나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27347 [1] 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 764-1 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27347 [1] 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 764-1 창고시설 경매

• 사건번호: 2024타경27347
• 주소: 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 764-1
• 감정가: 229,545,160원
• 최저가: 112,476,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 창고시설

군산지원 경매5계 2024타경27347 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 764-1 | 감정가: 229,545,160원 | 최저가: 112,476,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 건은 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 764-1 외 소재의 창고시설에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 군산지원 2024타경27347 (1)이며, 감정가는 229,545,160원입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적은 1697.00㎡ (약 513.33평) 입니다.

건물면적은 467.44㎡ (약 141.40평)이며, 제시외 건물 면적 503.60㎡ (약 152.33평)이 포함됩니다.

건물의 주 구조는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 및 기타지붕(강판) 단층 창고시설입니다.

토지 및 건물 지분율은 각각 169700, 46744으로, 이는 필지(또는 건물) 전체 면적을 의미하는 것으로 보입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 군산시 회현면 대정리 소재 '회현초등학교' 남서측 근거리 및 북측에 위치하고 있습니다.

주변은 농촌마을, 전, 답 등이 혼재하는 전형적인 농경지 지역의 환경입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 토지 중 기호 5는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나 인접지를 통하여 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

대부분의 토지(기호 1, 3, 6)는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 강력한 제한을 받습니다.

기호 5는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 영농여건불리농지로, 역시 개발에 제약이 많습니다.

본 물건은 농촌지역의 창고시설 용도로 이용 중이므로, 현 상태를 유지하거나 농업 관련 용도로 활용하는 것이 적합합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(강O)이며, 채권자는 이OO입니다.

강제경매는 채권자의 집행권원에 의해 진행되는 만큼, 경매 취하 가능성은 상대적으로 낮은 편입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 법정지상권 성립 여지입니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 의미하며, 낙찰자가 토지를 낙찰받더라도 건물 철거를 요구하기 어려울 수 있는 중대한 권리상 하자입니다.

주의사항으로, 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만, 이동이 가능한 소유자 미상의 견사 1동과 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 물건의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 이용 현황

4.1. 상권 현황

본 물건은 농촌의 농경지 지역에 위치하여 일반적인 상업시설로서의 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주 이용 목적이 창고시설이므로, 주변의 농업 및 경작 활동 지원을 위한 보관 또는 농산물 관련 유통 창고 등으로의 활용이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

4.2. 이용 상태

현재 기호 1, 3 토지는 창고 건부지, 기호 5는 전, 기호 6은 답 상태로 이용 중입니다.

건물(2-가, 4-나)은 모두 창고시설로 이용 중이며, 현재 임대 관계는 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 농촌 마을에 위치하고 있어 대규모 도시 생활 인프라나 편의시설은 부족합니다.

다만, 회현초등학교가 근거리에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 회현면 소재지에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 검토 (외부 정보 검색 결과 기준)

외부 검색을 통해 볼 때, 본 물건의 소재지가 농경지 지역이며, 특별히 주변에 대규모 폐기물 처리 시설, 납골당 등 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

하지만 농업 진흥 구역 특성상 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있으나, 인근에 소규모 축사 등의 시설 유무는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 리스크

가장 중대한 리스크는 법정지상권 성립 여지입니다. 이는 소송을 통해 해결해야 할 가능성이 높아 투자금 회수 기간이 길어지거나, 건물 소유자와의 협상을 통해 해결해야 하는 등 시간적, 비용적 리스크가 매우 큽니다.

6.2. 토지 이용 제한 및 맹지

토지의 상당 부분이 농림지역 및 농업진흥구역에 속해 있어 다른 용도로의 전용이나 신축 개발이 매우 어렵습니다.

또한 기호 5 토지는 맹지이며, 기호 5 지상에는 분묘 1기가 소재하고 있어, 분묘기지권 문제 및 이장 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건 처리

매각에서 제외된 이동식 견사와 컨테이너에 대한 처리(철거 또는 매입 협상)는 낙찰자의 몫으로 남아 소유자 미상일 경우 법적 절차를 밟아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 농업 관련 창고시설을 찾는 실수요자에게는 활용도가 있으나, 일반적인 개발 투자 목적에는 부적합합니다.

특히 법정지상권이라는 매우 높은 권리 리스크가 존재하며, 토지 이용 제한(농업진흥구역)과 분묘 문제까지 안고 있어, 초보 투자자에게는 절대적으로 권유하기 어려운 물건입니다.

투자 결정 전 반드시 법률 전문가의 심도 있는 권리 분석과 법정지상권 해결 가능성에 대한 명확한 판단이 선행되어야 합니다.

7.2. 투자 포인트

A. 농업/저온 창고 실수요

현황상 창고시설로 이용 중이며, 제시외 건물까지 포함한 넓은 창고 면적(약 293.73평)이 필요한 농업 관련 실수요자에게는 활용 가치가 있을 수 있습니다.

B. 저가 매입 기회

법정지상권 리스크로 인해 유찰이 반복될 경우, 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 토지 및 건물을 매입할 기회가 생길 수 있습니다.

C. 토지/건물 일괄 매입

토지 및 건물이 일괄 매각 대상이므로, 법정지상권 해결 시 소유권을 완전하게 확보할 수 있습니다. (다만 해결 비용 및 시간이 관건)

법원 정보

군산지원 경매5계