나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27514 [3] 전북특별자치도 군산시 문화동 748-18 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27514 [3] 전북특별자치도 군산시 문화동 748-18 전 경매

• 사건번호: 2024타경27514
• 주소: 전북특별자치도 군산시 문화동 748-18
• 감정가: 33,295,150원
• 최저가: 16,314,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

군산지원 경매5계 2024타경27514 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 문화동 748-18 | 감정가: 33,295,150원 | 최저가: 16,314,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2024타경27514 (3)

소재지: 전북특별자치도 군산시 문화동 748-18

용도: 전 (일부 현황 '대')

매각대상: 토지일부지분 매각

매각 지분 면적: 189.50㎡ (약 57.32평)

전체 토지 면적: 379.00㎡ (약 114.65평)

감정가: 33,295,150원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 핵심 특이사항 요약

본 물건은 전체 토지 379.00㎡ 중 절반에 해당하는 189.50㎡를 매각하는 '지분매각' 물건입니다. 지분 매각의 특성상 공유자가 1회에 한하여 우선매수신고를 할 수 있습니다. 가장 중요한 점은 지상에 '타인 소유의 단독주택 건물'이 소재하며, 이 건물은 매각 대상에서 제외되었다는 사실입니다. 또한, 본 토지는 지적도상 맹지(도로에 직접 접하지 않음)이며 인접지를 통해서만 출입이 가능합니다. 감정가는 지상 건물의 존재로 인해 토지 소유권 행사에 제한을 받을 경우를 고려하여 산정되었습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 군산시 문화동 소재 "군산상일고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 학교, 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주거지역과 자연환경이 혼재된 형태를 보입니다.

2.2. 교통 및 형태

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지의 형태는 부정형이며, 주거나지 상태로 이용되고 있습니다. 인접 도로 상태는 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입해야 하는 조건이 이용에 제약을 줄 수 있습니다. (다만, 토지 중 기호 5는 약 5m 도로에 접함.)

2.3. 토지이용계획

본 물건은 도시지역 내 '제1종일반주거지역'에 속하며, '자연경관지구'와 '상대보호구역', '가축사육제한구역' 등의 규제가 적용됩니다. 제1종일반주거지역은 비교적 낮은 용적률로 단독주택이나 저층 공동주택 등이 가능한 지역이나, 자연경관지구 및 상대보호구역의 규제를 동시에 받기 때문에 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권 관계

본 경매는 '부동산강제경매'이며, 소유자와 채무자가 동일인(강OO)이므로 권리관계는 비교적 명료합니다. 채권자는 농OOOOOOOO(농협 추정)입니다.

3.2. 매각 대상 및 공유자 권리

매각 대상은 '토지일부지분(189.50㎡)'입니다. 매수인은 나머지 지분 소유자와 공동 소유 관계를 형성하게 됩니다. 공유자는 매각기일에 1회에 한하여 우선매수신고를 할 수 있는 권한을 가지며, 공유자의 우선매수신고 여부가 최종 낙찰자 결정에 중요한 변수가 됩니다. 지상 건물은 매각 제외이므로, 낙찰 후 '법정지상권'의 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 법정지상권이 성립된다면 토지 소유권 행사가 장기간 제한될 수 있으며, 이는 토지의 활용 가치에 심각한 영향을 미칩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 지역 특징 및 생활정보

본 물건이 위치한 지역은 학교와 주택이 혼재된 주거지역의 성격이 강합니다. 광범위한 상권이 형성되어 있지는 않으며, 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 주거 밀집 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 특기할 만한 혐오시설 정보는 제시된 자료에서 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 지분 매각 리스크

지분 매각 물건의 가장 큰 리스크는 '공유자와의 관계'입니다. 잔여 지분 소유자와의 협의가 원만하지 않을 경우, 공유물분할청구소송 등의 법적 분쟁을 통해 해결해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.2. 지상 건물 및 법정지상권 리스크

타인 소유의 단독주택 건물이 매각에서 제외되었기 때문에, 낙찰자가 건물의 철거를 요구하기 위해서는 법정지상권 성립 요건을 반드시 확인해야 합니다. 법정지상권이 성립한다면 건물 소유주에게 토지 사용료(지료)를 청구할 수 있을 뿐, 건물의 철거는 불가능하며 토지 이용에 막대한 제약이 따르게 됩니다. 감정가 자체가 이러한 리스크를 반영하여 낮게 책정되었을 가능성이 높습니다.

5.3. 맹지 및 규제 리스크

지적도상 맹지(인접지 통행)라는 사실은 건축이나 개발 행위 시 인접 토지 소유자에게 통행에 대한 협의(토지 사용 승낙)를 얻어야 함을 의미합니다. 이 협의가 어려울 경우 토지의 건축 허가가 불가능할 수 있습니다. 또한, '자연경관지구' 및 '상대보호구역'이라는 용도지역 제한은 개발의 폭을 좁힐 수 있는 요소입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 지분 매각, 맹지, 지상 타인 소유 건물 문제(법정지상권)가 복합적으로 얽힌 전형적인 '고위험-고수익' 경매 물건입니다. 주거지역에 속하여 개발 잠재력은 있으나, 현안 문제를 해결하기 위한 법률적 지식과 자금, 그리고 시간 투입이 필수적입니다. 감정가 33,295,150원은 이러한 리스크가 상당 부분 반영된 금액으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. 제1종일반주거지역: 제반 리스크 해결 후 토지의 가치를 높일 수 있는 용도지역에 해당하여 장기적인 개발 잠재력이 있습니다.

2. 공유자 우선매수 불발 시: 공유자의 우선매수권 행사 여부가 관건이며, 만약 공유자가 우선매수를 포기할 경우 낮은 가격으로 지분을 확보하여 나머지 공유지분을 협상하거나, 공유물분할소송을 통해 전체 토지를 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

3. 법정지상권 해결 능력: 법정지상권 성립 여부를 정확히 판단하고, 성립하지 않을 경우 건물 철거 및 지료 청구 소송을 통해 토지를 정상화할 수 있는 능력이 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (최저매각가격이 지상 건물의 제약을 감안하여 책정되었음을 인지해야 합니다.)

법원 정보

군산지원 경매5계