나이스옥션 법원경매 통영 2025타경396 [4] 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 104동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 지석리 소재 '지석마을' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 해안가 주변 수산물관련 시설 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13~15 건물 중 제101동 제402호, 제101동 제1101호, 제102동 제302호, 제104동 제102호, 제105동 제802호, 제106동 제403호, 제1405호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 새시창호임.

이용상태

본건은 공히 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리 유사형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측 및 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 공공시설용지, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역(수립,건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및소재지정보

사건번호: 통영지원 2025타경396 (4)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 104동 1층102호

용도: 아파트

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물및토지정보

토지면적: 40.37㎡ (약 12.21평)

토지지분: 40.3708㎡ (약 12.21평)

건물면적: 59.86㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.8615㎡ (약 18.11평)

1.3. 매각정보

감정가: 75,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 지석리 소재 '지석마을' 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 해안가 주변 수산물 관련 시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및도로

단지 내 차량의 진출입은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 대지권의 토지는 북측 및 북동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 공공시설용지, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되고 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

말소기준권리인 근저당권(을2, 수협은행, 2017-04-28 접수, 113,040,000원)을 기준으로 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 1,824,883,475원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인현황

현재 임차인으로 '이 '가 등재되어 있으며, 전입일자는 2024년 7월 29일입니다. 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었고, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능하여 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

3.3. 인수되는권리

제공된 정보에 따르면, 본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 아파트단지개요

본건이 속한 덕진봄아파트는 2011년 1월 25일 사용 승인된 건물로, 총 6개 동에 336세대가 거주하고 있습니다. 최고 15층, 최저 1층으로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다. 총 주차 대수는 320대입니다.

4.2. 건물구조및설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 시공되었습니다. 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 각 층 소화전 등이 설치되어 있습니다.

4.3. 주변시설및환경

본건은 주택가와 더불어 근린생활시설, 수산물 관련 시설, 농경지가 혼재하는 지역에 위치합니다. 주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해안가와 인접한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5. 잠재적리스크

* 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 해제된 사유에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

* 내부 조사가 불가능하여 건물의 실제 상태, 수리 필요성, 하자 여부 등을 정확히 파악하기 어렵습니다.

* 2011년 사용 승인되어 15년차 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미납 관리비 및 장기수선충당금 등 낙찰자가 추가로 부담해야 할 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합의견

본 물건은 경상남도 거제시 사등면의 아파트 단지 내에 위치하며, 교통 및 주거 환경은 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 재매각 물건이며 내부 조사가 불가능하다는 점, 그리고 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정되었는지 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 투자포인트

* 아파트 전용면적 59.86㎡(약 18.11평)의 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리 관계가 명확합니다.

* 임차인의 보증금 및 차임이 없어 낙찰 후 명도에 따른 금전적 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가와 비교 시, 본 건의 감정가가 시세 범위 내에 있어 투자 가치를 탐색해 볼 만합니다.

8. 예상입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 동일 면적(59.86㎡)인 104동 12층 물건이 2026년 6월 4일 79,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 1층이라는 점을 감안하여 10%~15%의 시세 하락을 적용하면, 예상 시세 범위는 약 67,150,000원 ~ 71,100,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 75,000,000원은 이러한 예상 시세 범위보다 다소 높은 편입니다. 따라서, 본 건의 잠재적 가치와 경쟁 입찰 상황을 고려하여, 68,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 현장 조사 불가로 인한 불확실성 비용을 감안하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.