나이스옥션 법원경매 군산 2024타경2942 [1] 전북특별자치도 익산시 석왕동 산57-20 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경2942 [1] 전북특별자치도 익산시 석왕동 산57-20 임야 경매

• 사건번호: 2024타경2942
• 주소: 전북특별자치도 익산시 석왕동 산57-20
• 감정가: 315,080,610원
• 최저가: 154,389,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

군산지원 경매5계 2024타경2942 | 소재지: 전북특별자치도 익산시 석왕동 산57-20 | 감정가: 315,080,610원 | 최저가: 154,389,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (군산지원 2024타경2942 (1) 익산시 석왕동 임야 일부지분)

1.1. 물건 기본 정보

2024타경2942(1) 사건의 매각 물건은 전북특별자치도 익산시 석왕동 산57-20 소재의 임야 일부 지분입니다. 토지 전체 면적은 14,185.00 제곱미터 (약 4,291.07 평)이며, 본 건 매각 대상은 이 중 일부 지분(518603.6 지분율)입니다. 감정가는 315,080,610원으로 책정된 상태이며, 매각 방식은 부동산임의경매를 통한 토지일부지분매각입니다.

1.2. 면적 및 지분 현황

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 건물 면적은 0.00 제곱미터이나 제시외 건물 4.93 제곱미터가 존재합니다. 매각 대상에는 이 제시외 건물 일부가 포함되어 있습니다. 전체 토지는 자연림 및 농경지 등이 소재하는 마을 주변 야산지대 내 부정형의 완경사지 임야로 이용 중입니다.

2. 감정평가 요약 및 입지조건

2.1. 최고의 입지: 간선도로 접근성 양호

본 건은 전북특별자치도 익산시 석왕동 "신왕마을" 남동측 인근에 위치한 야산지대입니다. 주위는 자연림 및 농경지 등이 혼재되어 있는 농촌 마을 주변 환경입니다. 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 동측으로 노폭 8M 정도의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성은 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 특징 및 제한사항: 복잡한 권리관계

본 건은 '지분 매각'이며, 토지 소유자 및 채무자가 '한OO', 채권자가 '강OO'인 임의경매 사건입니다. 권리관계에 있어 매우 복잡한 특이사항들이 확인되므로 철저한 분석이 요구됩니다.

가. 지분매각 및 공유자우선매수:

매각 대상은 토지 일부 지분이며, 이 경우 공유자의 우선매수신고가 가능합니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 만일 우선매수권 신고 후 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 해당 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없다는 점이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자에게 경쟁 공유자가 존재할 수 있다는 리스크이자, 기회가 될 수 있습니다.

나. 법정지상권 및 분묘기지권:

특이사항으로 '분묘기지권' 및 '법정지상권' 성립 가능성이 언급되었습니다. 또한, 본건 토지 일부 지상에 연고 미상의 제시외 분묘 2기가 소재함이 확인되었습니다. 이 경우, 낙찰자가 분묘기지권자를 상대로 지료를 청구하거나 이장 협의를 진행해야 하는 법적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다. 법정지상권이 성립되면 토지 소유권 행사에 제한을 받게 됩니다.

다. 매각 제외 물건 및 제시외 건물:

제시외 건물 일부(4.93 제곱미터)는 매각에 포함되나, 토지 지상에 소재하는 제시외 수목 (임대차계약에 의한 매각 제외 신청 제출), 철거가 용이한 비닐하우스 1동, 벽체 및 지붕이 멸실된 폐건물 2동은 각 매각에서 제외됩니다. 수목 등으로 인해 토지 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가격이 1회 최저매각가격의 산정 기준으로 고려되었음이 고지되었습니다. 매각 제외된 물건들에 대한 소유권 관계 및 처리 문제가 향후 발생할 수 있습니다.

라. 용도지역 및 제한:

본 건 임야는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 문화유산보호구역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. 특히 '공익용산지', '보전산지', '가축사육 전부제한'은 개발 행위에 중대한 제한을 가하므로, 투자 목적에 맞는 개발 가능성 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 생활 편의: 야산지대, 농촌 환경

본 건 임야는 익산시 석왕동의 "신왕마을" 인근 야산지대로, 사실상 상권이 형성되어 있지 않은 농촌 지역입니다. 주변은 자연림과 농경지 위주로 구성되어 있어, 도심의 상업 시설이나 생활 편의 시설은 차량을 이용해야만 접근 가능할 것으로 판단됩니다. 현재 검색된 정보 상으로는 해당 토지 인접 지역에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 마을 주변의 농촌 환경임을 고려하여 현장 답사를 통한 정밀 확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 투자의 위험 요소

1. 지분 매각의 본질적 리스크: 전체 토지가 아닌 일부 지분을 매수하므로, 토지 전체에 대한 소유권 행사가 제한되며, 향후 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차가 수반될 가능성이 매우 높습니다.

2. 법정지상권 및 분묘기지권: 이들 권리가 성립될 경우 토지 사용에 제약이 생기며, 분묘 2기에 대한 처리(이장 또는 지료 협의)는 매수인의 추가 부담으로 작용합니다.

3. 매각 제외 물건 처리: 제시외 수목(임대차 관계), 비닐하우스, 폐건물 등 매각 제외 물건에 대한 소유권 및 철거 문제가 잔존하며, 토지 이용 계획 시 걸림돌이 될 수 있습니다.

4. 개발 제한: 공익용산지 및 보전산지, 문화유산보호구역 등의 복잡한 용도지역 제한으로 인해 건축 행위나 용도 변경이 매우 어려울 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 지분 매각, 공유자 우선매수, 법정지상권/분묘기지권 성립 가능성, 매각 제외 물건 등 복잡한 권리관계와 중대한 법적 제한(산지, 보호구역)을 안고 있는 고위험 물건입니다. 따라서 일반적인 투자자에게는 접근이 어려울 수 있으며, 지분 경매 및 특수 물건 처리 경험이 풍부하고 장기간의 법적 절차와 협상을 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. 가격적 메리트: 복잡한 권리관계로 인해 유찰 가능성이 높으며, 감정가 대비 저가에 매입할 수 있는 기회가 존재합니다.

2. 지분권 행사를 통한 협상 우위: 지분권 취득 후 다른 공유자를 상대로 공유물 분할 청구 소송을 통해 전체 토지의 경매를 유도하거나, 다른 공유자와의 협상을 통해 지분을 정리하여 시세 차익을 확보할 수 있습니다.

3. 임야의 장기적 가치: 비록 현재는 보전산지 등의 제한이 있으나, 장기적인 관점에서 익산 지역의 토지 가치 변화를 기대하며 투자하는 '장기적 자산 보전'의 측면으로 접근 가능합니다.

법원 정보

군산지원 경매5계