나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경105407 [1] 부산광역시 남구 용호동 372-30 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경105407 [1] 부산광역시 남구 용호동 372-30 대지 경매

• 사건번호: 2023타경105407
• 주소: 부산광역시 남구 용호동 372-30
• 감정가: 518,471,100원
• 최저가: 254,051,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

부산동부지원 경매1계 2023타경105407 | 소재지: 부산광역시 남구 용호동 372-30 | 감정가: 518,471,100원 | 최저가: 254,051,000원 | 용도: 대지

1. 부산동부지원 2023타경105407 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경105407 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 372-30

용도: 대지

감정가: 518,471,100원

토지면적: 211.50㎡ (약 64.0평)

토지 지분율: (제시된 정보 기준, 매각대상 토지의 지분율은 100%로 간주)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 왕OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항:

1. 매각에서 제외되는 타인 소유의 제시외 건물(단독주택, 화장실 및 창고)이 소재함.

2. 최저매각가격은 제시외 건물을 감안하여 책정되었음.

1.2. 입지 조건

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "용호중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 중ㆍ소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택재개발정비사업구역 내에 자리 잡고 있습니다.

지역의 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통 상황

차량 접근이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.4. 토지 이용 현황

본 토지는 남서하향의 완경사지에 조성된 부정형의 택지로서, 현재 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

남동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m)에 저촉됩니다.

가축사육제한구역, 상대호보구역(계명2유치원 예정지, 계명유치원, 용호중학교, 한국조형예술고등학교 인근), 정비구역(도시 및 주거환경정비법) 등의 도시계획적 제한사항이 있습니다.

1.6. 제시 외 건물 현황

본건 토지 지상에는 매각에서 제외되는 타인 소유의 제시외 건물인 단독주택(블록조 슬라브지붕, 2층, 지하 1층, 차고 74.05㎡, 1층 주택 87.01㎡, 2층 주택 69.3㎡, 사용승인일자 1979.10.27)과 화장실 및 창고(블럭조 슬라브지붕, 단층, 3.1㎡)가 소재하고 있습니다.

이들 건물은 본 경매 물건에 포함되지 않으며, 법정지상권 성립 가능성이 있습니다.

1.7. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

소유자는 왕OO입니다.

가장 중요한 권리사항은 **법정지상권 성립 가능성**입니다. 이는 토지 소유자와 타인 소유의 건물 소유자가 다를 경우, 건물 철거를 막기 위해 법률적으로 인정되는 토지 사용권으로, 향후 토지 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재하므로, 낙찰 후 법정지상권으로 인한 토지 사용 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

최저매각가격은 이러한 제시외 건물의 존재와 법정지상권 가능성을 감안하여 책정된 것으로 보입니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.8. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 부산 남구 용호동의 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 용호중학교, 계명유치원 등 교육시설이 인근에 자리하고 있습니다.

특히, 본 토지는 "용호제2재개발구역"에 속해 있으며, 최근 재개발 조합이 관리처분계획인가를 획득한 것으로 파악됩니다. 이는 지역 개발 및 향후 가치 상승에 대한 기대감을 높이는 요인입니다.

인근에는 오래된 국밥집 등 지역 주민들이 이용하는 소규모 상업시설이 있는 것으로 보입니다.

현재까지 주변 지역에서 혐오시설은 별도로 확인되지 않았습니다.

1.9. 잠재적 리스크

법정지상권: 본건 토지상에 타인 소유의 건물이 존재하고, 이에 대해 법정지상권이 성립될 경우, 해당 토지를 자유롭게 사용하거나 신축하는 데 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 큰 투자 리스크입니다.

제시 외 건물: 매각에서 제외되는 타인 소유 건물이 있어, 경계 확인 및 토지 이용에 있어 잠재적인 분쟁의 소지가 있습니다.

재개발 사업 변동성: 재개발 사업의 진행 상황, 관리처분계획 변경, 사업 지연 등은 토지 가치 및 이용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다. 사업 완료까지 상당한 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

용도 제한: 제3종일반주거지역 및 기타 도시계획에 따른 용도 제한으로 인해 건축 가능한 건물의 종류나 규모에 제한이 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동 재개발 구역 내 위치한 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지 자체의 면적과 입지는 양호한 편이나, 매각에서 제외되는 타인 소유의 제시외 건물이 존재하며, 이에 따른 법정지상권 성립 가능성이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다.

최저매각가격은 이러한 불확실성을 상당 부분 반영한 수준으로 판단됩니다.

재개발 사업의 진행 상황과 법정지상권 관련 법적 검토 결과에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있는 물건입니다.

1.11. 투자 포인트

재개발 사업 기대: 용호제2재개발구역으로서 관리처분계획인가가 완료되어, 향후 재개발 완료 시 지역 가치 상승 및 신축 건물 입주 시 높은 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

저가 매수 기회: 법정지상권 및 제시외 건물 존재로 인한 리스크 때문에, 일반적인 토지 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법정지상권 해결 시 활용도 증대: 만약 법정지상권 문제가 원만하게 해결된다면, 해당 토지를 활용한 다양한 개발 계획(신축, 재건축 등) 수립이 가능해져 활용도가 높아질 수 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매1계