. 기호(4)는 소하천예정지로 일부 포함되어 있습니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매 구분 및 소유 관계
본건은 '부동산강제경매' 사건입니다. 소유자는 양OO, 채권자는 상OOOOOOOOOOOOOOO으로 확인되며, 강제경매의 특성상 등기부 상의 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸될 것으로 보이나, 상세한 등기부 현황 확인이 필요합니다.
3.2. 특이사항 및 제한사항
가장 큰 특이사항은 '농지취득자격증명원(농취증)' 제출 의무입니다. 매각결정기일 전까지 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으므로, 낙찰자는 농지법상 자격 요건을 반드시 충족해야 합니다.
본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 및 편의시설
본건이 소재한 청산면 읍리는 전형적인 농촌 및 도서지역으로, 상권은 형성되어 있지 않습니다.
생활에 필요한 기본적인 편의시설(식당, 마트 등)은 면사무소 소재지 인근에 제한적으로 존재하며, 대형 상권 및 병원 이용을 위해서는 육지(완도군)로 이동해야 하는 불편함이 있습니다.
별도의 도시형 혐오시설은 확인되지 않았으며, 청산도는 슬로시티로서 자연 친화적인 환경이 조성되어 있습니다.
4.2. 생활 환경 및 접근성
청산도는 느림의 미학을 실천하는 슬로시티로 유명하며, 영화 '서편제' 등의 촬영지로도 알려져 있습니다.
주변은 농경지와 자연림이 주를 이루어 조용하고 깨끗한 환경을 제공합니다.
육지(완도항)에서 청산항까지 정기 여객선 운항이 이루어지나, 도서지역 특성상 기상 상황에 따른 교통 통제가 발생할 수 있습니다.
5. 잠재적 리스크 및 대응 방안
5.1. 법적 리스크
농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다. 입찰 전 관할 행정기관을 통해 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경 또는 축사 관련 이용에 제약이 있을 수 있습니다.
5.2. 현황 리스크
본건은 인접필지와 경계 구분 없이 경작지로 이용 중이며, 인접지와의 경계가 불명확하여 향후 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 매수 후 경계 측량(분할 측량)을 통해 정확한 경계를 확정하는 것이 필요합니다.
기호(1, 2)는 맹지이며, 인접 토지를 통하여만 접근이 가능하므로, 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.
기호(3) 토지 일부에 묘지가 존재하며, 기호(4) 일부가 현황도로로 이용되고 있어, 해당 부분에 대한 명도 또는 지상권(분묘기지권 등) 문제가 발생할 수 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 감정가 433만원대의 소액 토지로, 청산도라는 도서지역의 농지(전)입니다.
전반적으로 '맹지', '농취증 필수', '경계 불명확' 등 현황 및 법률적 리스크를 안고 있어 실수요 목적의 농지 매입이나 장기적인 관점의 투자자에게 적합합니다.
도서지역 특유의 개발 제한으로 인해 단기 시세차익을 기대하기는 어렵지만, 슬로시티라는 청산도의 브랜드 가치를 고려한 장기 보유를 고려할 수 있습니다.
6.2. 투자 포인트
소액 투자: 감정가가 400만원대 초반으로 소액 투자처로서 부담이 적습니다.
농지 실수요자: 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 저렴하게 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.
장기적 가치: 청산도의 관광/자연 보존 정책으로 인해 향후 토지 가치가 점진적으로 상승할 가능성은 있으나, 매우 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
감정가 대비 낮은 시점의 낙찰을 통해, 제반 리스크(측량, 맹지 통행로 확보 등)를 상쇄할 만한 안전마진을 확보하는 것이 중요합니다.
법원 정보
해남지원 경매3계