나이스옥션 법원경매 군산 2023타경23928 [1] 전라북도 익산시 망성면 무형리 700 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2023타경23928 [1] 전라북도 익산시 망성면 무형리 700 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경23928
• 주소: 전라북도 익산시 망성면 무형리 700
• 감정가: 10,929,440원
• 최저가: 5,355,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

군산지원 경매5계 2023타경23928 | 소재지: 전라북도 익산시 망성면 무형리 700 | 감정가: 10,929,440원 | 최저가: 5,355,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 군산지원 2023타경23928 (1)이며, 전라북도 익산시 망성면 무형리 700 소재의 단독주택을 대상으로 하는 부동산강제경매 물건입니다.

본 물건은 토지면적 490.00제곱미터 (약 148.23평) 중 지분, 건물면적 44.60제곱미터 (약 13.49평) 중 지분 매각 물건입니다. 여기에 제시외 건물 188.40제곱미터 (약 57.00평)이 포함되어 일괄 매각됩니다.

감정가는 총 10,929,440원으로 책정되었습니다.

1.2. 핵심 특이사항 및 주의사항

본 물건은 토지 및 건물에 대한 지분(일부)만 매각하는 지분매각 물건이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로, 공유자와의 관계 설정이 필수적입니다.

경매 진행 시 공유자의 우선매수신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 공유자 우선매수가 신고될 경우 최고가 매수신고인이 되더라도 매수권을 잃을 수 있으니 주의해야 합니다.

건물은 공부상 시멘블록조 시멘기와지붕 단층이나, 현황은 시멘블록조 함석지붕 단층으로 구조와 지붕 재질에 차이가 있으니 현장 확인이 필요합니다.

주택 외에 제시외 건물(창고 등)이 일괄 매각에 포함되어 있으며, 제시외 건물의 면적이 주 건물 면적보다 훨씬 넓은 점을 참고해야 합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라북도 익산시 망성면 무형리 작산마을 내에 위치하며, 주변은 전형적인 농촌 주거지역으로 단독주택, 농경지, 그리고 축사 등이 혼재하는 지역입니다. 축사가 혼재되어 있다는 점은 주변 환경의 쾌적도에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 소형 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 등의 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 토지는 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 폭 약 3미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근성은 무난합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 공히 계획관리지역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한(500m))에 속해 있습니다. 계획관리지역은 제한적인 개발이 가능한 지역이지만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등 특정 시설의 신축이나 확장에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 방식 및 권리 관계

매각 대상은 토지/건물의 지분 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 지분 매각의 경우 낙찰 후 다른 공유자들과 소유권 관계를 정리해야 하는 추가적인 절차가 필요합니다.

3.2. 특수 권리 관계

지분 매각 물건의 특성상 공유자우선매수신고가 가능합니다. 이는 공유자에게 최고가 매수 가격으로 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 부여하는 것으로, 입찰자는 이를 염두에 두어야 합니다. 낙찰 후 공유자가 매각기일에 우선매수권을 행사하면 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 인프라

본 물건은 작산마을 내에 위치한 농촌 지역의 단독주택으로, 인근에 형성된 상업 시설이나 대규모 편의 시설은 미미할 것으로 판단됩니다. 일상생활에 필요한 최소한의 편의 시설은 근거리에 위치할 수 있으나, 전반적인 상권은 매우 약하다고 볼 수 있습니다.

4.2. 건물 이용 및 설비

본건 건물은 주택으로 이용 중이며, 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 기본적인 주거 설비는 갖추고 있어 거주에는 문제가 없어 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 리스크

최대 리스크는 지분 매각이라는 점입니다. 낙찰자는 다른 공유자와의 협의를 통해 매입하거나, 협의가 불가능할 경우 법원에 공유물 분할 청구 소송을 제기해야 하는 복잡한 권리 관계를 가지게 됩니다. 소송을 통한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 공유자 우선매수권 행사 리스크

공유자의 우선매수신고 가능성이 항상 존재하며, 공유자가 매각기일 전에 우선매수신고를 할 경우 낙찰이 불가능해집니다.

5.3. 환경 및 현황 리스크

주변에 축사 등이 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적도가 떨어질 수 있습니다. 또한, 건물 공부상 기와지붕과 현황상 함석지붕의 차이가 있으므로, 추후 건축물대장 변경 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 제시외 건물이 다수, 그것도 주 건물보다 넓은 면적으로 포함되어 있어 이에 대한 정확한 현황 파악 및 이용 계획이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 넓은 토지 지분을 취득할 수 있는 기회이지만, 지분 매각 물건의 특성상 권리관계가 복잡하며, 공유자우선매수권이라는 변수가 있습니다. 또한, 주변 환경에 축사가 혼재되어 있어 실거주 목적보다는 지분 정리 및 개발 잠재력을 보고 접근하는 투자 목적으로 적합해 보입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 저렴한 감정가

감정가가 비교적 저렴하게 책정되어 있어, 지분 투자 금액의 초기 부담이 낮습니다.

7.2. 넓은 토지 지분

토지 면적 (490.00제곱미터) 대비 상당한 지분 (지분율 7536.2)을 취득할 수 있어, 향후 공유물 분할 시 토지 가치 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

7.3. 계획관리지역 토지

계획관리지역에 속해 있어 농림지역이나 보전관리지역에 비해 상대적으로 개발 및 이용의 폭이 넓다는 장점이 있습니다.

법원 정보

군산지원 경매5계