나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27514 [1] 전북특별자치도 군산시 문화동 산46 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27514 [1] 전북특별자치도 군산시 문화동 산46 임야 경매

• 사건번호: 2024타경27514
• 주소: 전북특별자치도 군산시 문화동 산46
• 감정가: 253,470,000원
• 최저가: 124,200,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

군산지원 경매5계 2024타경27514 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 문화동 산46 | 감정가: 253,470,000원 | 최저가: 124,200,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 군산지원 2024타경27514 (1)이며, 소재지는 전북특별자치도 군산시 문화동 산46으로 토지(임야) 매각 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 강OO으로 동일하고 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각 대상 토지의 총면적은 1,785.00제곱미터(㎡)이며, 이는 약 540.09평에 해당합니다.

감정가는 253,470,000원으로 책정되었습니다.

1.3. 주요 물건 상태 및 특이사항

본건은 복수의 기호(1~5)로 구성된 토지로 보이며, 기호별로 상태 및 제한사항에 차이가 있습니다.

기본적으로 기호 1, 2는 자연림 상태의 임야이며, 기호 3, 5는 주거나지 및 단독주택/창고 건부지 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

주의사항으로는 지적도상 맹지(기호 1, 2, 3, 4)라는 점입니다. 인접지를 통해서만 출입이 가능하므로 통행권 확보 여부가 투자의 핵심 리스크입니다.

또한, 기호 4 지상에는 타인 소유의 건물이, 기호 5 지상에는 제시외 창고 1동이 소재하므로, 이에 대한 법정지상권 및 소유권 관계 정밀 분석이 필수적입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

전북특별자치도 군산시 문화동 "군산상일고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 학교, 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

주변에 군산상일고등학교 및 단독주택이 밀집한 지역으로, 주거 편의시설을 중심으로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

본 토지의 용도지역은 도시지역 내 제1종일반주거지역으로, 인근 주거지의 확장 또는 주택 건축 등에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.4. 혐오시설 정보

제시된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없었습니다. 투자 전 반드시 현장 답사 및 주변 환경 확인이 필요합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

부동산강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자인 강OO의 재산에 대해 채권자 농OOOOOOOO가 경매를 신청한 것으로 판단됩니다.

매각 대상은 토지매각이며, 토지 위에 존재하는 타인 소유 건물 및 제시외 건물에 대한 법적 권리관계(법정지상권 성립 여부 등)를 면밀히 분석해야 합니다.

임대관계는 미상이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계를 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 맹지 리스크: 기호 1, 2, 3, 4 토지가 지적도상 맹지입니다. 향후 건축 등 토지 개발 시에는 반드시 인접지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보 및 사용승낙이 필수적이며, 이에 대한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

2. 법정지상권 리스크: 기호 4 지상에 타인 소유 건물이 존재합니다. 이는 매각 후 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거 및 부당이득 반환 청구 소송 등 복잡하고 오랜 법적 분쟁이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

3. 개발 제한 리스크: 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하여 잠재적 개발 가치는 높으나, 기호 1, 2는 자연경관지구 및 공익용산지로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다. 공익용산지 해제 여부 등을 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 도시지역 내 제1종일반주거지역이라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있으나, 지적도상 맹지라는 물리적 결함과 타인 소유 건물이 존재하는 법률적 리스크를 동시에 안고 있습니다.

특히 타인 소유 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 투자의 성패를 가름할 핵심 요인이며, 맹지 해소 방안에 대한 구체적인 계획과 비용 산출이 선행되어야 합니다.

고위험-고수익(High Risk, High Return)을 추구하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. 용도지역의 우수성: 개발 수요가 높은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하여 향후 주거용 토지로의 개발 잠재력이 높습니다.

2. 인근 환경: 학교 및 단독주택이 혼재한 지역으로, 주변 환경이 양호하여 개발 후 분양 또는 매각에 유리할 수 있습니다.

3. 감정가 대비 수익률: 복합적인 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높아, 감정가 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 경우 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다. 단, 리스크를 해소하는 데 들어가는 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

군산지원 경매5계