나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27514 [4] 전북특별자치도 군산시 문화동 748-12 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27514 [4] 전북특별자치도 군산시 문화동 748-12 전 경매

• 사건번호: 2024타경27514
• 주소: 전북특별자치도 군산시 문화동 748-12
• 감정가: 28,921,000원
• 최저가: 14,170,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

군산지원 경매5계 2024타경27514 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 문화동 748-12 | 감정가: 28,921,000원 | 최저가: 14,170,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 평가

1.1. 기본 정보

사건번호는 군산지원 2024타경27514 (4)이며, 매각 대상은 전북특별자치도 군산시 문화동 748-12 소재 '전'(밭) 토지의 일부 지분입니다.

본건의 감정가는 28,921,000원이며, 매각 대상 토지의 전체 면적은 154.00㎡ (약 46.59평) 중 지분 매각입니다. 건물 면적은 0.00㎡이나, 건물 제시외 면적이 40.50㎡ (약 12.25평) 존재합니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 강OO으로 동일하고, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.2. 감정 요약

본건은 전북특별자치도 군산시 문화동에 소재하는 "군산상일고등학교" 북측 인근에 위치하며, 학교, 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 인근에 버스 승강장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 이용 상태는 기호별로 부정형 토지로서 자연림 상태, 주거나지 상태, 단독주택등 상태, 창고 건부지 상태 등 다양하게 이용되고 있습니다.

도로 상태는 기호 1, 2, 3, 4는 지적도상 맹지(인접지를 통해 출입)이며, 기호 5는 약 5m 도로에 접합니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 입지 조건

대상 물건은 학교 시설(군산상일고등학교) 인근에 위치하며, 주택과 자연 환경(전, 임야)이 혼재된 준도시 지역입니다.

용도지역은 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 기호 1, 2는 공익용산지로도 지정되어 있습니다.

일부 필지(기호 5)는 5m 도로에 접하여 접근성이 확보되지만, 대다수 필지(기호 1, 2, 3, 4)는 맹지 상태로 토지의 가치와 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

2.2. 생활 정보

대상 물건은 "군산상일고등학교" 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경은 갖추고 있습니다.

주변에 단독주택들이 혼재하는 지역 특성상, 근린 생활 시설 및 상업 시설 접근성은 도심지에 비해 떨어질 수 있으나, 인근 지역의 개발 상황에 따라 생활 편의성은 향상될 여지가 있습니다.

검색 결과, 본건 인근에 (구체적인 거리는 확인되지 않으나) 병원이나 상업 시설 등 여러 경매 물건들이 함께 나오는 것으로 보아, 주변에 기본적인 도시 기반 시설이 존재하는 것으로 추정됩니다.

특별히 유해하거나 혐오시설로 언급된 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석

본건은 토지 일부 지분을 매각하는 강제경매 물건으로, 채무자 겸 소유자는 강OO이며 채권자는 금융기관(농OOOOOOOO)입니다.

가장 중요한 권리관계는 *지분 매각*이라는 점입니다. 공유자는 해당 물건에 대해 *공유자우선매수신고*를 할 수 있으며, 이는 매수인이 낙찰을 받은 후에도 권리 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 큰 특이사항은 *공유자우선매수신고*가 있다는 점입니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 만약 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후에는 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

매각 대상은 '토지일부지분매각'이지만, *제시외 건물(40.50㎡)*이 포함되어 매각된다는 점을 주의해야 합니다 (기호 5 상에 창고). 이는 법정지상권 또는 소유 관계 분쟁의 소지가 있습니다.

또한, 감정평가서에 따르면 기호 4 지상에는 타인 소유의 건물이 소재하는 것으로 확인되어, 지분 매입 후 건물 소유자와의 관계 정립이 필요합니다.

임대 관계는 미상입니다.

4. 잠재적 리스크 및 상권 분석

4.1. 잠재적 리스크

1. 지분 매각 리스크: 공유자우선매수권 행사 여부와 관계없이, 낙찰 후 *다른 공유자*와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해야만 토지 전체의 이용 또는 처분이 가능합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

2. 건물 관련 리스크: 기호 4의 *타인 소유 건물*과 기호 5의 *제시외 건물(창고)* 소유 관계에 대한 분쟁 가능성이 존재하며, 추후 건물 철거 또는 지료 청구 등의 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

3. 맹지 리스크: 기호 1, 2, 3, 4는 맹지 상태로, 이용 및 개발을 위해서는 인접 토지 소유자에게 통행에 관한 사용 승낙을 받아야 하는 제약이 있습니다.

4. 규제 리스크: 제1종일반주거지역에 속하나, 자연경관지구 및 상대보호구역 등 규제 구역에 포함되어 있어 개발 목적에 따라 인허가 제한이 따를 수 있습니다.

4.2. 상권 분석

본건의 용도가 '전'(밭), '자연림', '주거나지' 등이며, 주위에 단독주택과 임야가 혼재하는 지역 특성상, *현재 시점에서의 활발한 상업적 가치는 매우 낮습니다*.

다만, 제1종일반주거지역이라는 용도지역을 고려했을 때, 장기적으로는 주거 관련 시설(예: 단독주택 건축)의 개발 가능성을 염두에 둔 투자 관점으로 접근해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 비교적 낮은 감정가에 제1종일반주거지역의 지분을 매입할 기회이나, *지분 매각*, *공유자 우선매수권*, *맹지 상태*, 그리고 *제시외 건물*이라는 네 가지 주요 리스크가 복합적으로 작용하고 있습니다.

따라서, 실수요 목적보다는 권리관계 해결 및 장기적인 토지 가치 상승을 목표로 하는 *고도의 전문 지식을 갖춘 투자자*에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 저가 매수 전략: 지분 매각 및 각종 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높아, 감정가 대비 *저렴한 가격*으로 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

2. 공유 지분 협상: 낙찰 후 기존 공유자와의 적극적인 협의를 통해 지분을 매입하거나 매도하여 수익을 실현할 수 있습니다.

3. 규제 완화 기대: 제1종일반주거지역에 위치하고 있어, 장기적으로 지역 개발 계획 및 규제 완화 시 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

4. 제시외 건물 활용: 제시외 건물(창고)의 법적 지위 확인 후, 지료 청구 또는 소유권 정리를 통해 추가적인 권리 확보가 가능합니다.

법원 정보

군산지원 경매5계