나이스옥션 법원경매 해남 2025타경525 [1] 전라남도 해남군 산이면 예정리 509-23 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경525 [1] 전라남도 해남군 산이면 예정리 509-23 답 경매

• 사건번호: 2025타경525
• 주소: 전라남도 해남군 산이면 예정리 509-23
• 용도: 답

해남지원 경매3계 2025타경525 | 소재지: 전라남도 해남군 산이면 예정리 509-23 | 감정가: 118,430,000원 | 최저가: 66,321,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 해남지원 2025타경525 (1)이며, 본 건은 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일하여 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

소재지는 전라남도 해남군 산이면 예정리 509-9 외 다수 필지이며, 총 토지면적은 5,224.00㎡ (약 1,579.54평)입니다. 매각대상은 토지 일괄매각이며, 건물 면적 및 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 용도

본 건의 감정가는 118,430,000원으로 평가되었습니다. 토지의 주된 용도는 '답'(논)이나, 기호(5)와 (6)은 공부상 답이나 현황은 '전'(밭)으로 이용 중인 상태입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 해남군 산이면 예정리 소재 '예동마을' 북서측 인근 및 동측 인근에 산재하여 위치합니다. 주위는 농경지 및 태양광발전소 등으로 이루어진 순수 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 농업용 토지로서의 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 기호(2), (4), (6)은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 접근성이 떨어지는 점을 고려해야 합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

대부분의 토지(기호 1~4, 6)는 농림지역 및 농업진흥구역에 해당되어 개발행위에 제한이 따릅니다. 다만, 기호(5)는 일부 계획관리지역을 포함하고 있으나, 이 또한 농업진흥구역이 중복 지정되어 있어 농지로서의 이용 외의 용도로 개발하는 것은 사실상 어렵습니다. 또한 전 필지가 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)에 포함됩니다.

2.4. 혐오시설 및 주변 시설

감정평가서상 주위에 농경지와 함께 '태양광발전소'가 위치하고 있음이 확인됩니다. 이는 농촌 지역 특성상 일반적인 시설일 수 있으나, 주변 경관이나 토지 이용 환경에 미치는 영향은 현장 확인을 통해 면밀히 파악해야 합니다. 본 건이 순수 농경지대인 점을 고려할 때, 주거지 인근의 혐오시설은 없는 것으로 판단되나, 경계 불명확성으로 인한 인접지와의 분쟁 가능성은 존재합니다.

2.5. 생활 정보

본 건은 순수 농경지대에 위치하므로 도시적 기반시설이나 생활 편의시설에 대한 접근성은 매우 낮습니다. 주로 농업 생산 활동을 위한 입지이며, 생활 편의시설은 산이면 소재지 등을 이용해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 건은 부동산 임의경매이며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 동일한 관계로 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 채권의 종류에 따라 인수해야 할 권리 여부를 확인해야 하지만, 토지 매각만 진행되므로 복잡한 임차인 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 **'농지취득자격증명원(농취증)'**이 필수 제출 서류라는 점입니다. 매각결정기일 전까지 미제출 시 보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으므로, 농업경영계획서 등을 사전에 준비해야 합니다.

또한, 목록 전체가 일괄매각이지만, 목록 중 일부(2, 4)는 **맹지**이며, 일부(1, 3)는 도로로 이용되는 부분이 있어 실제 순수 이용 면적을 고려해야 합니다.

마지막으로, 인접 토지와의 **경계가 불명확**하여 향후 경계 측량 등 별도의 확인 및 비용이 수반될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권 분석

본 건은 상업용지가 아닌 농지이므로 상권 분석은 의미가 없습니다. 다만, 농지 시장 관점에서 본다면, 해남 지역의 농업 생산성 및 태양광 발전 시설 부지로의 잠재적 활용 가능성을 중심으로 시장 가치를 평가해야 합니다. 대부분 농업진흥구역에 속해 있어 일반적인 개발 투자 가치는 낮습니다.

4.2. 잠재적 리스크

토지가 여러 필지로 구성되어 있고, 일부 맹지(2, 4) 및 도로(1, 3)가 포함된 점은 환금성을 저해하는 주요 리스크입니다. 맹지 부분의 활용도를 높이기 위해서는 주변 토지 소유자와의 협의를 통한 통행권 확보가 필수적입니다.

또한, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금을 몰수당하는 리스크가 가장 크므로, 입찰 전 농지 취득에 결격 사유가 없는지 반드시 확인해야 합니다.

경계 불명확성으로 인해 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁 가능성도 잠재적인 리스크입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 전라남도 해남군에 위치한 대규모(약 1,580평) 농지 일괄 매각 건입니다. 토지 이용계획상 대부분 농업진흥구역에 속하여 순수한 농업 목적으로서의 투자 가치가 높습니다. 다만, 여러 필지 중 맹지가 다수 포함되어 있으며, 농지 취득 시 필수적으로 '농지취득자격증명원'을 제출해야 하는 까다로운 조건을 가지고 있어 투자자에게는 충분한 사전 조사와 준비가 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지:

순수 농경지대에 위치하며 대규모 필지를 확보할 수 있는 기회입니다. 장기적인 농업 경영 및 귀농·귀촌 희망자에게 적합합니다.

권리 안정성:

경매 구분 및 소유 관계가 단순하여 권리 분석상의 큰 리스크는 없습니다.

잠재적 활용:

주변 태양광발전소 위치를 감안할 때, 정부 정책 변화나 농업기술 발전에 따라 향후 농업과 연계된 부가 사업(예: 농촌 태양광 발전 사업 등)의 가능성을 장기적으로 검토해볼 수 있습니다. (단, 현재 이용계획상 개발 제한이 크므로 보수적으로 접근해야 합니다.)

가격적 메리트:

일괄 매각의 특성 및 맹지 포함 조건으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 경우 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계