나이스옥션 법원경매 통영 2024타경33100 [12] 경상남도 거제시 옥포동 785-1 영진자이온 103동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면, 성포리에 소재하는 토지로서 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호(5),(13),(14)는 본건까지 차량접근 가능하나 그외 토지는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2: 완경사지세 내 부정형 토지로서, 현황 '휴경지'상태임.
기호 3: 완경사지세 내 사다리형 토지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임.
기호 5: 완경사지세 내 사다리형 토지로서, 현황 '토지임야 및 일부 도로'로 이용중임.
기호 6: 완경사지세 내 사다리형 토지로서, 현황 '휴경지'상태임.
기호 7~12,16~18: 완경사지세 내 부정형 토지로서, 현황 '휴경지'상태임.
기호 13: 완경사지세내 자체지반 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '답'으로 이용중임.
기호 14: 완경사지세 내 자체지반 평탄한 자루형 토지로서, 현황 '휴경지'상태임.
기호 15: 완경사지세 내 자체지반 평탄한 장방형 토지로서, 현황 '답'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 6,8~10,12,15,16,17,: 맹지임.
기호 1: 본건 북서측으로 콘크리트 포장된 세로(불)도로와 연결되며,본건 일부도 '도로'로 이용중임.
기호 2,3: 본건 서측으로 콘크리트포장 세로(불)도로와 연결되어 있음.
기호 5: 본건 북측 및 중간부분까지 일부 콘크리트포장 세로(가)도로이며,본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 연결되어있음.
기호 7: 본건 동측으로 콘크리트 포장 세로(불)도로와 일부 접하고 있음.
기호11: 본건 북측으로 콘크리트포장 세로(불)도로를 통해 접근가능함.
기호13: 본건 북서측으로 중로한면 도로와 접하고 있음.
기호14: 본건 남서측으로 콘크리트 포장 세로(불)도로와 접하고 있음.
기호18: 본건 북측으로 콘크리트 포장 세로(불)도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

기호3,6~10,12,15~18: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호11: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(성포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

기호13: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>

기호14: 계획관리지역, 소하천(저촉),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 기타 참고사항 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4-가) : 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 적벽돌 부착 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 목재 샷시 이중창호 마감임.

기호 4-가) : 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
출입분 : 샷시문임.

이용상태

기호 4-가) : 단독주택으로 이용중임.
기호 4-나) : 현황 '다용도실'로 이용중임.

설비내역

기호(4-가) : 제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호 2,3 지상에 제시외건물 ㄱ),ㄴ) 2동이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : -.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포중학교' 동측 인근에 위치하며, 부근으로 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 중 1층 104호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 통상적인 경우에 의거 '아파트'로 이용인것으로 조사되었으나, 현장조사시 폐문부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란하였는바 참조바랍니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 삼각형의 완경사지로서 공동주택 건부지 상태임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남측, 북동측으로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

785-1 : 제2종일반주거지역,대로3류(폭25m~30m)(2020-06-11)(접합),소로1류(폭10m~12m)(접합),가축사 육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(옥포중학교)<교육 환경보호에관한법률>중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)
787-17 : 제2종일반주거지역,소로1류(폭10m~12m)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관 리및이용에관한법률>,상대보호구역(옥포중학교)<교육환경보호에관한법률>중점경관관리구역(2
019-08-22)(옥포항항만시가지구역)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 :
* 대상 구분건물의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도 등에 근거하여 확인하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2024타경33100 (12)

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 785-1 영진자이온 103동 1층 104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 151,000,000원

* 전용면적: 84.85㎡ (약 25.66평)

* 분양면적: 제공된 정보에는 명확히 기재되어 있지 않으나, 통상적으로 전용면적보다 넓습니다.

* 토지면적/토지지분: 56.86㎡ (약 17.2평)

* 건물면적/건물지분: 84.85㎡ (약 25.66평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 거제축산업협동조합 (거OOO)

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 영진자이온 아파트 103동 1층 104호입니다.

* 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 단지는 총 4개동 216세대로 구성되어 있으며, 2007년 6월에 사용승인되었습니다.

* 지상 주차 2대, 지하 주차 9대로 총 23대(전기차 충전기 지하 11대 포함) 주차가 가능하나, 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

* 본건 아파트는 15층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

* 주변에 옥포중학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 해당 지역은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포중학교), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변에 대규모 산업시설이나 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 중점경관관리구역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

* 본 경매 물건은 거제축산업협동조합의 임의경매로 진행됩니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 1월 10일자 거제축산업협동조합의 가압류(창원지방법원 2020카단10005)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (을구 근저당권, 갑구 가압류, 갑구 임의경매 등)

* 현황 임차인으로 이성효 씨가 있으며, 전입일자는 2021년 5월 28일, 배당신고일자는 2025년 1월 24일입니다.

* 이성효 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 따라서 낙찰자는 임차인과의 명도 관련 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 옥포동 지역은 해안가와 인접하여 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 대중교통 이용은 양호한 편으로, 차량 접근성 또한 용이합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설로는 마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 기본적인 인프라 이용이 가능합니다.

* 교육 시설로는 옥포중학교가 인접해 있으며, 기타 초등학교 및 고등학교도 단지 인근에 위치하고 있습니다.

* 아파트 단지이므로 공동주택 거주 환경을 제공하며, 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축된 지 약 19년차(2007년 사용승인)로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 논의가 있을 수 있습니다.

* 부동산 임의경매의 특성상 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (본건 임차인은 대항력 없음)

* 해당 물건의 토지이용계획상 '중점경관관리구역'으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 거제시 옥포동의 영진자이온 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 보증금 미인수 조건으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 아파트 연식이 19년차인 점과 1층이라는 점은 가격 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

* 거제 지역 부동산 시장 상황 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 옥포동의 준신축급 아파트 단지로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 관련 위험이 적습니다.

* 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자용으로 모두 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 현황:

* 2026년 1월 13일: 12층, 18,000만원

* 2026년 3월 19일: 13층, 13,000만원

* 2026년 3월 26일: 3층, 16,800만원

* 감정가는 151,000,000원입니다.

* 최근 3층 매물이 16,800만원에 거래된 점과 12층 매물이 18,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 1층이라는 점은 다소 아쉬울 수 있으나, 전반적인 시세는 감정가 수준 이상으로 형성되어 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 165,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.