나이스옥션 법원경매 통영 2024타경33100 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 542-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면, 성포리에 소재하는 토지로서 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호(5),(13),(14)는 본건까지 차량접근 가능하나 그외 토지는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2: 완경사지세 내 부정형 토지로서, 현황 '휴경지'상태임.
기호 3: 완경사지세 내 사다리형 토지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임.
기호 5: 완경사지세 내 사다리형 토지로서, 현황 '토지임야 및 일부 도로'로 이용중임.
기호 6: 완경사지세 내 사다리형 토지로서, 현황 '휴경지'상태임.
기호 7~12,16~18: 완경사지세 내 부정형 토지로서, 현황 '휴경지'상태임.
기호 13: 완경사지세내 자체지반 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '답'으로 이용중임.
기호 14: 완경사지세 내 자체지반 평탄한 자루형 토지로서, 현황 '휴경지'상태임.
기호 15: 완경사지세 내 자체지반 평탄한 장방형 토지로서, 현황 '답'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 6,8~10,12,15,16,17,: 맹지임.
기호 1: 본건 북서측으로 콘크리트 포장된 세로(불)도로와 연결되며,본건 일부도 '도로'로 이용중임.
기호 2,3: 본건 서측으로 콘크리트포장 세로(불)도로와 연결되어 있음.
기호 5: 본건 북측 및 중간부분까지 일부 콘크리트포장 세로(가)도로이며,본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 연결되어있음.
기호 7: 본건 동측으로 콘크리트 포장 세로(불)도로와 일부 접하고 있음.
기호11: 본건 북측으로 콘크리트포장 세로(불)도로를 통해 접근가능함.
기호13: 본건 북서측으로 중로한면 도로와 접하고 있음.
기호14: 본건 남서측으로 콘크리트 포장 세로(불)도로와 접하고 있음.
기호18: 본건 북측으로 콘크리트 포장 세로(불)도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

기호3,6~10,12,15~18: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호11: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(성포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

기호13: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>

기호14: 계획관리지역, 소하천(저촉),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 기타 참고사항 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4-가) : 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 적벽돌 부착 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 목재 샷시 이중창호 마감임.

기호 4-가) : 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
출입분 : 샷시문임.

이용상태

기호 4-가) : 단독주택으로 이용중임.
기호 4-나) : 현황 '다용도실'로 이용중임.

설비내역

기호(4-가) : 제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호 2,3 지상에 제시외건물 ㄱ),ㄴ) 2동이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : -.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포중학교' 동측 인근에 위치하며, 부근으로 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 중 1층 104호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 통상적인 경우에 의거 '아파트'로 이용인것으로 조사되었으나, 현장조사시 폐문부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란하였는바 참조바랍니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 삼각형의 완경사지로서 공동주택 건부지 상태임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남측, 북동측으로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

785-1 : 제2종일반주거지역,대로3류(폭25m~30m)(2020-06-11)(접합),소로1류(폭10m~12m)(접합),가축사 육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(옥포중학교)<교육 환경보호에관한법률>중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)
787-17 : 제2종일반주거지역,소로1류(폭10m~12m)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관 리및이용에관한법률>,상대보호구역(옥포중학교)<교육환경보호에관한법률>중점경관관리구역(2
019-08-22)(옥포항항만시가지구역)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 :
* 대상 구분건물의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도 등에 근거하여 확인하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 포함.
- [목록 1,2] 농지취득자격증명 요함.(미제출시 매수보증금미반환)
- [목록 5] 토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2024타경33100 (1) 사건번호로 경상남도 거제시 사등면 사곡리 542-6번지에 소재한 단독주택 및 토지입니다.

감정가는 1,107,821,250원 (11억 782만 1250원)이며, 토지 면적은 2973.00㎡ (약 900평), 건물 면적은 98.95㎡ (약 30평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 거OOO이며, 특이사항으로 농지취득자격증명, 공동담보가 있습니다.

주의사항으로는 일괄 매각이며 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ)이 포함됩니다.

또한, 목록 1, 2번지 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.

목록 5번지 토지 일부는 현황 '도로'로 이용 중인 점 유의해야 합니다.

건축물표제부 요약에 따르면, 해당 건물은 경상남도 거제시 두동로 80-9 (사등면 사곡리)에 위치하며 (JSON 상 주소는 542-21번지로, 본건 소재지 542-6번지와 차이가 있음), 벽돌구조 슬래브 지붕 단층 건물로 단독주택 용도입니다.

건물 총 면적은 98.95㎡ (약 30평)이며, 건축일은 1994년 10월 7일입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일부 토지(기호 5)는 자체 도로와 연결되고 북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 연결되는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태를 보면, 기호 1, 2, 3, 5, 7, 11, 13, 14, 18번지 토지는 다양한 형태의 도로와 접하고 있습니다.

하지만 기호 6, 8~10, 12, 15~17번지 토지는 맹지이므로 도로 접근성 확보 방안을 검토해야 합니다.

특히 기호 5번지 토지 일부는 현황 '도로'로 이용되고 있어, 실제 이용 현황과 관련된 부분은 현장 확인이 필요합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 현재 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해 외부 시세 정보를 확인할 수 없으므로, 상세한 분석은 어렵습니다.

본건 주변에 혐오시설이 있는지에 대한 정보도 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 거제축산업협동조합입니다.

등기부상 말소기준권리는 2015년 5월 20일자 거제축산업협동조합의 근저당권(19억 5천만원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없으나, 물건명세서 상 '지상권개요' 부분에 대한 상세 정보가 없어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

임대관계 또한 미상으로, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건 토지는 대부분 휴경지 상태이며, 일부는 단독주택 건부지, 답, 임야 및 도로 등으로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 대부분 계획관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

일부 토지는 영농여건불리농지, 준보전산지, 도로구역, 접도구역, 소하천구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

계획관리지역이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 시사하지만, 현재는 농경지 및 임야가 혼재된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

교통은 차량 접근이 가능하며 인근 도로망을 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 환경을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농가주택 및 농경지가 많은 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 시설 이용이 예상됩니다.

교육시설로는 인근에 성포중학교가 있으며, 본건 토지 일부(기호 11)는 해당 학교의 상대보호구역에 포함됩니다. 또한, 별도로 제시된 구분건물 정보에는 옥포중학교가 언급되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 농지취득자격증명 제출이 필수적인 토지를 포함하고 있습니다 (목록 1, 2). 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

목록 5번지 토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중인 점은 실제 소유권 행사 및 이용에 제한을 줄 수 있으므로, 현황 조사와 법적 검토가 필요합니다.

또한, 일부 토지가 맹지(기호 6, 8~10, 12, 15~17)로 도로 접근성이 확보되지 않은 점은 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

임대차 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 철저히 조사해야 합니다.

건물의 건축일이 1994년으로 노후화되었을 가능성이 있어, 건물 상태에 대한 면밀한 점검 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

보고서 내에 경상남도 거제시 옥포동 소재 아파트에 대한 구분건물 정보가 포함되어 있으나, 이는 본건(사등면 사곡리)과는 별개의 물건으로 판단되며, 본 경매물건과의 직접적인 관련성은 낮을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 경상남도 거제시 사등면에 위치한 단독주택 및 광대한 토지(2973㎡)로 구성되어 있습니다. 계획관리지역으로서 향후 개발 잠재력을 가지고 있으나, 현재는 농경지 및 임야가 혼재된 지역입니다.

농지 취득 자격 증명 필요, 현황 도로 이용 토지, 맹지 존재, 임차인 정보 미상 등 여러 확인 및 주의가 필요한 사항들이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 리스크 분석이 요구됩니다.

건축물의 노후화 및 지역 특성 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2973㎡ (약 900평)에 달하는 넓은 토지를 보유하고 있어 향후 활용 가치가 높습니다.

* 계획관리지역: 용도지역상 향후 개발 가능성이 있어 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 건축, 농업, 개발 등 다양한 목적으로 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,107,821,250원 (11억 782만 1250원)입니다.

주변 시세 정보 및 유사 물건의 최근 거래 사례, 낙찰가율 등 시장 데이터를 확보할 수 없어 현 시세 분석을 통한 예상 입찰가 산출이 어려운 상황입니다.

입찰가를 결정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 실제 시장에서의 토지 및 건물 가치 재평가

* 농지 취득 자격증명, 현황 도로 이용 토지, 맹지, 임차인 미상 등의 리스크 요인에 대한 인수 비용 또는 잠재적 손실 비용

* 건물의 노후화 상태 및 수리/신축 필요 비용

* 거제시 지역의 부동산 시장 동향 및 해당 지역의 개발 계획

외부 시세 정보 접근이 제한적인 관계로, 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 별도의 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.