나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27606 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 830-1 군산수송세영리첼아파트 110동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 "아리울 초등학교" 북동측 인근에 위치하
는「군산수송세영 리첼아파트 110동 12층 1203호」로서, 주위는 아파트단지 및 학교,
근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 지나고 시내버스 승강장이 소재
하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 12층 1203호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가)는 "아파트(1세대)"로 이용중입니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수시설, 소방설비(소화전설비, 화재탐지설비 등), 승
강기설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 평지로서, 조사일 현재 "아파트부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지 서측 및 남측으로 노폭 20M정도의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 2
0m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 군산지원 2024타경27606 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 830-1 군산수송세영리첼아파트 110동 12층 1203호

감정가격: 2억 7천만원

토지 면적: 51.70㎡ (약 15.64평)

건물 면적: 84.71㎡ (약 25.63평) - 전용면적

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전북 군산시 수송동에 위치하며, "아리울 초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근으로 간선도로가 지나고 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용 현황

토지는 부정형의 평지로 현재 "아파트 부지"로 이용 중에 있습니다. 단지 서측 및 남측으로 폭 20M의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20-25M), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 오 (본명: 오금식)

* 보증금: 2억 9천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010년 07월 19일

* 확정일자: 2021년 12월 30일

* 배당신고일자: 2024년 01월 04일

* 대항력: 있음

1.3. 2. 등기부 요약 및 권리 분석

* 을구 3번 (주택임차권, 오금식, 290,000,000원, 2024-01-04 접수): 본 물건의 말소기준권리(갑구 5번, 현대카드 가압류, 2024-07-30 접수)보다 선순위에 해당합니다. 따라서, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인의 보증금 중 배당으로 변제되지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 2번 (소유권 이전, 오금식, 2010-07-19 접수)

* 갑구 4번 (소유권 이전, 명상현, 2021-12-30 접수, 매매가 3억 2천 3백만원) - 현재 소유자

* 갑구 5번 (가압류, 현대카드, 14,131,928원, 2024-07-30 접수) - 말소기준권리

* 갑구 6번 (가압류, 한국캐피탈, 11,763,323원, 2024-09-05 접수) - 매각으로 소멸

* 갑구 7번 (강제경매, 주택도시보증공사, 290,000,000원, 2024-11-27 접수) - 본건 경매 개시

1.3. 3. 물건명세서상 인수 권리

을구 3번 주택임차권(오금식)은 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 주변 상업 시설

주변 지역은 아파트 단지와 학교, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 아파트 개요

* 아파트명: 군산수송세영리첼

* 주소: 전북특별자치도 군산시 수송동 830-1

* 사용승인일: 2010년 06월 14일

* 총 세대수: 1041세대 / 총 동수: 13동

* 본건: 110동 12층 1203호

* 최고층: 20층

1.5. 2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 20층 건물 중 12층에 위치하며, 보일러에 의한 바닥 난방 시스템을 갖추고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등을 보유하고 있습니다.

1.5. 3. 편의 및 부대 시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

총 주차대수는 1323대로, 지상 4대, 지하 29대, 옥내 기계식 882대, 옥외 기계식 441대입니다.

1.5. 4. 교육 시설

인근에 아리울 초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 보증금 인수 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 오 씨의 2억 9천만원에 달하는 보증금 인수 부담입니다. 해당 보증금은 감정가(2억 7천만원) 및 최근 최고 시세(2억 4천 5백만원)보다 높은 금액입니다. 경매 절차에서 임차인에게 배당되는 금액이 없을 경우, 매수인은 해당 보증금 전액을 인수해야 하므로 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

1.6. 2. 토지 이용 제한

일부 토지 이용 계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 대규모 증축 시 교육환경 보호 관련 규제 적용을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 군산시 수송동에 위치한 세영리첼 아파트로, 비교적 양호한 주거 입지와 단지 내 편의 시설을 갖추고 있습니다. 하지만, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가 및 최근 시세보다 높아 매수인이 상당한 금액의 보증금을 추가로 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이로 인해 총 취득 비용이 시장 가격을 초과할 가능성이 매우 높으므로, 투자 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 군산시 수송동의 잘 형성된 주거 지역에 위치.

* 1000세대 이상의 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경.

* 단지 내 및 인근의 다양한 생활 편의 시설 및 교육 시설 이용 용이.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

최근 3개월간의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 05월 07일: 1억 9천 4백만원 (1층)

* 2026년 05월 07일: 2억 1천 8백만원 (14층)

* 2026년 06월 25일: 2억 4천 5백만원 (6층)

이러한 시세들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시장 가격은 대략 2억 1천 8백만원에서 2억 4천 5백만원 수준으로 판단됩니다.

1.9. 2. 입찰가 산정 시 고려사항

본건의 감정가는 2억 7천만원이나, 임차인 오 씨의 보증금이 2억 9천만원에 달하며, 해당 보증금은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

총 취득 비용은 "입찰가 + 인수해야 할 임차인 보증금"이 됩니다.

만약 최고 시세인 2억 4천 5백만원 수준에서 낙찰받고, 임차인에게 배당되는 금액이 전혀 없다면, 총 취득 비용은 2억 4천 5백만원 (입찰가) + 2억 9천만원 (인수 보증금) = 5억 3천 5백만원이 됩니다. 이는 현재 시장 가격을 훨씬 상회하는 금액으로, 정상적인 투자로는 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰가는 임차인에게 배당될 금액을 추정하고, 총 취득 비용이 시장 가격(예: 2억 4천 5백만원) 이하가 되도록 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

만약 총 취득 비용을 2억 4천만원 이하로 목표한다면, 입찰가는 2억 4천만원 - (배당 예상액) 이 되어야 합니다. 임차인의 배당금이 거의 없을 것으로 예상되므로, 현실적으로 입찰 가능한 금액은 매우 낮아집니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본 물건은 높은 위험 부담으로 인해 일반적인 투자자에게는 권장되지 않습니다. 투자를 고려한다면, 임차인과의 협상이나 법적 절차를 통해 보증금 문제를 해결할 수 있는 경우에 한하여, 인수 보증금(2억 9천만원)을 고려한 매우 공격적인 저가 입찰(예: 5천만원 이하)을 시도해 볼 수 있겠으나, 이는 높은 위험을 수반합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.