나이스옥션 법원경매 군산 2024타경3891 [1] 전북특별자치도 익산시 동산동 316-3 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 익산시 동산동 소재 "우성아파트" 동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건까지 제반 차량의 접근이 자유롭고 인근에 시내권 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2) : 일단의 부정형 평지로서, 기준시점 현재 "건부지(상업용)"로 이용중임.
일련번호(3) : 부정형 평지로서, 기준시점 현재 "부속토지"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2) : 북측으로 노폭 약 25M-30M 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 접근이 가능함.
일련번호(3) : 지적도상 맹지이나, 본 건 일련번호(1,2)를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1-3) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 중점경관관리구역(2020-02-17).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본 건 일련번호(2,3)의 공부(토지대장 및 등기사항전부증명서)상 지목은 "철도용지"이나, 현황 일련번호(2)는 일련번호(1)과 일단의 "건부지(상업용)"로 이용중이고 일련번호(3)은 부속토지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기 타 : 본 건 일련번호(2,3) 일부는 개략적인 목측 결과 타인이 점유하여 사용중인 것으로 판단됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층으로서
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 판넬 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 벽지도배, 내부 인테리어 등.
창호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(4-가)
- 1층 : 근린생활시설로 이용중임.
- 2-6층 : 숙박시설로 이용중임.
- 지하 : 근린생활시설, 기계실, 계단으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본 건 일련번호(4-가) 1층 및 옥상부분에는 제시외 건물 일련번호(ㄱ-ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

본 건 일련번호(가) 1-6층 증축부분의 공부(건축물대장 및 등기사항전부증명서)상 구조는 "철근콘크리트조"이나, 현황 "경량철골조"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기 타 : --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각(제시외 건물 포함)
2. 목록 2. 3의 공부상 지목은 '철도용지'이나 현황은 각 '건부지(상업용)‘, ’부속토지'이며, 일부는 개략적인 목측 결과 타인이 점유하여 사용중인 것으로 판단됨
3. 목록3은 지적도상 맹지이나, 인접지(목록1. 2)를 통해서 접근이 가능함
4. 목록4의 1~6층 증축부분의 공부상 구조는 '철근콘크리트조'이나 현황은 '경량철골조'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 군산지원 2024타경3891 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 동산동 316-3 (도로명: 전북특별자치도 익산시 평동로 786)

용도: 숙박시설 (1층, 지하 근린생활시설, 기계실, 계단)

감정가: 1,593,636,200원

토지면적: 540.00㎡ (약 163.35평)

건물면적: 1223.26㎡ (약 370.05평)

건물 제시외면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주중산신용협동조합 (등기부상 확인)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경 및 교통

본 건은 전북특별자치도 익산시 동산동 소재 "우성아파트" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 지역임. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내권 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통으로 평가됨.

1.2. 2. 토지 현황 및 이용

일련번호(1,2) 토지는 일단의 부정형 평지로서, 기준시점 현재 "건부지(상업용)"로 이용 중임. 일련번호(3) 토지는 부정형 평지로서, 기준시점 현재 "부속토지"로 이용 중임.

1.2. 3. 도로 및 지역정보

일련번호(1,2) 토지는 북측으로 노폭 약 25-30M 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능함. 일련번호(3) 토지는 지적도상 맹지이나, 본 건 일련번호(1,2)를 통해 접근이 가능함. 본 건 토지(1-3)는 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 중점경관관리구역에 해당함.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 31일 접수된 전주중산신용협동조합의 근저당권(을5)임. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

1.3. 3. 임차인 현황

임차인 소해정(전입일자: 2023-04-04, 보증금: 30,000,000원, 차임: 1,200,000원)은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있어 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보임.

1.3. 4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,158,105,000원임.

1.4. 건물 및 토지 상세

1.4. 1. 건물 구조 및 이용 현황

건물(4-가)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물임. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽지도배 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창 등임.

주요 이용 현황은 1층 및 지하층은 근린생활시설, 2-6층은 숙박시설로 이용 중임. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

1.4. 2. 토지 세부 정보

토지 일련번호(1,2)는 합계 540.00㎡(약 163.35평)이며, 건물 면적은 1223.26㎡(약 370.05평)임. 옥상 등 제시외 건물 면적은 20.10㎡(약 6.08평)임.

1.4. 3. 공부와의 차이

목록 2, 3 토지의 공부상 지목은 '철도용지'이나, 현황은 '건부지(상업용)' 및 '부속토지'로 이용 중임. 목록 4 건물 1-6층 증축 부분의 공부상 구조는 '철근콘크리트조'이나, 현황은 '경량철골조'임.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 동산동 일대는 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 지역으로, 지역 주민 및 유동 인구를 기반으로 한 상권이 형성되어 있음. 숙박시설 및 근린생활시설 용도로 활용 시 기본적인 수요 확보가 가능할 것으로 보임.

1.5. 2. 혐오시설 및 편의시설 (검색 기반)

과거 금강매립장 관련하여 악취 및 폐기물 방치 문제가 제기된 지역이 있었으나, 현재 관련 시설의 직접적인 영향권에 있는지 여부는 추가 확인이 필요함. 주변에는 익산옥야초등학교, 익산초등학교, 익산지원중학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 익산역 및 주요 도로와의 접근성이 좋아 편의시설 이용이 용이한 편임.

1.6. 생활정보 (검색 기반)

익산시 동산동 일대는 주거지와 상업시설이 조화를 이루어 비교적 안전하고 정돈된 생활 환경을 제공하는 것으로 파악됨. 주변에 카페, 음식점, 마트 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리할 것으로 예상됨.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 법적/행정적 리스크

* 공부상 지목과 현황이 상이하여 향후 민원 발생 가능성.

* 건물 증축 부분의 공부상 구조와 현황이 달라 건축물대장 등재 내용과 차이가 있을 수 있음.

1.7. 2. 물리적/이용상 리스크

* 토지(2,3) 일부가 타인 점유로 추정되어 사용에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 목록 3 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 접근 가능하여 큰 문제는 없을 것으로 보임.

* 대항력 있는 임차인(소해정)이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨.

1.8. 투자 포인트

* 준주거지역 내 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있음.

* 숙박시설 및 근린생활시설 운영을 통한 수익 창출 가능성이 있음.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

1.9. 종합 의견

본 물건은 익산시 동산동에 위치한 숙박시설 및 근린생활시설로 활용 가능한 건물임. 감정가는 1,593,636,200원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 토지 지목 및 건물 구조상의 공부와의 차이, 일부 타인 점유 추정 등은 현장 확인 및 면밀한 조사가 필요함.

1.10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 1,593,636,200원을 기준으로, 물건의 현황, 시장 상황, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 입찰 참여자는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 예상 수익률을 면밀히 검토한 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.