나이스옥션 법원경매 통영 2024타경33100 [5] 경상남도 거제시 사등면 성포리 155 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경33100 [5] 경상남도 거제시 사등면 성포리 155 답 경매

• 사건번호: 2024타경33100
• 주소: 경상남도 거제시 사등면 성포리 155
• 용도: 답

통영지원 경매1계 2024타경33100 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 성포리 155 | 감정가: 199,638,000원 | 최저가: 199,638,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경33100 (5)

총 감정가: 199,638,000원

물건1 (토지): 경상남도 거제시 사등면 성포리 155

용도: 답 (전, 임야, 도로 등 혼재 가능성)

토지 면적: 1,098.00㎡ (약 332평)

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산 임의경매

물건2 (구분건물 - 아파트): 경상남도 거제시 옥포동 소재 (상세 주소는 '옥포중학교' 동측 인근으로 파악됨)

층수/호수: 15층 중 1층 104호

건물 면적: 전용/분양 면적 정보는 제공되지 않았습니다. (일반적인 아파트 규모로 추정)

1.2. 주요 특징 및 주의사항

물건1 (토지):

농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으니 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

해당 토지는 '맹지'로, 건축 또는 개발 시 진입로 확보가 필요하며 관련 법규 및 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

'일괄매각'이라고 명시되어 있으나, 매각 대상이 '토지매각'으로 되어 있어 건물 소유권 포함 여부는 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

물건2 (아파트):

감정평가 시점 현장 조사에서 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 상태는 직접 확인이 필요합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 토지 (경상남도 거제시 사등면 성포리 155)

2.1. 1. 주위 환경 및 지형

본건 토지는 거제시 사등면 성포리에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태는 기호별로 완경사지세 내 부정형 또는 사다리형 등 다양하게 나타납니다.

2.1. 2. 이용 현황

주요 용도는 '답'(논)으로 되어 있으나, 여러 필지(기호)로 구성되어 있어 현황은 '휴경지', '단독주택 건부지', '토지임야 및 일부 도로' 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

2.1. 3. 접근성 및 도로 상태

차량 접근은 가능하나, 여러 필지 중 상당수가 '맹지'로 분류되어 있습니다. (예: 기호 6, 8-10, 12, 15-17). 본건 소재지(155번지)의 정확한 맹지 여부 및 접근로 확보 가능성은 별도의 확인이 필요합니다.

일부 토지는 '도로'로 이용 중이거나 도로에 접해 있는 경우도 있습니다.

2.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 '계획관리지역'에 속해 있습니다.

또한, '가축사육제한구역(모든 축종 제한)'으로 지정되어 있어 축사 신축 등에 제한이 있습니다.

기타 상세 제한 사항으로는 영농여건불리농지, 준보전산지, 상대보호구역(성포중학교), 도로구역, 소하천구역 등이 기호별로 다르게 적용될 수 있습니다.

2.2. 건물 (사등면 성포리)

본 경매 물건은 '토지매각'이 주 대상이며, 건물 면적이 0.00㎡로 명시되어 있어 토지 자체에 건축물은 없는 것으로 보입니다.

다만, 감정평가 요항표상 '기호 2,3 지상'에 제시외 건물 2동(ㄱ, ㄴ)이 소재한다고 기재되어 있습니다. 이 건물의 매각 포함 여부는 반드시 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.

2.3. 구분건물 - 아파트 (경상남도 거제시 옥포동)

2.3. 1. 위치 및 주위 환경

본 아파트 물건은 경상남도 거제시 옥포동, '옥포중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 통행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕으로, 총 15층 중 1층 104호입니다.

내부는 통상적인 '아파트'로 이용된 것으로 추정되나, 현장 조사 시 폐문부재 등의 사유로 내부 확인이 어려웠습니다.

2.3. 4. 설비 내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 5. 대지권

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 삼각형의 완경사지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

남측과 북동측으로 포장도로가 소재하여 대지 접근성이 양호합니다.

2.3. 6. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 '제2종일반주거지역'입니다.

또한, '대로3류'(폭 25~30m) 및 '소로1류'(폭 10~12m) 도로에 접하고 있습니다.

그 외 '가축사육제한구역', '상대보호구역'(옥포중학교), '중점경관관리구역' 등의 제한이 적용됩니다.

3. 입지 조건

3.1. 사등면 성포리 토지

농촌 및 임야가 혼재된 자연 친화적인 환경에 위치합니다.

계획관리지역으로 향후 개발 잠재력을 보유하고 있으며, 농업적 활용 가능성도 있습니다.

주변의 농가주택과 어우러져 전원생활을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

3.2. 옥포동 아파트

학군이 우수한 옥포중학교 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 가까워 생활 편의성이 뛰어납니다.

거제시의 주요 지역으로의 접근성이 좋으며, 주거 인프라가 잘 갖춰진 곳입니다.

4. 권리 분석

본 경매 물건은 '부동산 임의경매' 사건으로, 채권자(거OOOOOOOO)의 담보권 실행에 의한 경매 절차입니다.

일반적으로 임의경매는 낙찰로 인해 기존의 담보권 등이 소멸되는 경우가 많습니다.

하지만, 모든 권리 관계는 매각물건명세서 및 관련 등기부등본을 통해 최종적으로 상세하게 확인해야 합니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 사등면 성포리 토지

인근 상권은 발달되지 않은 농촌 지역으로, 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요합니다.

주변의 농가주택들이 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

5.2. 옥포동 아파트

옥포중학교를 비롯한 학교 시설과 옥포항만시가지구역 내 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 지역 내 주요 시설로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 사등면 성포리 토지

맹지: 가장 큰 리스크 요인입니다. 건축이나 개발을 위해서는 별도의 진입로를 확보해야 하며, 이는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 본건 소재지(155번지)의 맹지 여부는 반드시 직접 확인해야 합니다.

농지취득자격증명: 농지 취득 시 필수 서류입니다. 미발급 또는 미제출 시 계약이 무효화되고 매수보증금을 몰수당할 위험이 있습니다. 관련 법규 및 취득 가능 여부를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되어 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

다양한 현황: '답' 외에 '휴경지', '임야', '도로' 등 여러 필지로 구성되어 있어, 실제 이용 및 개발 계획 수립 시 필지별 특성을 고려한 복합적인 접근이 필요합니다.

잠재적 악취 가능성: '가축사육제한구역'으로 지정되어 있지만, 인근 지역에 축산 시설이 있을 경우 농촌 지역 특성상 악취 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 이는 특정 혐오시설 존재를 의미하지는 않으며, 일반적인 농촌 환경에 대한 고려사항입니다.)

6.2. 옥포동 아파트

내부 확인 불가: 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 도배, 장판, 설비 등의 상태를 알 수 없습니다. 이에 따른 추가적인 수리 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 경기 변동에 따라 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시에 위치한 두 개의 자산(토지 및 아파트)으로 구성되어 있습니다.

거제시 사등면 성포리에 위치한 토지는 1,098㎡ 규모의 농지(답)가 주를 이루며, 계획관리지역에 속해 있어 미래 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 '맹지'라는 매우 큰 단점과 '농지취득자격증명' 발급 의무라는 두 가지 중요한 과제를 안고 있습니다. 이러한 장애물들을 성공적으로 극복할 수 있다면, 전원주택 부지, 농업 시설, 혹은 장기적인 투자 관점에서 접근해 볼 만합니다. 다양한 이용 상태를 가진 필지들이 존재하므로, 통합적인 개발 또는 활용 계획 수립이 중요합니다.

거제시 옥포동에 위치한 아파트는 옥포중학교 인근의 우수한 학군과 편리한 생활 인프라를 갖춘 곳입니다. 교통 접근성 및 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 가치를 지닙니다. 내부 확인이 어려운 점은 수리 비용 예측을 어렵게 하는 요인이지만, 지역 내에서의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

두 물건은 서로 다른 지역에 위치하므로, 투자 목적, 리스크 수용 정도, 활용 계획 등을 고려하여 개별적으로 신중한 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 사등면 성포리 토지

맹지 해소 및 개발 잠재력: 진입로 확보에 성공한다면, 계획관리지역의 장점을 활용하여 전원주택 단지 조성, 농업 관련 시설 설치, 혹은 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

농업적 활용: 순수 농지로서의 가치를 활용하거나, 거제 지역 특산물 등을 재배하여 수익을 창출하는 방안을 고려할 수 있습니다.

낮은 진입 장벽 가능성: 맹지라는 특성으로 인해 경쟁이 상대적으로 적을 수 있으며, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 옥포동 아파트

안정적인 주거 가치 및 수요: 우수한 학군과 편리한 생활 환경을 기반으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

임대 수익 창출: 내부 수리 후 전월세 임대를 통해 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있습니다.

지역 경제 활성화 기대: 거제 지역의 조선업 등 주요 산업의 회복 및 성장에 따라 아파트 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매1계