나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20354 [1] 경상남도 통영시 도산면 법송리 1185 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도산면 법송리 소재 '도산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 공히 차량 등의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1~3)은 공히 부정형 완경사의 '휴경지'상태입니다.

인접 도로상태

기호 1~3)은 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 제시외 건물(폐 비닐하우스) 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 맹지임.
- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
- 지상에 있는 폐 비닐하우스는 평가 및 매각에서 제외.
- 인접토지와의 지적경계 불분명하여 지적측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경20354 (1)

1.2. 소재지

경상남도 통영시 도산면 법송리 1185

1.3. 용도

답 (논)

1.4. 감정가

63,099,000원

1.5. 면적

토지 면적: 1107.00㎡ (약 334.7평)

건물 면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

도OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 통영시 도산면 법송리 소재 '도산초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 마을 주변의 농경지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 등으로는 직접적인 접근이 불가능합니다. 이는 인접 도로와의 접면이 없는 맹지이기 때문입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

3.2. 소유권 및 등기사항 요약

등기부등본상 소유권 이전 기록은 2011년 1월 26일 이둘리, 2017년 5월 10일 성야순입니다.

말소기준권리인 근저당은 2017년 5월 10일 엠씨아이대부주식회사(을1)이며, 이 외 다수의 근저당, 지상권, 가압류 등이 등기되어 있었으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 것으로 보입니다.

전체 등기부채권 총액은 189,480,541원입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상으로는 모든 권리가 말소되는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되어 있어, 해당 지상권이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 법률 검토가 반드시 필요하며, 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 현재까지 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지대로서, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 인근에 도산초등학교가 위치하고 있으나, 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다.

4.2. 개발 계획

자료에 따르면 도산면 법송리에 일반산업단지 조성이 예정되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 지역의 장기적인 발전에 영향을 줄 수 있는 요소이나, 본 물건 자체와의 직접적인 연관성 및 수혜 정도는 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 도산초등학교가 소재하여 교육 시설 접근성은 파악됩니다.

다른 생활 편의 시설(마트, 병원 등)에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 일반적인 농촌 지역의 생활 인프라 수준으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

본 물건은 인접 도로와 접면하지 않는 맹지로서 차량 접근이 전혀 불가능합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 있어 가장 큰 제약 사항이 됩니다.

6.2. 농지취득자격증명 필수

농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 본 물건의 낙찰자는 해당 증명을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

6.3. 지적경계 불분명

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 지적 측량이 요구됩니다. 이는 향후 경계 분쟁의 소지가 있으며, 토지 활용 계획 수립 시 측량 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

6.4. 지상권 인수 가능성

등기부상 말소된 지상권이 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 권리 분석 시 가장 주의해야 할 부분이며, 추가적인 법률 자문을 통해 인수 여부 및 권리 내용을 명확히 파악해야 합니다.

6.5. 영농 여건 불리 농지

감정평가서에 '영농여건불리농지'로 분류되어 있어, 토지 자체의 농업 생산성이나 영농 환경이 좋지 않음을 시사합니다.

6.6. 폐 비닐하우스

지상에 소재한 폐 비닐하우스는 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 낙찰자는 해당 시설의 철거 등 추가적인 비용 및 처리에 대한 부담을 가질 수 있습니다.

6.7. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 명확하게 확인되는 혐오시설(산업 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적인 농경지라는 점에서 취득 및 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히, 등기부상 말소 기재에도 불구하고 물건명세서에 지상권의 비소멸 가능성이 언급된 점은 매우 중대한 리스크 요인이므로, 이 부분에 대한 철저한 법률적 검토와 확인이 선행되어야 합니다.

이러한 제약 요건들을 고려할 때, 일반적인 투자 목적의 수요보다는 해당 토지를 필요로 하는 인접 토지 소유자나 특정 목적을 가진 제한적인 수요층에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 가능성

도산면에 일반산업단지 조성이 예정되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 토지 가치 상승의 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본 물건 자체의 직접적인 수혜 여부 및 개발 효과는 불확실합니다.

8.2. 감정가 대비 낮은 금액

부동산 임의경매는 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 항상 존재합니다. 본 물건의 경우, 명확한 제약 사항들로 인해 경쟁이 치열하지 않을 수 있으며, 인수될 수 있는 권리 문제를 명확히 해결할 경우, 향후 활용 방안 모색을 통해 시세차익을 기대할 수도 있습니다. (단, 이에 대한 철저한 리스크 분석이 필수적입니다.)

9. 예상 입찰가

본 건에 대한 정확한 예상 입찰가 산출은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

물건의 감정평가액은 63,099,000원입니다.

이상적인 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

* 주변 유사 농경지 시세 및 최근 거래 사례 분석

* 인접 토지와의 경계 측량 결과 및 관련 비용 산출

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 구체적인 내용, 범위, 가치 평가

* 농지 취득 자격 증명 발급의 실질적 어려움 및 영농 계획 수립 가능성 검토

* 향후 도산면 산업단지 조성 사업의 구체적인 계획 및 본 물건과의 연관성 분석

* 과거 경매 진행 이력 및 유찰 여부 파악

이러한 추가 정보 수집 및 분석을 통해 물건의 실질 가치를 파악한 후, 인접 토지 소유자 등 특정 수요를 고려한 전략적인 입찰가 산정이 가능할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.