나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27514 [2] 전북특별자치도 군산시 문화동 산48-8 대지 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27514 [2] 전북특별자치도 군산시 문화동 산48-8 대지 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매5계 2024타경27514 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 문화동 산48-8 | 감정가: 523,991,000원 | 최저가: 256,755,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서 (토지 매각)

1.1. 기본 정보

사건번호: 군산지원 2024타경27514 (2)

소재지: 전북특별자치도 군산시 문화동 산48-8 외

용도: 대지 (자연림, 주거나지, 단독주택 부지 등 복합)

감정가: 523,991,000원

토지면적: 3,478.00㎡ (약 1052.1평)

매각대상: 토지매각

1.2. 경매 및 채무 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOO

소유자/채무자: 강OO (동일)

특이사항: 일괄매각 조건. 지적도상 맹지(일부 필지)로 인접지를 통해 출입.

2. 물건 현황 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

소재지: 전북특별자치도 군산시 문화동 소재 '군산상일고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 학교, 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 일부는 주거지역에 포함되어 있습니다.

교통 상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 이용 상태 및 제한사항

형태 및 이용 상태: 전체적으로 부정형 토지이며, 자연림, 주거나지, 단독주택 건부지, 창고 건부지 등으로 복합적으로 이용 중입니다. (기호별 이용 상태 상이)

도로 상태: 기호 1, 2, 3, 4는 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입해야 합니다. 기호 5는 약 5m 정도의 도로에 접합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공익용산지(기호 1, 2) 등이 혼재되어 있어, 필지별 개발 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권: 주거지역(제1종일반주거지역)을 일부 포함하고 있어, 기본적인 주거 시설 및 상일고등학교 등 학교 시설 이용에 용이합니다.

생활정보: 도심 외곽의 주거 및 자연림이 혼재된 지역으로, 쾌적한 환경은 조성되어 있으나, 대형 상업시설보다는 일상생활 편의시설 위주의 생활권으로 판단됩니다.

혐오시설 분석: 주변 시설 검색 결과, 도보/차량 이용 거리에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 확인을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부)

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰로 인해 소멸되는 것이 원칙입니다. (정확한 권리분석을 위해서는 등기부등본 확인 필수)

3.2. 핵심 잠재적 리스크 (물건 자체)

맹지 리스크: 기호 1, 2, 3, 4 필지가 지적도상 맹지입니다. 인접지를 통한 출입이 가능하다고 하나, 추후 건축 또는 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협상을 통한 *도로사용승낙* 또는 *사도 개설*이 필수적으로 요구되어 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

타인 소유 건물 리스크: 기호 4 지상에 *타인 소유의 건물(단독주택 등)*이 소재합니다. 매각 대상은 토지이므로, 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 진행해야 할 수 있으며, 이 과정에서 **법정지상권 성립 여부**를 면밀히 검토해야 합니다. 법정지상권이 성립되면 토지 이용에 큰 제약이 발생합니다.

제시외 건물 리스크: 기호 5 지상에 제시외 창고 1동이 소재하며, 감정평가에는 포함되었으나 매각대상에 포함되는지 여부를 다시 확인해야 합니다. 소유관계가 미상인 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 약 1,052평에 달하는 대형 필지로서, 일부는 제1종일반주거지역에 속하여 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 감정가 역시 5억 2천만 원대로 책정되었습니다.

그러나 다수의 필지가 **맹지**이며, 특히 기호 4 토지 위에 **타인 소유 건물이 소재**하고 있어 **고도의 권리분석과 명도 전략**이 필요한 전형적인 *특수 물건*입니다. 일반 투자자보다는 건축 법규 및 명도 소송 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

대형 필지 희소성: 군산 도심 인근의 1,000평이 넘는 대규모 토지라는 점은 개발 잠재력 측면에서 희소성이 있습니다.

용도지역: 일부 필지가 제1종일반주거지역에 속하여 추후 개발 허가 및 이용이 용이합니다.

수익률: 맹지와 건물 문제로 인해 유찰될 가능성이 높아, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 리스크를 감수하고도 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

투자 전략: 도로 문제 해결 및 건물 철거/명도에 대한 명확한 전략과 자본력을 갖춘 투자자에게 매력적입니다.

법원 정보

군산지원 경매5계