나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27347 [2] 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 224 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27347 [2] 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 224 전 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매5계 2024타경27347 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 224 | 감정가: 34,532,359원 | 최저가: 16,920,000원 | 용도: 전

1. 경매 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 군산지원 2024타경27347 (2)이며, 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 224 일원으로, 용도는 '전' (밭) 상태의 토지 일부 지분 매각입니다. 최초 감정가액은 34,532,359원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 강O로 동일하며, 채권자는 이OO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본건 매각대상은 토지일부지분매각입니다. 전체 토지면적은 1012.00 제곱미터(약 306.12 평)이며, 매각되는 지분율은 91282.40000000001로 고시되었습니다. 건물은 존재하지 않거나 매각 대상에 포함되지 않습니다. 특이하게 본 물건은 감정가에 영향을 미치는 연고자 미상의 분묘 1기가 지상에 소재하며, 최저매각가격은 이로 인해 제한을 받은 가격으로 평가되었습니다.

2. 입지 분석 및 현황

2.1. 입지 조건 및 환경

본 물건은 군산시 회현면 대정리 소재 "회현초등학교" 남서측 근거리 및 북측에 위치한 농경지 지역입니다. 주위는 농촌마을과 전, 답 등이 혼재하는 전형적인 농경지대로, 지역의 전통적인 농업(미맥) 중심 산업을 나타냅니다. 본건(기호 5)은 지적도상 맹지(인접지를 통하여 출입)로 평가되어 있어, 추후 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의가 필수입니다. 다만, 본건 인근에 버스승강장이 소재하고 차량 접근은 가능하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 상권 및 생활정보

본건이 위치한 회현면은 만경강변에 위치하며 비옥한 토지로 유명하며, 최근 새만금 배후지역으로의 발전 가능성이 언급되는 지역입니다. 인근에는 회현초등학교, 회현중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 기본적인 교육 여건은 갖추고 있습니다. 상권이 발달된 도심 지역은 아니며, 주요 생활 편의시설은 면소재지(대정리 일대) 또는 인근 대야면 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 주변에는 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않으나, 농경지 특성상 영농형 태양광 발전 단지 조성 등의 개발 계획이 인근 지역에서 추진되고 있어, 현장 확인 시 주변 환경 변화에 대한 조사가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 '토지일부지분'이며, 소유자이자 채무자인 강O의 지분입니다. 지분 매각은 경매의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 매수인은 토지 전체에 대한 소유권을 취득하는 것이 아니라, 공유물에 대한 지분만을 취득하므로, 향후 토지의 사용 및 처분을 위해서는 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송이 필요합니다.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항

본 물건은 매각 조건이 매우 까다롭고 복잡하여 높은 주의를 요합니다.

첫째, 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 매각허가결정시까지 미제출 시 매수 보증금이 몰수됩니다. 이는 본 물건의 용도가 '전' 상태의 농지이기 때문입니다.

둘째, 공유자 우선매수신고 가능성이 상존합니다. 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 경우 최고가 매수신고인은 차순위 매수신고인 지위로 전환됩니다.

셋째, 분묘기지권 리스크가 있습니다. 본건 지상(기호 5)에 연고자 미상의 분묘 1기 및 감나무 등이 소재하며, 감정평가 시 이미 가격 제한을 받았으나, 낙찰 후 분묘 연고자가 나타날 경우 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용에 제약을 받거나 추가적인 이장 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 지분 매각의 리스크

지분 매각은 현금화(환가)에 오랜 시간과 추가 비용을 발생시키는 주된 리스크입니다. 공유자와의 협의가 원만하지 않을 경우, 공유물분할청구소송을 통해 법원의 판결을 받아야 하며, 이 과정에서 변호사 비용 및 시간적 손실이 발생합니다.

4.2. 농지법 및 현황 리스크

농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 존재하며, 매수인은 농지법에 따른 자기의 농업경영에 이용할 계획임을 증명해야 합니다. 또한, 지적도상 맹지(기호 5)이므로, 인접 토지를 통해 통행해야 하는 문제도 상존합니다.

4.3. 분묘 기지권 리스크

분묘기지권은 사법상 지상권에 준하는 관습법상의 권리로, 연고자가 불분명하더라도 향후 분묘 연고자가 권리를 주장할 경우 토지 사용의 제약을 받을 수 있습니다. 매수인은 명확한 법률 검토와 함께 현장 조사를 통한 분묘의 상태 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 전형적인 지분 매각 농지 물건으로, 낮은 감정가에 현혹되기보다는 특이 사항(농취증, 맹지, 공유자 우선매수, 분묘)에 대한 철저한 분석과 대처 계획이 우선되어야 합니다. 특히 농취증 발급 가능 여부와 공유자 물건 분할 가능성이 투자 성공의 핵심입니다. 일반 투자자보다는 지분 처리 및 농지 이용 경험이 있거나, 인근 토지 소유자 또는 장기적인 농업 경영을 염두에 둔 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 만경강 하류에 위치한 비옥한 농경지(옥토진미) 지역이며, 새만금 배후 지역으로서 장기적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

저가 매수 기회: 분묘, 맹지, 지분 매각 등의 복합적인 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높아, 경쟁률이 낮아지고 저가로 매수할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다.

지분권 확보: 향후 공유물분할청구소송을 통해 단독 소유권을 확보하거나, 다른 공유자와의 협의를 통한 매매를 추진하여 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 이 과정의 시간과 비용은 리스크로 감안해야 합니다.)

법원 정보

군산지원 경매5계