나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경2907 [1] 전북특별자치도 정읍시 시기동 422-5 은하아파트 상가1동 1층 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경2907 [1] 전북특별자치도 정읍시 시기동 422-5 은하아파트 상가1동 1층 업무시설 경매

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정읍지원 경매2계 2024타경2907 | 소재지: 전북특별자치도 정읍시 시기동 422-5 은하아파트 상가1동 1층 | 감정가: 40,315,000원 | 최저가: 19,755,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2024타경2907 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 시기동 422-5 은하아파트 상가1동 1층

용도: 업무시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 40,315,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 최OO

채권자: 정OOOOOO

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

본 건은 은하아파트 상가 내 1층 업무시설이며, 총 이용 가능 면적은 건물 $54.70\mathrm{m}^2$ (약 $16.55$평)와 제시외 건물 $5.25\mathrm{m}^2$ (약 $1.59$평)를 합한 약 $59.95\mathrm{m}^2$ (약 $18.13$평)입니다.

토지면적: $21.12\mathrm{m}^2$ (약 $6.39$평)

건물면적: $54.70\mathrm{m}^2$ (약 $16.55$평)

건물 제시외면적: $5.25\mathrm{m}^2$ (약 $1.59$평, 판넬조 창고)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 시기동 "은하아파트" 단지 내에 위치한 상가 건물입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 상가 1층에 위치하여 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 시설(정류장 등)이 위치하고 있어 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 상권 분석

3.1. 용도 및 이용 상태

현재 사무실로 이용 중인 업무시설입니다. 급.배수시설이 되어 있으며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 구조적 안정성이 확인됩니다. 외벽은 인테리어 적벽돌로 마감되어 있습니다.

3.2. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성 및 개발 밀도 측면에서 양호합니다. 또한, 소로3류(폭 8미터 미만)에 접합되어 있어 차량 접근성이 확보되어 있습니다. 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 필요한 지역입니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 정보

본건은 채권자 정OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(최OO)이므로 복잡한 권리 관계보다는 채무 변제 목적의 일반적인 경매로 보입니다. 매각은 토지/건물 일괄 매각 방식이므로, 낙찰 후 토지와 건물을 모두 취득하게 됩니다.

4.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 제시외 건물의 존재입니다.

1. 제시외 건물 포함: 본건 감정가에는 건물 개황도 'ㄱ' 부분의 판넬조 판넬지붕 단층 창고($5.25\mathrm{m}^2$)가 제시외 건물로 포함되어 평가되었습니다.

2. 미등기 건물: 이 제시외 건물은 기존 건물에 증축된 것으로, 미등기일 가능성이 높습니다. 감정가에 포함되었으므로 매각 대상에는 포함되지만, 낙찰자가 추후 양성화(합법화)를 시도하거나 이행강제금 부과 등의 리스크를 고려해야 합니다.

3. 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. 현황조사 시 임차인이 존재한다면 보증금 및 차임에 대한 명도(인도명령) 계획을 수립해야 합니다.

5. 생활 정보 및 잠재적 리스크

5.1. 주변 생활 편의 시설

본건이 아파트 상가 1층에 위치하므로, 아파트 주민을 대상으로 하는 기본 편의 시설(슈퍼, 학원, 소형 상점 등)이 주변에 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 제2종일반주거지역의 특성상 기본적인 생활 인프라 구축은 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 잠재적 리스크 및 혐오시설

1. 제시외 건물 리스크: 상기 언급된 미등기 제시외 건물(창고)의 존재는 향후 법적 문제(철거 명령, 이행강제금 등) 발생 가능성이 있는 잠재적 리스크입니다. 이에 대한 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

2. 혐오시설: 지도 및 현황조사를 통한 주변 혐오시설(쓰레기 처리장, 고압선, 변전소 등)에 대한 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보 및 검색 결과만으로는 뚜렷한 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어려우나, 제2종일반주거지역 및 상대보호구역이라는 점을 감안할 때, 대규모 혐오시설의 인접 가능성은 낮을 것으로 추정됩니다.

3. 노후도: 은하아파트 자체의 연식을 고려할 때, 상가 건물 또한 일정 수준 이상의 노후도가 있을 수 있습니다. 내부 인테리어 및 설비 상태를 현장에서 필히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 아파트 단지 내 1층에 위치한 소형 업무/근린생활시설로, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 주거 밀집 지역의 고정 수요를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 미등기 제시외 건물에 대한 리스크를 정확히 이해하고 입찰가를 산정할 필요가 있으며, 임대차 현황 파악 후 명도 계획을 철저히 준비해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: $40,315,000$원이라는 낮은 감정가로 소액 투자자에게 적합하며, 유찰 시 투자 매력도가 높아질 수 있습니다.

2. 안정적 입지: 아파트 단지를 배후 수요로 두는 1층 상가라는 점에서 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 전용 면적 대비 높은 실사용 면적: 제시외 건물(창고)이 매각에 포함되어 실제 사용 가능한 면적이 $5.25\mathrm{m}^2$ (약 $1.59$평) 증가하여 공간 활용도가 높습니다.

4. 사무실 용도 적합: 현재 사무실로 이용 중이며, 주거 지역 내 소규모 사무실, 공방, 소형 학원 등으로 용도 변경을 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계