나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50186 [2] 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1211 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50186 [2] 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1211 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경50186
• 주소: 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1211
• 감정가: 62,396,000원
• 최저가: 34,942,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

해남지원 경매3계 2025타경50186 | 소재지: 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1211 | 감정가: 62,396,000원 | 최저가: 34,942,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 해남지원 2025타경50186 (2)이며, 소재지는 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1211 일대입니다.

본 물건은 단독주택 및 토지를 포함한 부동산강제경매 물건으로, 감정가는 62,396,000원입니다.

토지면적은 총 1,269.00$\text{m}^2$ (약 383.87평)이며, 건물면적은 주택 56.15$\text{m}^2$ (약 16.99평)과 제시외 건물 33.20$\text{m}^2$ (약 10.04평, 창고 및 다용도실)을 합하여 총 89.35$\text{m}^2$ (약 27.03평)입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.2. 필수 확인 사항 및 특이사항

본 경매 물건은 아래와 같은 중요 특이사항을 포함하고 있어 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

첫째, 본 물건은 토지 목록 4 (묵전 상태)가 포함되어 있어 매수인은 매각결정기일 전까지 농지취득자격증명원 (농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

둘째, 제시외 건물 (창고 및 다용도실)이 매각에 포함되며, 목록 2, 4 지상에 소재하는 수목 일체도 매각 대상에 포함됩니다.

셋째, 목록 1 토지는 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 통해 도보로 접근해야 합니다.

넷째, 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 매수인의 비용으로 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

다섯째, 목록 3 단독주택의 도로명주소가 공부와 현황이 불일치하는 상태입니다.

2. 입지조건 분석

본 물건은 전라남도 완도군 노화읍 등산리 소재 당포마을 인근에 위치한 해안 농어촌 지대에 소재하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 양어장, 농경지 등이 혼재되어 있어, 전형적인 도서지역의 농어촌 주거 형태를 보입니다.

교통상황은 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 도서지역의 특성상 제반 교통 환경은 불편한 수준으로 평가됩니다.

토지의 이용 상태는 기호 2는 단독주택 부지로 이용 중이나, 기호 1, 4 토지는 현재 전 (휴경지) 및 묵정밭으로 이용 중입니다. 용도지역은 계획관리지역 및 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 고OO으로 동일합니다. 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

제시된 정보만으로는 복잡한 임차인 권리나 선순위 근저당권 등의 문제는 발견되지 않습니다. (단, 매각물건명세서 등 추가 서류 확인 필요)

소유자가 채무자이므로, 명도(인도)는 복잡한 권리 관계보다는 주택 인도의 절차만 남게 될 것으로 보입니다. 다만, 도서지역 물건 특성상 점유자와의 원활한 협의를 통한 명도가 중요합니다.

가장 큰 권리적 리스크는 목록 4 토지로 인해 발생하는 '농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수' 가능성이므로, 입찰 전 농취증 발급 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본건은 단독주택, 양어장, 농경지 등이 소재하는 해안 농어촌 지대에 위치하므로, 주거 편의를 위한 생활 인프라 (마트, 병원, 학원 등)는 매우 제한적일 것으로 판단됩니다.

생활 편의시설은 완도군 노화읍 중심지 또는 인근 섬 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

주변 환경에는 양어장이 소재하고 있으며, 용도지역상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 전형적인 농어촌 환경이며, 양어장 등이 생활환경의 일부를 형성하고 있으나, 혐오시설로 단정하기는 어려우며 도서지역의 특성으로 보아야 합니다.

5. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명 미제출 리스크:** 목록 4 토지(묵전) 때문에 농취증이 필수이며, 지정 기일 내 미제출 시 입찰 보증금 전액을 몰수당할 수 있는 가장 치명적인 리스크입니다.

2. **토지 경계 분쟁 리스크:** 인접지와의 경계가 불명확하다는 법원 고지 사항이 있어, 추후 경계 침범이나 분쟁의 소지가 있으며, 매수 후 상당한 비용과 시간을 들여 경계 측량을 진행해야 할 수 있습니다.

3. **토지 이용 및 도로 접근 리스크:** 총 3필지 중 기호 1 토지는 맹지이며, 기호 4 토지 또한 세로(불)에 접하고 있어 토지의 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

4. **교통의 불편함:** 도서지역에 위치하여 육지와의 접근성이 낮고, 일상생활 영위 시 교통수단 이용에 불편함이 따를 수 있습니다.

5. **공부와 현황의 불일치:** 주택의 도로명주소가 공부와 현황이 상이하며, 토지 이용상태 역시 '묵전'(휴경지 및 묵정밭) 상태여서 공부와의 차이가 발생하고 있습니다. 이는 행정처리 시 혼선을 야기할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 노화읍에 위치한 단독주택과 대규모 토지 (약 383.87평)를 일괄 매각하는 건입니다. 해안 농어촌 지대에 위치하며, 주택 자체는 경량철골구조로 이용 상태는 단독주택으로 보통입니다. 감정가가 6천만원 초반대로 비교적 낮은 편이며, 넓은 토지를 함께 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 다만, '농취증', '경계 불명확', '맹지' 등의 잠재적 리스크가 매우 높아 입찰 전 철저한 사전조사 및 리스크 관리가 필수적인 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. **저가 매수 및 넓은 토지 면적:** 비교적 낮은 감정가로 1,269.00$\text{m}^2$ (약 383.87평)의 넓은 토지 (계획관리지역)를 확보할 수 있습니다.

2. **도서지역 세컨드 하우스:** 조용한 해안 농어촌 환경을 선호하는 이들에게 귀촌 또는 세컨드 하우스 목적으로 적합합니다.

3. **농지 전용 가능성:** 현재 묵전 상태인 토지를 향후 계획관리지역 내 규정에 따라 농지 전용을 통해 주택 확장 또는 다른 용도로 활용할 여지가 있습니다.

4. **수목 포함 일괄 매각:** 제시외 건물 및 수목까지 모두 매각에 포함되어 추가적인 비용 지출 없이 현 상태 그대로 취득이 가능합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계