나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경32700 [1] 전북특별자치도 부안군 동진면 장등리 192-1 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경32700 [1] 전북특별자치도 부안군 동진면 장등리 192-1 대지 경매

• 사건번호: 2024타경32700
• 주소: 전북특별자치도 부안군 동진면 장등리 192-1
• 용도: 대지

정읍지원 경매2계 2024타경32700 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 동진면 장등리 192-1 | 감정가: 10,458,000원 | 최저가: 3,588,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2024타경32700 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 동진면 장등리 192-1

용도: 대지

매각대상: 토지매각 (토지 지분율 18000)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 요약

본건은 전북특별자치도 부안군 동진면 장등리에 소재하는 "청운마을" 내의 토지입니다.

감정가는 10,458,000원으로 산정되었으며, 토지면적은 180.00㎡ (약 54.45평)입니다.

현재는 주거나지 상태로 인접지(190-3) 주차장 등으로 이용 중이며, 서측과 남측으로 폭 2-3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

가장 큰 특징은 *토지만 매각*이라는 점과 지상에 제시외 판넬지붕 차고가 건립되어 있어 법적인 리스크를 내포하고 있다는 점입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

대상토지는 자연취락과 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌지역인 청운마을 내에 위치합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 국도 및 지방도가 위치하여 부안읍 소재지까지 차량으로 약 15분 정도 소요됩니다.

전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

도로는 서측 및 남측으로 폭 약 2-3미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활정보

본 물건지 주변은 농촌마을로서 주된 상권은 부안읍 소재지를 중심으로 형성되어 있습니다.

일상생활 편의시설은 다소 거리가 있으나 차량으로 15분 내외 거리에 생활 인프라가 갖춰져 있어 접근성은 보통입니다.

주변에 특별한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리관계 분석 (제시외 건물 포함)

본건은 채권자 주도하의 부동산강제경매 사건입니다.

가장 중요하게 검토해야 할 부분은 *토지매각*이라는 점과 *제시외 건물*의 존재입니다.

1. **토지매각 및 제시외 건물:** 지상에 판넬지붕 차고(제시외 건물)가 건립되어 있으며, 이는 권리관계 미상으로 감정되었습니다. 매각 후 매수인은 토지 소유자로서 건물 소유자에게 철거 및 토지 인도 청구, 부당이득 반환 청구를 진행해야 할 수 있습니다. 이 과정에서 **법정지상권** 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

2. **제시외 건물 제한금액:** 제시외 건물로 인해 제한받을 경우의 제한금액이 9,414,000원으로 평가되었습니다. 이는 법정지상권 성립 등으로 인해 토지 이용이 제한될 경우를 가정한 감정가액으로, 리스크를 금액으로 산정한 것으로 판단됩니다.

3. **타인 점유 및 경계:** 일부 타인 점유 부분이 있으며, 인접지번(190-3)과 일부 경계 없이 사용 중이므로, 낙찰 후 *명도 및 경계 확인* 과정이 필수적입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

대상토지는 **계획관리지역** 및 **자연취락지구(청운지구)**에 해당합니다.

*계획관리지역*은 토지이용규제 중 비교적 개발이 용이한 용도지역으로, 건폐율 및 용적률 측면에서 잠재적인 개발 가능성이 높습니다.

*자연취락지구*는 주거 및 생활편의시설을 설치하기 위한 지구로, 건폐율 완화 등의 이점이 있어 향후 건축 행위에 유리합니다.

가축사육제한구역(일부제한)에도 해당됩니다.

3.3. 잠재적 리스크

1. **법정지상권 리스크:** 토지만 매각되는 경우, 제시외 건물의 소유자가 토지와 건물의 소유권을 취득한 시점 등을 판단하여 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 성립한다면 건물 철거는 불가능하며 지료만 받을 수 있습니다.

2. **명도 및 소송 리스크:** 제시외 건물 소유자에 대한 건물 철거 또는 지료 청구 소송, 일부 타인 점유 부분에 대한 명도 소송 등 추가적인 법적 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

3. **제한 금액의 반영:** 감정가에 제시외 건물로 인한 제한금액이 반영되어 있어, 해당 리스크를 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 및 자연취락지구 내 대지로서, 입지조건 자체는 주거용도 활용에 유리한 측면이 있습니다.

그러나 *토지매각*이며 지상에 *제시외 건물*이 존재하고 *타인 점유*가 일부 있는 등 권리관계의 해결이 복잡하고 까다로운 물건입니다.

단순히 저렴한 가격에 현혹될 것이 아니라, 명도 및 제시외 건물 처리(법정지상권/철거)에 필요한 시간, 비용(소송비용), 노력 등을 종합적으로 고려한 후 신중하게 접근해야 합니다.

해당 리스크를 스스로 해결할 능력이 있거나, 토지의 현재 가치보다 미래 가치를 높게 평가하는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

1. **계획관리지역 및 자연취락지구:** 향후 건폐율 및 용적률 측면에서 유리하여 건축 행위 등 잠재적인 토지 활용 가치가 높습니다.

2. **저렴한 진입장벽:** 토지 면적(54.45평) 대비 감정가(10,458,000원)가 낮아 초기 투자금이 적습니다.

3. **환금성:** 위치적 이점(청운마을 내)과 용도지역 덕분에 법적 문제가 해결될 경우 매매가 용이할 수 있습니다.

4. **고수익 고위험:** 법정지상권 등 권리 리스크를 해결할 경우, 해결 비용 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계